Офисная недвижимость Москвы. Итоги I полугодия 2016 г.

Предложение

Девелоперская активность на рынке офисной недвижимости Москвы в первой половине 2016 г. находилась на низком уровне. Сроки ввода в эксплуатацию по многим бизнес-центрам переносились, в особенности по объектам, предполагающим ввод большого объема офисных площадей. По данным S.A. Ricci, в I полугодии 2016 г. прирост нового предложения составил 156 тыс. кв. м. Такое значение существенно уступает показателям аналогичных периодов предыдущих лет: на 63% и 72% ниже, чем было в 2015 и 2014 гг. соответственно и на 58% — чем в I полугодии 2013 г.

Политика властей Москвы, направленная на ликвидацию долгостроев в городской среде, стимулировала возобновление работ по некоторым объектам, строительство которых было заморожено. Например, деловой центр на Поклонной, вл. 7 и офисно-гостиничный комплекс в Олимпийском проезде, вл. 1. Также достраивается крупный БЦ «Два капитана», расположенный в Мякининской пойме.

Совокупный объем качественных офисных площадей увеличился за первые шесть месяцев 2016 г. на 1% и составляет 15,2 млн кв. м.

Большинство бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2016 г., относились к классу В+. На их долю пришлось 62% прироста предложения. На класс А пришлось 24% нового предложения за счет ввода в эксплуатацию бизнес парка G10. Еще 14% новых офисных площадей относятся к классу В.

Примеры бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2016 г.

Название	Адрес	GLA, тыс.кв.м	Класс	Дата ввода
G10 (I очередь)	дер. Дудкино	38,0	A	2 кв. 2016
Декарт (NAGATINO i-LAND II)	Андропова пр-кт, 18	31,9	B+	1 кв. 2016
Корпус Мещерин (Даниловская мануфактура)	Варшавское ш., 9, cтр 1, к Б	25,8	B+	2 кв. 2016
Отрадный (II фаза)	Отрадная ул., 2 Б	24,3	B+	2 кв. 2016

Весь объем нового предложения в I полугодии 2016 г. пришелся на децентрализованные территории. На зону ТТК пришлось 67% введенных площадей (104 тыс. кв. м), а на зону МКАД — 33% (52 тыс. кв.м). Исходя из планов девелоперов по вводу в эксплуатацию офисных центров на вторую половину года, в данных зонах сосредоточится основной прирост нового предложения за год.

Перенос на вторую половину года ввода в эксплуатацию по ряду объектов, в том числе таких крупных, как БЦ «Неополис», башня Федерация «Восток», дает основание ожидать более высокого показателя прироста нового предложения по итогам II полугодия. По нашим прогнозам, в 2016 г. объем новых офисных площадей составит 450-500 тыс. кв. м.

Вакантность

На рынке офисной недвижимости Москвы, по данным S.A. Ricci, вакантными остаются 2,9 млн офисных помещений, что составляет 19% от совокупного предложения. Вакантность в классе А снизилась за полугодие с 24,3% до 24,2% (1,3 млн кв. м). В зоне ММДЦ свободно 24,7% офисных площадей, что на 0,7 п.п. ниже, чем в конце 2015 г. Для помещений класса В+ вакантность составляет 19% (1,1 млн кв. м), уменьшившись за квартал на 0,2 п.п. Самая большая доля свободных офисных площадей этого класса сохраняется в зоне МКАД (23,1%). Вакантность в классе В не изменилась и составляет 13% (0,5 млн. кв. м).

Мы ожидаем, что доля вакантных офисных помещений будет постепенно снижаться к концу года за счёт низких объёмов поступающих на рынок новых площадей и сохраняющегося спроса на офисы.

Ставки

Ставки аренды на офисные помещения в Москве за I полугодие 2016 г. показали незначительное снижение. Так средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисные помещения класса А на конец II квартала установилась на уровне 24 400 руб./кв. м/год, снизившись на 1,2% с начала года. Помещения класса В+ предлагаются по средневзвешенной ставке аренды равной 13 800 руб./кв. м/год, что на 2% ниже значения конца IV квартала 2015 г. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная ставка аренды сохранилась на прежнем уровне и составляет 10 600 руб./кв. м/год. Все ставки указаны для помещений в состоянии под чистовую отделку без учета НДС и эксплуатационных расходов.

«По нашим прогнозам, арендные ставки на офисную недвижимость до конца 2016 г. будут сохранятся на низком уровне, — считает Алексей Богданов, управляющий партнер S.A. Ricci. — Их изменение в сторону постепенного увеличения начнет происходить со сглаживания дисбаланса спроса и предложения на рынке и улучшения макроэкономических показателей, которое ожидается не ранее начала 2017 г».