Первичный рынок жилья вдоль Ленинградского проспекта Москвы на грани перенасыщения

Консалтинговая компания Welhome рассмотрела предложение жилых комплексов, расположенных вдоль Ленинградского проспекта, ограниченного с одной стороны станцией метро «Белорусская» (пересечение с 1-ой ул. Ямского Поля) и станцией метро «Сокол» (пересечение с улицами Балтийская и Алабяна) с другой стороны. В эту локацию входят жилые комплексы районов Беговой, Аэропорт, Хорошевский и Сокол.

Первичный рынок жилья вдоль Ленинградского проспекта представлен жилыми комплексами премиум- и бизнес-класса, в свою очередь премиум-класс представлен тремя проектами: Art Residence (компания Stone Hedge), «ВТБ Арена Парк» («Группа ВТБ») и «Суббота» (компания «Донстрой»); бизнес-класс представлен шестью жилыми комплексами: «Искра-Парк» (Галс Девелопмент), Aerolofts (компания Strike), «Лайнер» («Интеко»), «Лица» (Capital Group), «Царская Площадь» (MR Group) и Loft Time (Red Development).

Несмотря на относительно небольшое количество жилых комплексов в рассматриваемой локации (в сумме их 9), покупателям предоставлен огромный выбор в них как квартир, так и апартаментов на разных стадиях строительства и с различными вариантами отделки.

По состоянию на начало марта 2016 года объем первичного предложения в жилых комплексах, расположенных вдоль Ленинградского проспекта, составляет порядка 4 000 лотов, из них около 1 000 шт. приходится на квартиры и 3 000 шт. — на апартаменты. Для сравнения — ровно 4 года назад, в марте 2012 года, в этой локации в первичной продаже находилось всего три жилых комплекса, суммарное количество объектов в которых составляло 862 шт. В общей сложности объем кв.м, реализуемых в настоящее время в жилых комплексах данной локации (с учетом будущих заявленных очередей и корпусов), составляет около 665 тыс. кв. м, в которых по проекту (с учетом уже проданных, находящихся в продаже и будущих очередей) суммарно 10,5 тыс. единиц квартир и апартаментов.

В основном в рассматриваемых жилых комплексах к продаже предлагаются квартиры и апартаменты без внутренней отделки, но не исключены и варианты с отделкой «под ключ», которые предлагает «Группа ВТБ» в комплексе апартаментов премиум-класса «ВТБ Арена Парк» (корп. 2), также имеются варианты апартаментов с отделкой в комплексе «Лайнер» (секция H, западный корпус), а в жилом комплексе бизнес-класса «Искра-Парк» застройщиком будут выполнены все черновые работы, и покупателям будут предлагаться объекты «под чистовую отделку» (выровнен пол, оштукатурены стены).

По данным аналитиков Welhome, ценовая ситуация в жилых комплексах, расположенных вдоль Ленинградского проспекта, по состоянию на начало марта 2016 года следующая: цена 1 кв. м в жилом комплексе премиум-класса начинается от 193 426 руб., в жилом комплексе бизнес-класса — от 133 940 руб. Как известно, цена кв. м зависит от класса жилого комплекса, стадии строительства, наличия/отсутствия внутренней отделки, а также от этажа и видовых характеристик. Так, например, в жилых комплексах бизнес-класса каждый последующий этаж может увеличивать цену кв. м в среднем от 2 до 3 тыс. руб. при прочих равных условиях.

Стоит отметить, что среди вышеперечисленных комплексов есть и те, которые стартовали уже в нынешнем 2016 году — «Царская Площадь» (корпуса Б и В) и новый корпус в проекте Aerolofts, вышедшие на рынок в феврале, а также новый корпус Harmony в объекте премиум-класса Art Residence.

Среди перспективных проектов этой локации можно назвать следующие: МФК «Слава» общей площадью 417 тыс. кв. м (Ленинградский проспект д. 8) от компании Metropolis, проект компании «Главстрой Девелопмент» по улице Черняховского площадью около 110 000 тыс. кв. м и проект компании Optima Development на территории 39,2 га между Ленинградским проспектом, ул. Чавеса и Авиаконструктора Микояна и проездом 5505. По данным из открытых источников, Optima Development планирует построить здесь 377,2 тыс. кв. м недвижимости, при этом 250 тыс. кв. м займет жилье, а остальное — коммерческая недвижимость и инфраструктура

Как констатируют аналитики Welhome, на текущий момент в жилых комплексах, расположенных в рассматриваемой локации вдоль Ленинградского проспекта, застройщиками предложен огромный выбор жилых объектов различного формата и класса, и в ближайшей перспективе можно говорить даже о некотором перенасыщении рынка предложением. С учетом среднеквартальных темпов реализации от 8 до 12% в зависимости от класса и формата объекта текущий объем предложения будет поглощен рынком в перспективе порядка 3 лет. Вывод нового проекта в данной локации будет осложнен наличием существующей конкуренции уже зарекомендовавших себя на рынке проектов и девелоперов.

Объекты первичного рынка жилой недвижимости, расположенные вдоль Ленинградского проспекта

Название	Адрес	Район	Класс объекта	Тип жилья	Девелопер	Дата ввода	Отделка	Цена 1 кв. м, руб.
Loft Time	Часовая ул., д. 28	Аэропорт	бизнес	апартаменты	Red Development	2 кв. 2016	нет	133 900 ?313 900
ИСКРА-ПАРК (к. 2)	Ленинградский пр-т, д. 35	Беговой	бизнес	апартаменты	Галс Девелопмент	3 кв. 2018	чистовая	160 100 ?307 000
AEROLOFTS (стр.1)	Викторенко ул., д. 16	Хорошевский	бизнес	апартаменты	Strike	1 кв. 2016	нет	211 000 — 316 400
AEROLOFTS (стр.2)	Викторенко ул., д. 16	Хорошевский	бизнес	апартаменты	Strike	3 кв. 2016	нет	210 000 ?220 000
Лайнер (восточный)	Хорошевское шоссе, вл. 38А	Хорошевский	бизнес	апартаменты	Интеко	3 кв. 2016	нет	160 400 — 253 700
Лайнер (западный)	Хорошевское шоссе, вл. 38А	Хорошевский	бизнес	апартаменты	Интеко	4 кв. 2016	есть/нет	167 500 — 269 000
Лица	Хорошевское шоссе, вл. 38	Хорошевский	бизнес	квартиры	Capital Group	1 кв. 2017	нет	243 000 ?313 000
Царская Площадь (блок Б и В)	Ленинградский пр. , уч. 31	Беговой	бизнес	квартиры	MR Group и Coalco	4 кв. 2018	нет	186 000 — 236 000
Царская Площадь (блок Б и В)	Ленинградский пр. , уч. 31	Беговой	бизнес	апартаменты	MR Group и Coalco	4 кв. 2018	нет	158 000 — 198 000
Суббота	Верхняя ул., д. 34	Беговой	премиум	квартиры	Донстрой	4 кв. 2019	нет	269 000 — 417 000
ВТБ Арена Парк	Ленинградский пр-т, вл. 36	Аэропорт	премиум	апартаменты	Группа ВТБ	4 кв. 2018	есть/нет	193 400 — 922 600
ART Residence	Ямского поля 3-я ул., д. 9	Беговой	премиум	апартаменты	Stone Hedge	3 кв. 2018	нет	263 200 — 450 500