Обзор рынка торговой недвижимости за 1 квартал 2015 года

28 Апреля в 14:03 111

В течение 1 кв. 2015 г. новое предложение профессиональных торговых центров в Москве продолжало расти рекордными темпами: на рынок вышли три крупных объекта суммарной общей площадью почти 600 тыс. кв. м.

Предложение

Обзор рынка торговой недвижимости за 1 квартал 2015 годаВ течение 1 кв. 2015 г. новое предложение профессиональных торговых центров в Москве продолжило расти рекордными темпами: на рынок вышли сразу три крупных объекта суммарной общей площадью почти 600 000 кв. м (из них 237 400 кв. м — арендопригодная площадь, см. Таблицу). Однако новые объекты демонстрируют и отрицательные «рекорды»: никогда ранее торговые центры не выходили на рынок с такой низкой долей заполненных площадей и функционирующих на момент открытия магазинов.

Также стоит отметить, что значительно увеличился срок между т.н. техническим открытием комплекса (сегодня это 1-2 функционирующих «якорных» арендатора и 10-30% торговой галереи) и официальным торжественным открытием, на момент которого, как правило, приступают к работе не менее 50-60% арендаторов.

Анализ текущей рыночной ситуации позволяет прогнозировать, что, уже начиная со 2 кв. темпы прироста предложения существенно снизятся. Согласно заявлениям девелоперов, до конца 2015 г. в Москве ожидается ввод еще около 900 000 кв. м новых профессиональных объектов, но с учетом возникающих трудностей по привлечению арендаторов в новые проекты этот показатель с высокой вероятностью окажется значительно ниже за счет переноса на 2016 г. срока выхода на рынок части объектов.

По итогам 1 кв. общий объем предложения профессиональных торговых центров в Москве составляет 8,6 млн. кв. м общей площади, из которых 4,3 млн. кв. м — арендопригодная площадь. Обеспеченность жителей Москвы качественной торговой недвижимостью составила 410 кв. м на 1 000 жителей. Нельзя не отметить снижение девелоперской активности в отношении новых проектов. Многие проекты «на бумаге» сегодня приостанавливаются и с высокой вероятностью их концепции окажутся пересмотренными в ответ на меняющуюся конъюнктуру рынка.

Что касается новых проектов, то в 1 кв. 2015 г. стало известно о планах ГК «ПИК» по строительству торгового центра общей площадью 60 000 кв. м в рамках комплексной застройки территории Одинцово-1. Также в марте был анонсирован проект редевелопмента бывшего ТЦ «Капитолий» в Марьиной Роще, в результате которого общая площадь объекта увеличится до 205 000 кв. м и он станет многофункциональным за счет включения апартаментов.

Крупнейшие профессиональные торговые центры, вышедшие на рынок в 1 кв. 2015 г., Москва

Название
Местоположение
Девелопер
Общая/арендопригодная площадь, кв. м
Основные арендаторы
Columbus
Кировоградская ул., д. 13А
ООО «МИРС»
277 000 / 135 000
Гипермаркет «О’Кей», магазин бытовой техники и электроники «М.Видео», гипермаркет спортивных товаров Decathlon, кинотеатр «Киномакс»
Кунцево Плаза
Ярцевская ул., д. 19
Enka
245 000 / 68 000
Гипермаркет Auchan, магазин бытовой техники и электроники «Эльдорадо», развлекательный центр «Космик», кинотеатр Mori Cinema
Центральный Детский Магазин на Лубянке
Театральный пр-д, д. 5/1
Галс-Девелопмент
73 000 / 34 400
Супермаркет «Азбука Вкуса», магазин игрушек Hamleys, детский центр «Кидбург», кинотеатр «Формула Кино»
 
ВСЕГО
595 000 / 237 400
Источник: Blackwood



Спрос

В 1 кв. 2015 г. негативные тенденции в экономике России, а также нестабильность валютных курсов привели к дальнейшему пересмотру программ развития многих торговых операторов. Так, о намерении выйти на российский рынок за рассматриваемый период заявили лишь сеть магазинов одежды Superdry, а также сеть магазинов часов Seiko (речь идет о формате монобрендового магазина компании). Об уходе с российского рынка заявили:

  • Сеть магазинов одежды сегмента премиум Herve Leger;
  • Сеть магазинов одежды MEXX;
  • Сеть магазинов одежды Lindex (группа Stockmann). Многие операторы планируют сократить размеры сетей и приостанавливают программы расширения и/или развития новых брендов:
  • Сеть DIY-гипермаркетов «Метрика» планирует закрыть небольшие региональные магазины и сосредоточиться на дальнейшем развитии в Санкт-Петербурге;
  • Сеть супермаркетов «Азбука Вкуса» приостановила проект развития демократичных магазинов под брендом «АВ Маркет»;
  • Сеть Adidas планирует закрыть около 200 магазинов в России;
  • Сеть гипермаркетов «О’Кей» приостановила проект развития дискаунтеров под брендом «Да!».

На фоне сокращения программ развития торговых операторов продолжился рост уровня вакантных площадей как в торговых центрах, так и в сегменте street retail: по итогам 1 кв. 2015 г. данный показатель составляет от 5% в успешных востребованных объектах до 15% в менее популярных ТРЦ.

Ставки аренды

В течение 1 кв. 2015 г. ставки аренды в долларовом выражении продолжили поступательное снижение на фоне роста курса валюты. При этом как в сегменте профессиональных торговых центров, так и в street retail все более масштабной становится тенденция ухода от валютных ставок: в договорах все чаще фиксируются ставки в рублях или процент от оборота оператора. Пересмотр многими сетями программ развития и, как результат, снижение спроса на торговые помещения вкупе с рекордными темпами прироста нового предложения профессиональных объектов оказывают негативное влияние на ставки аренды. Мы прогнозируем сохранение этой тенденции в течение 2015 г.

Уровень вакантных площадей и арендные ставки предложения в торговых коридорах г. Москвы по состоянию на конец 1 кв. 2015 г. и в сравнении с 1 кв. 2014 г.

Улица
Уровень вакантных

площадей, %
Уровень вакантных

площадей на конец 1 кв. 2014 г., %
Ставка аренды,

$ за кв. м
Ставка аренды, $ за кв. м



по состоянию на конец 1 кв. 2014 г.
Тверская улица
7,5
1,7
1 100 — 4 000
3 000 — 9 000
1-ая Тверская-Ямская улица
8,0
1,5
1 700 — 3 000
1 950 — 4 100
Арбат
5,0
1,5
1 200 — 2 500
2 000 — 3 800
Новый Арбат
8,5
4,0
1 000 — 2 200
1 000 — 3 400
Пятницкая ул.
5,0
1,5
1 800 — 2 800
2 000 — 3 900
Петровка
5,0
1,0
1 800 — 3 000
2 200 — 3 750
Садовое кольцо
9,5
6,5
750 — 1 800
900 — 2 800
Кутузовский пр-т
7,0
2,5
1 000 — 2 300
1 300 — 3 400
Столешников пер.
3,0
2,0
4 000 — 4 500
4 000 — 6 000
Источник: Blackwood



Тенденции и прогнозы

В течение 1 кв. 2015 г. на рынке сохранялись негативные тенденции. Потребительская активность населения снижается: по предварительным данным Мосгорстата, оборот розничной торговли и общественного питания в 1 кв. 2015 г. снизился на 8% и 6,5% соответственно по сравнению с 1 кв. 2014 г. Снижение оборота розничной торговли вынуждает торговых операторов сокращать программы развития и пересматривать портфель магазинов, отказываясь от нерентабельных точек. На фоне максимального за историю развития рынка прироста нового предложения торговых центров в 2014 г. — 1 кв. 2015 г. это приводит к росту вакантных площадей и снижению арендных ставок. С учетом пересмотра планов девелоперов в отношении новых проектов мы ожидаем снижения темпов прироста нового предложения, однако сохраняющиеся на рынке негативные тенденции с высокой вероятностью будут определять динамику основных показателей в течение 2015 г.: уровень вакантных помещений продолжит расти, ставки аренды будут снижаться в зависимости от востребованности торгового центра или торгового коридора. Усложнение рыночных условий будет побуждать собственников функционирующих ТРЦ проводить реконцепцию и/или редевелопмент объектов.

0 0
Cтатьи по теме:
  • Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года»

    Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.

  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных