Обзор рынка торговой недвижимости за 1 квартал 2015 года

В течение 1 кв. 2015 г. новое предложение профессиональных торговых центров в Москве продолжало расти рекордными темпами: на рынок вышли три крупных объекта суммарной общей площадью почти 600 тыс. кв. м.

Предложение

В течение 1 кв. 2015 г. новое предложение профессиональных торговых центров в Москве продолжило расти рекордными темпами: на рынок вышли сразу три крупных объекта суммарной общей площадью почти 600 000 кв. м (из них 237 400 кв. м — арендопригодная площадь, см. Таблицу). Однако новые объекты демонстрируют и отрицательные «рекорды»: никогда ранее торговые центры не выходили на рынок с такой низкой долей заполненных площадей и функционирующих на момент открытия магазинов.

Также стоит отметить, что значительно увеличился срок между т.н. техническим открытием комплекса (сегодня это 1-2 функционирующих «якорных» арендатора и 10-30% торговой галереи) и официальным торжественным открытием, на момент которого, как правило, приступают к работе не менее 50-60% арендаторов.

Анализ текущей рыночной ситуации позволяет прогнозировать, что, уже начиная со 2 кв. темпы прироста предложения существенно снизятся. Согласно заявлениям девелоперов, до конца 2015 г. в Москве ожидается ввод еще около 900 000 кв. м новых профессиональных объектов, но с учетом возникающих трудностей по привлечению арендаторов в новые проекты этот показатель с высокой вероятностью окажется значительно ниже за счет переноса на 2016 г. срока выхода на рынок части объектов.

По итогам 1 кв. общий объем предложения профессиональных торговых центров в Москве составляет 8,6 млн. кв. м общей площади, из которых 4,3 млн. кв. м — арендопригодная площадь. Обеспеченность жителей Москвы качественной торговой недвижимостью составила 410 кв. м на 1 000 жителей. Нельзя не отметить снижение девелоперской активности в отношении новых проектов. Многие проекты «на бумаге» сегодня приостанавливаются и с высокой вероятностью их концепции окажутся пересмотренными в ответ на меняющуюся конъюнктуру рынка.

Что касается новых проектов, то в 1 кв. 2015 г. стало известно о планах ГК «ПИК» по строительству торгового центра общей площадью 60 000 кв. м в рамках комплексной застройки территории Одинцово-1. Также в марте был анонсирован проект редевелопмента бывшего ТЦ «Капитолий» в Марьиной Роще, в результате которого общая площадь объекта увеличится до 205 000 кв. м и он станет многофункциональным за счет включения апартаментов.

Крупнейшие профессиональные торговые центры, вышедшие на рынок в 1 кв. 2015 г., Москва

Название	Местоположение	Девелопер	Общая/арендопригодная площадь, кв. м	Основные арендаторы
Columbus	Кировоградская ул., д. 13А	ООО «МИРС»	277 000 / 135 000	Гипермаркет «О’Кей», магазин бытовой техники и электроники «М.Видео», гипермаркет спортивных товаров Decathlon, кинотеатр «Киномакс»
Кунцево Плаза	Ярцевская ул., д. 19	Enka	245 000 / 68 000	Гипермаркет Auchan, магазин бытовой техники и электроники «Эльдорадо», развлекательный центр «Космик», кинотеатр Mori Cinema
Центральный Детский Магазин на Лубянке	Театральный пр-д, д. 5/1	Галс-Девелопмент	73 000 / 34 400	Супермаркет «Азбука Вкуса», магазин игрушек Hamleys, детский центр «Кидбург», кинотеатр «Формула Кино»
		ВСЕГО	595 000 / 237 400

Спрос

В 1 кв. 2015 г. негативные тенденции в экономике России, а также нестабильность валютных курсов привели к дальнейшему пересмотру программ развития многих торговых операторов. Так, о намерении выйти на российский рынок за рассматриваемый период заявили лишь сеть магазинов одежды Superdry, а также сеть магазинов часов Seiko (речь идет о формате монобрендового магазина компании). Об уходе с российского рынка заявили:

• Сеть магазинов одежды сегмента премиум Herve Leger;
• Сеть магазинов одежды MEXX;
• Сеть магазинов одежды Lindex (группа Stockmann). Многие операторы планируют сократить размеры сетей и приостанавливают программы расширения и/или развития новых брендов:
• Сеть DIY-гипермаркетов «Метрика» планирует закрыть небольшие региональные магазины и сосредоточиться на дальнейшем развитии в Санкт-Петербурге;
• Сеть супермаркетов «Азбука Вкуса» приостановила проект развития демократичных магазинов под брендом «АВ Маркет»;
• Сеть Adidas планирует закрыть около 200 магазинов в России;
• Сеть гипермаркетов «О’Кей» приостановила проект развития дискаунтеров под брендом «Да!».

На фоне сокращения программ развития торговых операторов продолжился рост уровня вакантных площадей как в торговых центрах, так и в сегменте street retail: по итогам 1 кв. 2015 г. данный показатель составляет от 5% в успешных востребованных объектах до 15% в менее популярных ТРЦ.

Ставки аренды

В течение 1 кв. 2015 г. ставки аренды в долларовом выражении продолжили поступательное снижение на фоне роста курса валюты. При этом как в сегменте профессиональных торговых центров, так и в street retail все более масштабной становится тенденция ухода от валютных ставок: в договорах все чаще фиксируются ставки в рублях или процент от оборота оператора. Пересмотр многими сетями программ развития и, как результат, снижение спроса на торговые помещения вкупе с рекордными темпами прироста нового предложения профессиональных объектов оказывают негативное влияние на ставки аренды. Мы прогнозируем сохранение этой тенденции в течение 2015 г.

Уровень вакантных площадей и арендные ставки предложения в торговых коридорах г. Москвы по состоянию на конец 1 кв. 2015 г. и в сравнении с 1 кв. 2014 г.

Улица	Уровень вакантных площадей, %	Уровень вакантных площадей на конец 1 кв. 2014 г., %	Ставка аренды, $ за кв. м	Ставка аренды, $ за кв. м по состоянию на конец 1 кв. 2014 г.
Тверская улица	7,5	1,7	1 100 — 4 000	3 000 — 9 000
1-ая Тверская-Ямская улица	8,0	1,5	1 700 — 3 000	1 950 — 4 100
Арбат	5,0	1,5	1 200 — 2 500	2 000 — 3 800
Новый Арбат	8,5	4,0	1 000 — 2 200	1 000 — 3 400
Пятницкая ул.	5,0	1,5	1 800 — 2 800	2 000 — 3 900
Петровка	5,0	1,0	1 800 — 3 000	2 200 — 3 750
Садовое кольцо	9,5	6,5	750 — 1 800	900 — 2 800
Кутузовский пр-т	7,0	2,5	1 000 — 2 300	1 300 — 3 400
Столешников пер.	3,0	2,0	4 000 — 4 500	4 000 — 6 000

Тенденции и прогнозы

В течение 1 кв. 2015 г. на рынке сохранялись негативные тенденции. Потребительская активность населения снижается: по предварительным данным Мосгорстата, оборот розничной торговли и общественного питания в 1 кв. 2015 г. снизился на 8% и 6,5% соответственно по сравнению с 1 кв. 2014 г. Снижение оборота розничной торговли вынуждает торговых операторов сокращать программы развития и пересматривать портфель магазинов, отказываясь от нерентабельных точек. На фоне максимального за историю развития рынка прироста нового предложения торговых центров в 2014 г. — 1 кв. 2015 г. это приводит к росту вакантных площадей и снижению арендных ставок. С учетом пересмотра планов девелоперов в отношении новых проектов мы ожидаем снижения темпов прироста нового предложения, однако сохраняющиеся на рынке негативные тенденции с высокой вероятностью будут определять динамику основных показателей в течение 2015 г.: уровень вакантных помещений продолжит расти, ставки аренды будут снижаться в зависимости от востребованности торгового центра или торгового коридора. Усложнение рыночных условий будет побуждать собственников функционирующих ТРЦ проводить реконцепцию и/или редевелопмент объектов.