Обзор рынка торговой недвижимости за 1 квартал 2015 года

В течение 1 кв. 2015 г. новое предложение профессиональных торговых центров в Москве продолжало расти рекордными темпами: на рынок вышли три крупных объекта суммарной общей площадью почти 600 тыс. кв. м.
Предложение
В течение 1 кв. 2015 г. новое предложение профессиональных торговых центров в Москве продолжило расти рекордными темпами: на рынок вышли сразу три крупных объекта суммарной общей площадью почти 600 000 кв. м (из них 237 400 кв. м — арендопригодная площадь, см. Таблицу). Однако новые объекты демонстрируют и отрицательные «рекорды»: никогда ранее торговые центры не выходили на рынок с такой низкой долей заполненных площадей и функционирующих на момент открытия магазинов.
Также стоит отметить, что значительно увеличился срок между т.н. техническим открытием комплекса (сегодня это 1-2 функционирующих «якорных» арендатора и 10-30% торговой галереи) и официальным торжественным открытием, на момент которого, как правило, приступают к работе не менее 50-60% арендаторов.
Анализ текущей рыночной ситуации позволяет прогнозировать, что, уже начиная со 2 кв. темпы прироста предложения существенно снизятся. Согласно заявлениям девелоперов, до конца 2015 г. в Москве ожидается ввод еще около 900 000 кв. м новых профессиональных объектов, но с учетом возникающих трудностей по привлечению арендаторов в новые проекты этот показатель с высокой вероятностью окажется значительно ниже за счет переноса на 2016 г. срока выхода на рынок части объектов.
По итогам 1 кв. общий объем предложения профессиональных торговых центров в Москве составляет 8,6 млн. кв. м общей площади, из которых 4,3 млн. кв. м — арендопригодная площадь. Обеспеченность жителей Москвы качественной торговой недвижимостью составила 410 кв. м на 1 000 жителей. Нельзя не отметить снижение девелоперской активности в отношении новых проектов. Многие проекты «на бумаге» сегодня приостанавливаются и с высокой вероятностью их концепции окажутся пересмотренными в ответ на меняющуюся конъюнктуру рынка.
Что касается новых проектов, то в 1 кв. 2015 г. стало известно о планах ГК «ПИК» по строительству торгового центра общей площадью 60 000 кв. м в рамках комплексной застройки территории Одинцово-1. Также в марте был анонсирован проект редевелопмента бывшего ТЦ «Капитолий» в Марьиной Роще, в результате которого общая площадь объекта увеличится до 205 000 кв. м и он станет многофункциональным за счет включения апартаментов.
Крупнейшие профессиональные торговые центры, вышедшие на рынок в 1 кв. 2015 г., Москва
Название | Местоположение | Девелопер | Общая/арендопригодная площадь, кв. м | Основные арендаторы |
Columbus | Кировоградская ул., д. 13А | ООО «МИРС» | 277 000 / 135 000 | Гипермаркет «О’Кей», магазин бытовой техники и электроники «М.Видео», гипермаркет спортивных товаров Decathlon, кинотеатр «Киномакс» |
Кунцево Плаза | Ярцевская ул., д. 19 | Enka | 245 000 / 68 000 | Гипермаркет Auchan, магазин бытовой техники и электроники «Эльдорадо», развлекательный центр «Космик», кинотеатр Mori Cinema |
Центральный Детский Магазин на Лубянке | Театральный пр-д, д. 5/1 | Галс-Девелопмент | 73 000 / 34 400 | Супермаркет «Азбука Вкуса», магазин игрушек Hamleys, детский центр «Кидбург», кинотеатр «Формула Кино» |
ВСЕГО | 595 000 / 237 400 |
Спрос
В 1 кв. 2015 г. негативные тенденции в экономике России, а также нестабильность валютных курсов привели к дальнейшему пересмотру программ развития многих торговых операторов. Так, о намерении выйти на российский рынок за рассматриваемый период заявили лишь сеть магазинов одежды Superdry, а также сеть магазинов часов Seiko (речь идет о формате монобрендового магазина компании). Об уходе с российского рынка заявили:
- Сеть магазинов одежды сегмента премиум Herve Leger;
- Сеть магазинов одежды MEXX;
- Сеть магазинов одежды Lindex (группа Stockmann). Многие операторы планируют сократить размеры сетей и приостанавливают программы расширения и/или развития новых брендов:
- Сеть DIY-гипермаркетов «Метрика» планирует закрыть небольшие региональные магазины и сосредоточиться на дальнейшем развитии в Санкт-Петербурге;
- Сеть супермаркетов «Азбука Вкуса» приостановила проект развития демократичных магазинов под брендом «АВ Маркет»;
- Сеть Adidas планирует закрыть около 200 магазинов в России;
- Сеть гипермаркетов «О’Кей» приостановила проект развития дискаунтеров под брендом «Да!».
На фоне сокращения программ развития торговых операторов продолжился рост уровня вакантных площадей как в торговых центрах, так и в сегменте street retail: по итогам 1 кв. 2015 г. данный показатель составляет от 5% в успешных востребованных объектах до 15% в менее популярных ТРЦ.
Ставки аренды
В течение 1 кв. 2015 г. ставки аренды в долларовом выражении продолжили поступательное снижение на фоне роста курса валюты. При этом как в сегменте профессиональных торговых центров, так и в street retail все более масштабной становится тенденция ухода от валютных ставок: в договорах все чаще фиксируются ставки в рублях или процент от оборота оператора. Пересмотр многими сетями программ развития и, как результат, снижение спроса на торговые помещения вкупе с рекордными темпами прироста нового предложения профессиональных объектов оказывают негативное влияние на ставки аренды. Мы прогнозируем сохранение этой тенденции в течение 2015 г.
Уровень вакантных площадей и арендные ставки предложения в торговых коридорах г. Москвы по состоянию на конец 1 кв. 2015 г. и в сравнении с 1 кв. 2014 г.
Улица | Уровень вакантных площадей, % | Уровень вакантных площадей на конец 1 кв. 2014 г., % | Ставка аренды, $ за кв. м | Ставка аренды, $ за кв. м по состоянию на конец 1 кв. 2014 г. |
Тверская улица | 7,5 | 1,7 | 1 100 — 4 000 | 3 000 — 9 000 |
1-ая Тверская-Ямская улица | 8,0 | 1,5 | 1 700 — 3 000 | 1 950 — 4 100 |
Арбат | 5,0 | 1,5 | 1 200 — 2 500 | 2 000 — 3 800 |
Новый Арбат | 8,5 | 4,0 | 1 000 — 2 200 | 1 000 — 3 400 |
Пятницкая ул. | 5,0 | 1,5 | 1 800 — 2 800 | 2 000 — 3 900 |
Петровка | 5,0 | 1,0 | 1 800 — 3 000 | 2 200 — 3 750 |
Садовое кольцо | 9,5 | 6,5 | 750 — 1 800 | 900 — 2 800 |
Кутузовский пр-т | 7,0 | 2,5 | 1 000 — 2 300 | 1 300 — 3 400 |
Столешников пер. | 3,0 | 2,0 | 4 000 — 4 500 | 4 000 — 6 000 |
Тенденции и прогнозы
В течение 1 кв. 2015 г. на рынке сохранялись негативные тенденции. Потребительская активность населения снижается: по предварительным данным Мосгорстата, оборот розничной торговли и общественного питания в 1 кв. 2015 г. снизился на 8% и 6,5% соответственно по сравнению с 1 кв. 2014 г. Снижение оборота розничной торговли вынуждает торговых операторов сокращать программы развития и пересматривать портфель магазинов, отказываясь от нерентабельных точек. На фоне максимального за историю развития рынка прироста нового предложения торговых центров в 2014 г. — 1 кв. 2015 г. это приводит к росту вакантных площадей и снижению арендных ставок. С учетом пересмотра планов девелоперов в отношении новых проектов мы ожидаем снижения темпов прироста нового предложения, однако сохраняющиеся на рынке негативные тенденции с высокой вероятностью будут определять динамику основных показателей в течение 2015 г.: уровень вакантных помещений продолжит расти, ставки аренды будут снижаться в зависимости от востребованности торгового центра или торгового коридора. Усложнение рыночных условий будет побуждать собственников функционирующих ТРЦ проводить реконцепцию и/или редевелопмент объектов.
-
Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года»
Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.
-
Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»
Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.
-
Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»
Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
К сожалению, ни одного комментария не найдено.