Перспективы девелопмента на территориях жилых зон в границах старой Москвы

Потенциально интересные для девелоперов территории в зонах жилой застройки внутри МКАД оценили специалисты портала Zemlia.info (информационно-аналитический ресурс ГК «Гео Девелопмент»).

Существует мнение, что Москва в пределах МКАД практически исчерпала градостроительный потенциал развития территорий, и под застройку пригодны только земли, входящие в программу реорганизации промышленных зон. По данным геомаркетингового исследования Zemlia.info, на 23% территории Москвы, которая по Генеральному плану города относится к зонам жилой застройки, потенциально могут быть пригодны для целей развития девелоперских проектов 170 свободных и застроенных земельных участков совокупной площадью от 1 га каждый.

Общая площадь территории выявленных участков, на которых расположены объекты, не являющиеся жилыми домами и не имеющие отношения к актуальной для жителей социальной и бытовой инфраструктуре, составляет 462 га. Среди них морально-устаревшие и потерявшие свои первоначальные функции производственные и складские комплексы, которые расположены в черте жилых микрорайонов, старые общежития, сдаваемые в наём мигрантам из стран СНГ, небольшие торговые центры и административные здания, имеющие потенциал увеличения площади. Производственные объекты в Москве чаще всего не используются по прямому назначению и сдаются в аренду небольшим частным компаниям под склады, либо автосервисы, что негативно влияет на дорожную обстановку вблизи жилых микрорайонов из-за большого автомобильного трафика.

Данное исследование представляет перечень территорий, локация и окружение которых позволяет их отнести к потенциально интересным для целей редевелопмента и нового строительства, при условии, что будут соблюдены все градостроительные параметры застройки. В первую очередь, это существующая плотность застройки в границах квартала, соотношение существующих жилых и нежилых объектов, наличие социальной инфраструктуры и мест приложения труда.

Согласно данным ГК «Гео Девелопмент», из 170 найденных объектов в продаже находятся 12, общей площадью 37,6 га. Средняя стоимость имущественных комплексов, рассматриваемых под редевелопмент и новое строительство в Москве, варьируется от 5 до 15 млн долларов за гектар, в зависимости от локации. Стоимость объектов недвижимости, расположенных на участках, как правило, не учитывается, так как существующие строения являются своего рода обременением для девелопера и подлежат сносу в случае нового строительства.

«Несмотря на существующий градостроительный потенциал Подмосковья и присоединенных территорий — земель Новой Москвы, территории в границах старой Москвы всегда будут оставаться наиболее инвестиционно привлекательными для девелоперов, — комментирует данные геомаркетингового исследования руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент» Марина Денискина. — Это обусловлено такими факторами, как высокая стоимость жилья, доход на душу населения, плотность населения, развитая существующая инфраструктура. Москва по-прежнему является одним из основных центров притяжения для жителей МО и регионов, людей привлекает перспектива жить в столице, получать высокую зарплату, пользоваться развитой существующей инфраструктурой города, иметь столичную прописку. Мегаполис активно растёт и развивается, и первичная недвижимость всегда будет пользоваться здесь спросом. Поиск вариантов наиболее эффективного использования территорий города как никогда становится актуальным».

«Несмотря на то, что власти Москвы в настоящее время активно ведут работу по реорганизации промышленных зон, при их освоении порой возникают свои трудности. Большие территории промышленных зон Москвы развивать самостоятельно могут позволить себе только крупные девелоперские компании, — отмечает Марина Денискина. — Реорганизация таких объектов требует от инвестора больших капиталовложений — от смены функционального назначения территории до мероприятий по рекультивации почвенного грунта и сноса существующих строений. А проблема договоренностей с многочисленными собственниками объектов в границах промзоны может стать препятствием для дальнейшего развития этих территорий».

Реализация проектов нового строительства и редевелопмента существующих зданий на территории жилых функциональных зон города Москвы, по мнению авторов исследования, позволит не только более эффективно использовать городские ресурсы, но и улучшит архитектурный облик и социальную обстановку ряда районов Москвы, избавит москвичей от соседства с неэффективными объектами недвижимости (устаревшими складами, заводами и заброшенными территориями), позволит обновить городской фонд.