Офисный рынок Москвы на грани фола

Несмотря на нестабильность экономики, офисный сегмент Москвы пополняется квадратными метрами. До 2014 года девелоперы активно анонсировали новые проекты и далеко не все успели снизить объемы застройки на фоне дешевеющего рубля, дорожающих кредитов и падающих ставок аренды.

На конец III квартала 2015 г. общий объем предложения офисов на московском рынке достиг почти 15,4 млн кв. м, из которых, по оценкам NAI Becar, порядка 14,14 млн кв. м пришлось на классы А, В+, В. За июль-сентябрь рынок вырос на 1,2% и это почти половина ввода текущего года — всего за 9 месяцев-2015 объем площадей вырос на 2,8%. В абсолютных цифрах за три квартала 2015 г. было введено порядка 420 тыс. кв. м, из которых на III квартал 2015 г. пришлось 43%.

Не обошлось и без крупных инвестиционных транзакций, по данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, в III квартале 2015 г. были закрыты три крупные сделки. Инвестиционный фонд Heitman продал две башни МФК «Метрополис», одну из которых приобрел Hines Russia & Poland Fund, а вторую — Российско-китайский инвестиционный фонд, «РКИФ». Третьей сделкой стала покупка инвестиционной компанией O1 Properties БЦ «Заречье» у ICT Holding, прошедшей путем дополнительной эмиссии акций O1 Properties, которые перешли в собственность ICT Holding Ltd.

Предложение

В целом по рынку за отчетный период предложение пополнилось в пяти округах столицы, причем свыше 60% новых площадей расположено за пределами ТТК. «Децентрализация, в том числе высококлассной офисной недвижимости — тренд, обусловленный объективными условиями развития рынка, в частности, тем фактом, что свободных участков в центре Москвы остается все меньше», — отмечает директор московского департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина.

Объем ввода в июле-сентябре составил 181 тыс. кв. м GLA и, соответственно, 253 тыс. кв. м GBA, что на 63% превышает показатели II квартала 2015 г. и на 90% — аналогичного периода 2014 г. 76% вновь введенного объема приходятся на класс А и еще 24% — В+. В итоге доля площадей класса А в общем объеме предложения увеличилась с 29% до 30%.

За отчетный период было сдано четыре объекта класса А, самым крупным из них стал БЦ «Оружейный», открывшийся в Оружейном переулке в ЦАО Москвы, на него пришлась почти треть введенного объема площадей. До этого он являлся одним из наиболее известных долгостроев столицы, строительство которого началось еще в 2006 г.

Открытие единственного объекта класса В+ Danilov Plaza, состоящего из двух 12-этажных башен — гостиницы и офисного блока на Новоданиловской набережной — переносилось несколько раз начиная с 2014 г., но в итоге заполняемость комплекса составила, по данным девелопера проекта, компании MR Group, свыше 85%.

Бизнес-центры, введенные в III квартале 2015 года

Название БЦ	Адрес	Округ	Класс	GBA тыс.кв.м	GLA тыс.кв.м
Оружейный	Оружейный пер., 41	ЦАО	А	90,0	69,0
Алгоритм	ул. Академика Пилюгина, вл. 22	ЮЗАО	А	45,0	26,0
Danilov Plaza	Новоданиловская наб., вл. 6	ЮАО	В+	39,4	25,0
Кунцево Плаза (офисный центр)	Ярцевская ул., д. 19	ЗАО	А	30,0	22,5
Крылатские Холмы, стр. 5	Крылатская улица, д. 17	ЗАО	А	24,6	20,6

Спрос

На конец III квартала 2015 г. вакансия в офисах класса А составила 29,8%, класса В+ — 17,6%, класса В — 9,6% и класса С — 9,0%. Аналитики отмечают, что арендаторы, пользуясь снижением ставок, стремятся занять объекты высокого класса с более выгодным расположением по низким ценам, поэтому в сегментах А и В+ наибольший объем пустующих площадей по-прежнему отмечается в объектах, расположенных за пределами ТТК. В итоге для класса А средняя вакансия в данных локациях превышает 30%, для В+ — 20%, в то время как средние показатели ближе к Центральному деловому району составляют 21% и 10% соответственно. Аналитики NAI Bacar отмечают, что растущие объемы свободных площадей обусловлены отчасти и большими объемами ввода за пределами ТТК.

Несмотря на общую стагнацию рынка, III квартал ознаменовался двумя крупными сделками. Adidas Group арендовала под свою штаб-квартиру в России и СНГ весь новый корпус (20,6 тыс. кв. м) в бизнес-парке «Крылатские Холмы», которым владеет компания Millhouse. По оценкам аналитиков, эта сделка может стать крупнейшей на рынке офисов класса А в 2015 г. Еще одной заметной транзакцией стала аренда Правительством Московской области 20 тыс. кв. м в БЦ «Орбита-2», принадлежащим Amtel Properties.

Несколько сделок, хотя и меньших по площади, можно отметить и в сегментах В+/В. Группа компаний Fesco, оказывающая услуги морского, железнодорожного, автомобильного транспорта, арендовала 5,6 тыс. кв. м в БЦ класса В+ на Садовнической, 75. Почти 4 тыс. кв. м арендовал Суд по интеллектуальным правам в ОДЦ на Огородном пр-де, 5 (класс В).

В тоже время, не обошлось и без разочарований. Мобильный оператор «МТС» отказался от намерения приобрести 100 тыс. кв. м для своей штаб-квартиры в бизнес-парке Nagatino i-Land, которое компания анонсировала в 2014 году. «МТС» предпочла вложить средства в строительство базовых станций.

Ставки аренды

В III квартале 2015 г. рост курса доллара относительно рубля продолжилcя, на 30 сентября 2015 он достигал 62,24 RUR, что на 19% (10,71 руб.) выше, чем на конец II кв. 2015 г. Уровень инфляции за прошедшие 9 месяцев составил 10,39%, в результате чего Банк России пересмотрел прогноз годовой инфляции в сторону увеличения с 10,8% до 12-13%. На заседании 11.09.2015, «учитывая увеличение инфляционных рисков при сохранении рисков существенного охлаждения экономики», ЦБ принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 11% годовых. На этом фоне продолжалось падение арендных ставок в долларовом эквиваленте. К началу октября они снизились на 17-23% и составили в среднем по рынку $503 за 1 кв. м/год — в классе А; $295 — за 1 кв. м/год — в классе В+, $207 кв. м/год — в классе В и $162 кв. м/год — в классе С.

Аналитики NAI Becar отметили, что в сегментах А и В+ основное снижение произошло за пределами Центрального делового района, тогда как в классе В обратная ситуация — цены в ЦДР упали, а за пределами ТТК остались стабильны. Как уже говорилось выше, если арендаторы офисов классов А и В+ стремятся остаться в проектах с центральным расположением и неохотно «переезжают» за границы Третьего Транспортного кольца, то для арендаторов класса В приоритет сегодня в экономии бюджета, а не сохранении локации, поэтому компании готовы менять офис на более отдаленный в поисках более низких ставок аренды.

Ручное управление ценой в каждом бизнес-центре приводит к повышению динамики цен, и в итоге в III квартале 2015 г. разрыв в размере средней арендной ставки увеличился: между классами В+ и А — до 41%, между В+ и В — до 30%. В тоже время эксперты отмечают сокращение дистанции между офисами классов С и В.

Из-за резких колебаний курса еще в конце 2014 г. собственники и управляющие офисных проектов Москвы стали переводить ставки аренды в рубли и к началу октября 2015 г. в большинстве объектов классов С, В и даже В+ договоры заключались в рублях. Именно в этих сегментах и отмечается наибольшее снижение долларовых показателей, в рублевом же эквиваленте ставки в них упали на 2-8%. Интересно, что механизмы стабилизации рынка, которые начали работать почти год назад, сегодня решили укрепить федеральные власти. В начале сентября Министерство промышленности и торговли подготовило поправки в Гражданский кодекс РФ, запрещающие привязывать ставки аренды объектов недвижимости к валюте. Пока эта законодательная инициатива не получила развития, но, возможно, до конца года Минэкономразвития отзовется на нее и рубль официально станет главной «разменной монетой» рынка коммерческой аренды.

Выводы и прогнозы

«В настоящее время рынок офисов Москвы находится в состоянии шаткого равновесия: управляющие перешли в режим быстрого реагирования и готовы обсуждать ставки аренды в зависимости от ситуации и с каждым арендатором индивидуально, — отмечает Мария Онучина. — Благодаря оперативному управлению и антикризисным мерам, таким, как готовность подписывать краткосрочные договоры, фиксировать курс и т.д. собственникам удается удерживать арендаторов и сохранять доходность объектов».

Поэтому, несмотря на рост вакансии, в среднем по рынку ситуация стабильная. Кризис в первую очередь ударил по малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям, которые, как правило, являются целевой аудиторией офисов класса С. Многие из таких небольших компаний вынуждены сворачивать свое дело или сокращать штат сотрудников, что приводит к снижению объема занимаемых площадей и росту уровня вакансии в классе С. В тоже время в высококлассном сегменте офисов А и В+, рост вакансии был связан не столько с потерей арендаторов, сколько со строительством новых объектов. Кроме того, в классе В удалось сохранить тенденцию к сокращению уровня вакансии.

Что касается перспектив по вводу новых объектов, то девелоперы продолжают строить, но в связи с переносом сдачи нескольких крупных проектов на 2016 г., рынок пополнится меньшим числом квадратных метров, чем планировалось. До конца текущего года в Москве будет предположительно введено еще порядка 250 тыс. кв. м офисных площадей. Годовой объем ввода в этом случае составит около 670 тыс. кв. м, то есть на 40% ниже, чем в 2014 г. Между тем, активность на рынке не прекращается и аналитики NAI Becar отмечают несколько интересных событий, которые повлияют на него в ближайшем будущем. В частности, замечено смещение интересов собственников в сторону перепрофилирования объектов под апартаменты.

В частности, Российско-китайский инвестиционный фонд планирует покупку корпуса «Альфа» бизнес-парка Comcity (общая площадь 107,5 тыс. кв. м). Совет директоров компании «Мегафон» в июле 2015 г. одобрил покупку 49,99% акций Glanbury Investments Ltd., владеющей БЦ «Оружейный», с целью размещения в здании штаб-квартиры компании. Кроме того, недавно было объявлено, что транснациональная компания Regus, предоставляющая услуги аренды офисных помещений, миниофисов и незакрепленных рабочих мест по всему миру, откроет 10-й в Москве офисный центр, который расположится в бизнес-парке «Гринвуд» и займет 1 тыс. кв. м.

Еще одной интересной новостью стало намеренье топ-менеджмента дизайн-завода «Флакон» предложить правительству Москвы план по реорганизации территории бывшего Московского троллейбусного завода. Помимо офисной функции, концепция предполагает размещение ритейл-зоны, площадки для городских мероприятий, лофт-апартаментов. Создание комплексных проектов на территориях бывших промзон — один из приоритетов развития Москвы на ближайшие годы, однако большинство девелоперов сегодня делает акцент на жилой составляющей. Между тем развитие офисного сегмента позволит жителям города работать недалеко от дома.