Оспаривать кадастровую стоимость коммерческой недвижимости и снижать налоговое бремя объекта можно и нужно

В рамках семинара «Налог на недвижимость: как оспорить кадастровую стоимость объекта коммерческой недвижимости», эксперты NAI Becar и VEGAS LEX рассказали, как собственники могут снизить стоимость своих объектов и, соответственно, стоимость налога на имущество. Организатором мероприятия выступили Учебный центр Academy of Real Estate (ARE) и НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Встреча прошла в офисе компании VEGAS LEX.

Участники семинара обсудили основные ценообразующие факторы для оценки объектов капитального строительства, процедуру досудебного оспаривания, спорные вопросы определения налоговой базы по налогу на имущество, особенности внесудебного и судебного порядка урегулирования споров в зависимости от субъекта нарушенного права и многие другие вопросы.

Эксперты единогласно признали, что уточнять кадастровую стоимость, присвоенную объектам при превышении кадастровой стоимости над рыночной можно и нужно, и сейчас эта практика становится все более распространенной. По словам Маргариты Трофимовой, директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar, в Москве определение кадастровой стоимости зданий проводится раз в 2 года в основном сравнительным подходом, который не учитывает целый ряд нюансов и земельных участков, и особенно, зданий. Например, по полной стоимости считаются этажи подземных паркингов, которые не приносят владельцам арендного дохода, сопоставимого с торговыми и офисными площадями. Таких примеров множество, что и вынуждает собственников оспаривать кадастровую стоимость своих объектов. Для этого существует две инстанции: Комиссия и суд, в случае отказа Комиссии. За прошлый год и начало текущего, по данным, размещенным на сайте Росреестра, в сегменте торговых и офисных центров было вынесено около 30% положительных решений, по земельных участков — около 20%.

Рецепт успеха процедуры оспаривания, по мнению экспертов, в объединении усилий юристов, оценщиков и управляющей компании объекта. По словам Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar, управляющая компания любого объекта должна принять активное участие в процедуре оспаривания, потому что только она знает все особенности здания и может на комиссии или в суде объяснить нюансы и ответить на любые вопросы комиссии, что зачастую имеет решающее значение.

Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX отметил, что число споров, связанных с оценкой стоимости зданий и земельных участков, растет, так же как и число отказов Комиссии, а значит, все больше компаний обращается в суд. До августа прошлого года эти вопросы решались арбитражными судами, но с августа 2014 года подобные заявления рассматриваются в судах общей юрисдикции (в Москве и Московской области — соответственно, Мосгорсуд и Мособлсуд по первой инстанции). В случае отрицательного решения Комиссии юристы VEGAS LEX рекомендуют оспаривать не решение, а результат определения кадастровой стоимости, путем предъявления требования об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, на основании отчета оценщика. Пока практика судов общей юрисдикции не устоялась, и сейчас очень важно понимание позиции Верховного суда РФ и учет положительной практики работы арбитражных судов. Единичные (пока) решения Мосгорсуда и определения Верховного суда дают надежду на такую преемственность.

Юрий Иванов, руководитель проектов Налоговой практики VEGAS LEX рассказал о критериях отнесения объектов недвижимого имущества к объектам, облагаемым по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, о правом значении публикуемого перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, а также складывающейся судебной практике. Нахождение объекта недвижимого имущества в указанном перечне не является безусловным основанием исчисления налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости. Налогоплательщики имеют арсенал способов для исключения объекта недвижимого имущества из указанного перечня. Более того, в отдельных случаях налогоплательщики вообще не должны исчислять налог, даже если объект недвижимого имущества указан в данном перечне. Г-н Иванов также рассказал о порядке налогообложения инженерных систем зданий, капитальных вложений в арендованные объекты, и налоговых периодах учета изменений кадастровой стоимости.