Обзор рынка новостроек бизнес-класса Москвы за I кв. 2016 года

По данным консалтинговой компании Welhome высокая активность выхода новых проектов жилья бизнес-класса, наблюдавшаяся в течение всего 2015 года, нашла свое продолжение и в I кв. 2016 года — рынок пополнился 4-мя новыми проектами и еще 4-мя корпусами в уже ранее продающихся жилых комплексах. Суммарное количество новых объектов, поступивших на рынок, составило 1 805 квартир и апартаментов, из которых 70% приходится на Северный административный округ.

ЕЕще одной тенденцией рынка жилья бизнес-класса является возведение жилых комплексов вблизи крупных спортивных объектов. Так, например, проект «ВТБ Арена Парк» возводится в рамках реконструкции стадиона «Динамо»; проект компании Optima Development, которая планирует построить многофункциональный комплекс на участке 39,2 га на Ленинградском проспекте рядом со спортивными объектами ЦСКА и ледовым дворцом спорта «Мегаспорт»; компания ОПИН работает над проектом строительства жилого квартала на Симоновской набережной рядом со стадионом имени Э. А. Стрельцова («Торпедо»).

По данным Welhome, трендом рынка жилья бизнес-класса также является повешение плотности жилья в рамках ТПУ, например, жилой комплекс «Сердце Столицы», который возводится компанией «Донстрой» рядом с проектируемым ТПУ «Шелепиха»; разработан проект планировки ТПУ «Мичуринский проспект», который предусматривает реорганизацию территории, включающей жилую застройку и строительство МФК.

Таблица новых проектов\корпусов, вышедших на рынок в I кв. 2016 г.

Название ЖК	Район	Округ	Тип жилья	Застройщик	Срок ввода
AEROLOFTS (строение 2)	Хорошевский	САО	апартаменты	Strike	3 кв. 2016
Tribeca Apartments (корпус MANHATTAN)	Басманный	ЦАО	апартаменты	STONEHEDGE	2 кв. 2016
Маяковский	Головинский	САО	квартиры	Tekta Group	1 кв. 2109
Клубный дом на Таганке	Таганский	ЦАО	квартиры	АФК «Система»	2 кв. 2017
Зиларт (блок 3)	Даниловский	ЮАО	квартиры	ЛСР	4 кв. 2018
Зиларт (блок 6)	Даниловский	ЮАО	квартиры	ЛСР	4 кв. 2018
Царская Площадь (блоки Б, В)	Беговой	САО	квартиры	MR Group и Coalco	4 кв. 2018
Царская Площадь (блоки Б, В)	Беговой	САО	апартаменты	MR Group и Coalco	4 кв. 2018
Тимирязев Парк	Тимирязевский	САО	квартиры	ООО «ЖК На Ивановской»	4 кв. 2018

По итогам I кв. 2016 первичный рынок бизнес-класса Москвы представлен 62 жилыми комплексами, в которых к продаже предлагается 11 700 квартир и апартаментов общей площадью порядка 840 тыс. кв. м. Наибольшая доля предложения — 68% представлена квартирами и 32% — апартаментами.

Более 80% всего предложения сконцентрировано в 4 административных округах Москвы. Лидирующую позицию занимает САО, по итогам I квартала 2016 года в первичной продаже здесь представлено 39% общего предложения квартир и апартаментов, находящихся в 12 жилых комплексах. Вторую позицию занимает СЗАО, на долю которого приходится 16% общего предложения, в этом округе объекты от застройщиков предлагаются в 6 жилых комплексах. Тройку лидеров замыкают Западный и Южный административные округа, в которых находится соответственно 14% и 13% предложения квартир и апартаментов.

По итогам I кв. 2016 г. средневзвешенная цена 1 кв. м жилья бизнес-класса составила 237 150 руб./кв. м, при этом средневзвешенная цена 1 кв. м в сегменте квартир — 228 240 руб., в сегменте апартаментов — 254 550 руб. Стоит отметить, что сезонный рост цен на жилье, а также рост цен, связанный с повышением строительной готовности объектов, произошел в большинстве жилых комплексов и составил в среднем 5%.

Первое место в ценовом рейтинге сегмента квартир занимает ЦАО, где средневзвешенная цена 1 кв. м недвижимости составляет 316 150 руб., а диапазон цен 211 000 — 385 500 руб. Далее следуют ЮЗАО — 285 000 руб./кв. м с диапазоном цен 198 000 — 388 000 руб./кв. м. и ВАО — 272 600 руб./кв. м., диапазон цен 216 000 — 338 000 руб./кв. м. В Восточном административном округе в продаже находится два основных проекта, которые и формируют достаточно высокую цену 1 кв. м — «Соколиный Форт» от компании «Донстрой» и «Наследие» от компании «Галс-Девелопмент». Замыкает ценовой рейтинг СЗАО — 188 900 руб./кв. м., здесь самая низкая средневзвешенная цена, которая обусловлена большим количеством предложения объектов в жилых комплексах, находящихся на начальных стадиях строительства.

В сегменте апартаментов лидирующую позицию занимает САО, где средневзвешенная цена 1 кв. м составляет 280 000 руб. Этот факт обусловлен наличием здесь таких знаковых проектов, как «ВТБ Арена Парк» (Группа «ВТБ» и УК «Динамо») и «Искра Парк» («Галс-Девелопмент») с большой долей высокобюджетных лотов. Второе и третье место в рейтинге приходится на ЦАО — 251 150 руб./кв. м. и ВАО — 248 650 руб./кв. м. Восточный административный округ попал в тройку лидеров за счет того, что цену 1 кв. м здесь формирует единственный комплекс лофт-апартаментов Loft Garden от компании RED Development. Замыкает ценовой рейтинг в сегменте апартаментов ЮАО, основной объем предложения в котором приходится на проект AFI Residence Paveletskaya (AFI Development), находящийся на начальной стадии строительства. По итогам I кв. 2016 года средневзвешенная цена в этом округе — 171 700 руб./кв. м.

Что касается динамики продаж на первичном рынке жилья бизнес-класса, то по состоянию на конец марта 2016 года среднеквартальный темп продаж составляет 9% (от общего количества лотов в проекте, поступивших в продажу). По данным компании Welhome, анализ динамики среднеквартальных темпов продаж жилья показывает, что чем дальше от сегодняшней даты старт продаж, тем ниже среднеквартальный темп. Соответственно наиболее высокими относительными темпами продаж характеризуются те объекты, которые поступили в продажу в IV кв. 2015 г. — I кв. 2016 г., среднеквартальный темп продаж этих объектов составляет 13%. Стоит отметить тот факт, что в целом низкие темпы продаж наблюдаются в лофт-проектах, а некоторые по состоянию на конец марта 2016 г. и вовсе приостановили продажи.

Также нельзя не сказать о районах-лидерах перспективной застройки жильем бизнес-класса. По состоянию на конец марта 2016 г. по данным аналитиков компании Welhome, тройку лидеров составляют районы Даниловский, Останкинский и Беговой. В Даниловском районе в совокупности по нескольким проектам или новым очередям в уже существующих в перспективе может быть возведено около 450 тыс. кв. м жилья. Знаковым проектом этого района может стать жилой квартал на Симоновской набережной (около 251 тыс. кв. м), проектом реорганизации территории занимается компания ОПИН. Второй район перспективной застройки это Останкинский — порядка 325 тыс. кв. м. жилой недвижимости. Тройку лидеров замыкает район Беговой — около 200 тыс. кв. м жилья.