Олег Самойлов: «В недвижимости мелочей не бывает»

— Глядя на сегодняшний рынок недвижимости, можно констатировать, что процесс его становления идет небыстро? Когда, наконец, он станет цивилизованным?

 

— Как ни грустно, но должен с вами согласиться: в последние годы, несмотря на активную работу РГР, данный процесс идет медленнее, чем хотелось бы. Это связано в первую очередь с экономикой. Рынок недвижимости уже не первый год демонстрирует одну и ту же условно-нейтральную динамику. Текущего объема спроса хватает разве что на то, чтобы профессиональные игроки рынка могли более-менее нормально функционировать. Однако для развития требуются дополнительные инвестиции. Вопрос: где их взять?

 

— Но какое отношение все это имеет к цивилизованным отношениям?

 

— Самое непосредственное. Вспомним те годы, когда риэлторский бизнес в России совершал наиболее широкие шаги на пути к построению этичных и клиенториентированных отношений. Это было в первой половине 2000-х гг., ознаменовавшихся крайне высокой активностью рынка, благодаря которой руководителям компаний хватало средств и на выплату сотрудникам достойной зарплаты, и на обеспечение текущих расходов, и на свои нужды, и на развитие бизнеса. А что сегодня? Рынок почти не растет, большие доходы давно остались в прошлом. Да что говорить, если в настоящее время рентабельность деятельности многих риэлторских фирм не превышает 5%? Некоторые владельцы просто закрывают компании. Ну а те, кто остается в бизнесе, начинают элементарно экономить. На всем. Следствием подобной экономии становится снижение уровня сервиса, который компания обеспечивает своим сотрудникам. Те увольняются и пополняют ряды частных маклеров. Такие горе-риэлторы обещают клиентам златые горы, а выполняют свою работу плохо. И никто им не указ: никаких правил и стандартов они не соблюдают. Да и никакого присмотра за их деятельностью тоже нет...

 

— Но соблюдение всех стандартов требует немалых затрат.

 

— Да. Нам порой клиенты откровенно говорят, что все, мол, у вас нравится, но мы хотим сэкономить, поэтому придется обратиться куда-нибудь, где дешевле. И обращаются, например, к частному маклеру. А через два-три месяца некоторые из них возвращаются к нам со словами «спасите, помогите...». Но, к сожалению, нередко бывает, что в этот момент помочь уже невозможно, поскольку свою сделку они совершили и расчеты произвели. Поэтому лучше сразу выбирать компанию, которая придерживается строгих правил в работе, единого стандарта.

 

Такой стандарт профессиональной деятельности предложен РГР. Надо сказать, что он единственный в России, который прошел согласование с органами государственного управления. Единственный зарегистрированный Госстандартом РФ. Поэтому потребителям следует знать: только деятельность компаний — членов РГР ведется в соответствии с профессиональными правилами, верифицированными государством.

 

— Но все равно риэлторы пока не совсем в законе, поскольку закон о риэлторской деятельности не принят.

 

— Рано или поздно его примут. И пусть на стартовом этапе он может оказаться не вполне совершенным, но его отсутствие оставляет недобросовестным маклерам возможность «ловить рыбку в мутной воде».

 

Впрочем, есть и другие опасения. Когда государство начнет управлять деятельностью операторов рынка недвижимости, плохо понимая ее механизмы, могут быть созданы такие условия, в которых риэлторы просто не смогут нормально работать. Именно поэтому, на мой взгляд, речь должна идти о саморегулировании, которое осуществляют профессиональные объединения участников рынка. Однако, для того чтобы управлять, необходимо выстроить систему, в руки которой государство смогло бы передать полномочия. Надо признать, что в рамках РГР построение подобной системы пока не завершено.

 

— Что вы имеете в виду?

 

— Например, один из ключевых вопросов — квалификация риэлтора. Соответствующий стандарт был утвержден только нынешним летом на 23-м съезде РГР. Разумеется, типовая программа обучения существовала, но она не была целостным продуктом.

 

— На бумаге сделать все гораздо проще. Осталось внедрить...

 

— Согласен, сложности еще предстоят. Но я испытываю сдержанный оптимизм, так как с каждым шагом, совершаемым РГР, все больше участников рынка осознают, что единые профессиональные стандарты нужны всем.

 

— Может быть, это проблемы Москвы, а в других городах риэлторы спокойно обходятся без стандартов?

 

— Ну, во-первых, я бы здесь призвал воздержаться от «столичной надменности». Есть регионы, которые и по уровню сложности риэлторской работы, и по уровню развития рынка вполне соперничают с Москвой. Естественно, в первую очередь упомяну нашу Северную столицу — Санкт-Петербург. Однако по целому ряду параметров лидером отрасли является Екатеринбург и, безусловно, сильнейшее в стране региональное профессиональное объединение — Уральская палата недвижимости (УПН). Поэтому не стоит думать, что все самое передовое обязательно идет из Москвы в регионы: сегодня весьма ярко выражен и обратный процесс.

 

— Допустим, закон принят. Фирмы, которые входят в РГР, будут в законе. А что же другие? Их запретят?

 

— У РГР нет такой задачи — узурпировать рынок! И не было никогда! И вообще, по нашему мнению, вопрос упирается совершенно не в наличие или отсутствие членства. Не хочешь состоять в РГР — имеешь право! Но любой, кто работает на рынке, должен соответствовать определенным стандартам, в том числе иметь необходимую профессиональную квалификацию. И это соответствие должно быть подтверждено путем регулярной сдачи экзаменов на уровне агентов и брокеров. Плюс к тому каждая риэлторская компания должна иметь сертификат, подтверждающий, что ее деятельность соответствует общепринятым требованиям. Все, кто получает сертификат, застрахованы.

 

— Однако те, кто работает частным образом, никакого сертификата не получают.

 

— Конечно же, нет. Но когда будет принят закон, то они будут обязаны работать в его рамках. А пока... Нет, мы не пытаемся кого-то выдавить с рынка, мы стремимся поставить заслон мошенникам и дилетантам. Если они будут соблюдать все требования, то и вопросов к ним не будет, пусть работают с нами бок о бок...

 

— Много ли в судах квартирных дел в настоящее время?

 

— По известной мне статистике, каждая 13-я сделка с московской квартирой в дальнейшем оспаривается в суде. Конечно, недействительными из них признаются не все. Но попытки совершаются в отношении каждой 13-й. В основном участниками этих разбирательств становятся те, кто в ходе сделки понадеялся на русский авось.

 

— Некоторые граждане предпочитают самостоятельно найти квартиру, а за проверкой юридической чистоты обратиться к профессионалам. Так получается дешевле.

 

— Вполне возможно. Но помощников следует выбирать из специалистов рынка недвижимости. А то бывает, что приходят люди с адвокатом, который обещает защитить интересы клиента. Начинаешь разбираться, а он почти ничего не понимает в жилищных вопросах и в практике делового оборота недвижимости. Он адвокат другого профиля. И вот такой «чудо-защитник» начинает отрабатывать свои деньги, у него же почасовая оплата. И ему не так уж важно, что сделка развалится. Будут новые заказы.

 

— Но даже и в крупных компаниях бывает небрежное отношение к проверке истории квартиры.

 

— Дело не в размере компании. Гораздо важнее, есть ли в ней реально квалифицированные юристы-жилищники, создана ли система экспертизы объектов и насколько жестко она работает на практике. Как компания готова подтвердить клиенту факт проведенной проверки? По итогам экспертных работ агентство должно выдать заключение, в котором было бы все описано, все этапы перехода прав собственности от одного хозяина к другому. И все выявленные риски, разумеется, тоже. Заключение — это документ, подтверждающий факт соответствия клиента статусу добросовестного приобретателя, и этот документ в случае чего можно будет представить в суде.

 

— Бытует мнение, что если квартира ипотечная, то беспокоиться не нужно. Банк все проверит, а страховая компания покроет все убытки.

 

— Это еще одно заблуждение: «Если я купил квартиру по ипотеке и ее отсудили, то это проблема банка». Так вот отнюдь: если такое случится, обязанность выплатить кредит так и останется уделом покупателя. И не всегда страховая компания помогает клиенту. Например, при отсутствии страхового покрытия рисков, связанных с предыдущими переходами права собственности на квартиру.

 

— Это же неправильно?

 

— Да, конечно! Но страховая компания ограничила свой риск таким образом. Поэтому, если будете страховать право собственности на недвижимость, внимательно читайте договор. В нем должны быть учтены не только риски по последней сделке, но и по всем предыдущим тоже.

 

— Членство в РГР в этом смысле может служить дополнительной гарантией для клиента?

 

— Безусловно. Если нечто подобное вдруг возникнет, на помощь клиенту придет комитет по защите прав потребителей риэлторских услуг, который уж наверняка сумеет поставить коллегу-нарушителя на место. Подобный опыт у нас есть: например, в прошлом году в связи с ошибками риэлторов покупатель лишился квартиры. Компании, проводившие сделку, отказались возместить ущерб. Но члены Уральской палаты недвижимости купили пострадавшему клиенту аналогичную квартиру. А компании-нарушителей лишили сертификатов и отключили от Единой базы данных объектов недвижимости. Иными словами, они больше не работают на рынке недвижимости.