Однокомнатная квартира как стартовый капитал

Специалисты Департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость оценили среднестатистическую однокомнатную квартиру в Москве с точки зрения ее использования как стартового капитала в различных жизненных обстоятельствах.

Как выяснилось, самая мелкая массовая «единица» жилой недвижимости хоть и не способна стать «десяткой», но вполне позволяет своему владельцу рассчитывать на качественное и количественное улучшение жилищных условий.

В настоящее время средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья составляет 183,9 тыс. рублей за кв. м. Среднестатистической «однушкой» специалисты считают жилое помещение общей площадью порядка 40 кв. м, жилой — 20 кв. м, с кухней — 8-10 кв. м, расположенное на средних этажах современного панельного дома в спальном районе столицы. Исходя из этих характеристик, показательным объектом для оценки можно считать однокомнатную квартиру стоимостью 7,4 млн рублей, располагающуюся в трех минутах ходьбы от ст. м. «Борисово» на 6-м этаже 17-этажного дома серии П-44.

Самой популярной операцией с такой недвижимостью является ее продажа с целью последующего приобретения с доплатой более просторной жилплощади. «На вторичном рынке жилья объектом примерно каждой третьей альтернативной сделки является однокомнатная квартира. Порядка 60 % владельцев такой недвижимости продают ее, чтобы, доплатив, купить жилье большей площади. Средний размер доплаты в данном случае составляет 3-3,5 млн рублей, и в каждом третьем случае ею является ипотечный кредит», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. Исходя из данной информации, среднестатистический владелец среднестатистической «однушки», внеся среднерыночную доплату, имеет возможность приобрести, например, двухкомнатную квартиру общей площадью 58 кв. м на 2-м этаже современного 14-этажного панельного дома в пяти минутах транспортом от ст. м. «Славянский бульвар» стоимостью 10,9 млн рублей.

Особую актуальность сегодня имеет тема сохранения людьми своих денежных средств. С учетом того, что финансовыми гарантиями государства защищен банковский депозит размером не более 700 тыс. рублей, вопрос выбора надежного источника сохранения сбережений встает перед теми, у кого на банковском счету находится более крупная сумма. По мнению специалистов ИНКОМ-Недвижимость, об инвестировании средств в улучшение жилищных условий стоит задуматься в том случае, если этого требуют семейные обстоятельства или состояние имеющегося жилья, а сбережения составляют не менее 2 млн рублей. Меньшая сумма накоплений, как правило, грозит долгами по ремонту, следующим за большинством переездов. В рассматриваемом примере альтернативой однокомнатной квартире могла бы стать «двушка» общей площадью 51 кв. м на 2-м этаже 17-этажного дома П-44Т стоимостью 9,4 млн рублей. Однако риэлторы подчеркивают целесообразность подобных обменов прежде всего для владельцев низкокачественного жилья.

Продажа квартиры может быть связана с необходимостью смены района проживания. Если речь идет о покупке жилья со сходными потребительскими характеристиками в спальных районах города, география не будет иметь принципиального значения — престижные ЗАО и ЮЗАО, СЗАО и САО прибавят к стоимости «тестовой» квартиры не более 10-15 %. Другое дело, если новое жилье планируется приобрести в статусных районах, тяготеющих к центру. В данном случае надо быть готовым к внесению доплаты — тем большей, чем ближе альтернативный вариант к Садовому кольцу. Одно из самых интересных предложений — однокомнатная квартира на 2-м этаже 12-этажного панельного дома на Измайловском шоссе в десяти минутах ходьбы от ст. м. «Семеновская». Притом, что в квартире заявлено наличие евроремонта, доплата составляет всего 400 тыс. рублей.

Наиболее привлекательный вариант для владельца однокомнатной квартиры — переезд в «двушку» без всякой доплаты. Такое вполне возможно, если поступиться качеством жилья или его транспортной доступностью. В первом случае альтернативой может стать двухкомнатная квартира общей площадью 46,5 кв. м, расположенная на 4-м этаже 5-этажного панельного дома на улице Минской в пяти минутах ходьбы от ст. м. «Филевский парк». Во втором — двухкомнатная квартира с дизайнерским ремонтом, общей площадью 52 кв. м на 14-м этаже 17-этажного панельного дома в двадцати минутах транспортом от ст. м. «Юго-Западная».

Наконец, переезд из среднестатистической московской «однушки» в квартиру с более низкими потребительскими характеристиками позволит получить не только новые квадратные метры, но и солидную доплату. Например, однокомнатная квартира общей площадью 33 кв. м на 10-м этаже 12-этажного панельного дома на улице Белореченской продается по цене 5,4 млн рублей, а значит выгода владельца «тестовой» квартиры в случае такой сделки составит 2 млн рублей. В этой связи риэлторы ИНКОМ-Недвижимость вспоминают и вовсе уникальный пример: недавно в малоэтажном жилом комплексе в городе Щелково по цене 2,4 млн рублей продавалась двухкомнатная двухуровневая квартира общей площадью 24 (!) кв. м.

Специалисты называют однокомнатные квартиры «разменной монетой рынка жилья», указывая тем самым не только на их сравнительно низкую стоимость, но и на значение в альтернативных сделках — наиболее распространенных операциях с жилой недвижимостью. «В сегменте эконом- и комфорт-классов такие объекты в любые времена пользуются высоким спросом по одной простой причине — они самые дешевые. Это значит, что можно либо с наименьшими затратами решить жилищную проблему, либо при минимуме вложений получить максимальную прибыль, если жилплощадь приобретается для сдачи внаем — ликвидность в данном случае достигает 7 %», — комментирует Сергей Шлома.

В настоящее время на московском вторичном рынке жилья на продажу выставлено 9452 однокомнатные квартиры — это 23% от всего объема предложения. Самая дешевая «однушка» оценивается в 3,5 млн рублей и представляет собой квартиру общей площадью 20 кв. м на 2-м этаже 5-этажного кирпичного дома (ул. Плющева, ст. м. «Перово», ВАО). Самая дорогая однокомнатная квартира предлагается по цене 30,3 млн рублей. Она имеет общую площадь 50 кв. м, жилую — 40 кв. м, находится на 3-м этаже 6-этажного исторического дома в Гранатном переулке рядом со ст. м. «Арбатское» (ЦАО).