Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2016 года

Темпы снижения цен на жилье замедлились, но прежние риски сохраняются

Первое полугодие 2016 года принесло московскому рынку недвижимости активизацию спроса, не отягощенную ростом цен. К февралю покупателей жилья расшевелили два основных фактора. Во-первых, в январе рубль снова обновил минимумы, что оказывает на рынок недвижимости двойное влияние. Владельцы рублевых сбережений начинают паниковать из-за сохранности своих денег, что часто приводит как к активизации решения квартирного вопроса (ускорению покупки жилья для себя), так и к инвестиционным покупкам. Владельцы валютных сбережений, в свою очередь, оказываются на пике финансовых возможностей, и тем, кому при более низком курсе не хватало на желаемую квартиру, уже начинает хватать.

Во-вторых, рынок оживили словесные интервенции чиновников, проявивших сомнения в продлении льготной ипотеки, действие которой должно было закончится в марте 2016 года. И хотя льготную ипотеку в итоге все же продлили, свою роль этот фактор сыграл. Боясь остаться без льготного кредитования, значительная часть спроса 2016 года реализовалась досрочно в первые месяцы этого года.

Примечательно, что всплеск покупательской активности не прибавил стоимости столичному «квадрату». По данным аналитического центра www.irn.ru, за I полугодие 2016 года в рублях недвижимость в Москве в среднем подешевела на 3%. Если на конец 2015 года средняя стоимость столичного жилья составляла чуть более 178 тысяч рублей за метр, то к середине 2016 года — чуть менее 173 тысяч. В долларовом выражении цена московского метра почти не изменилась, прибавив всего 1%. Таким образом, за I полугодие в среднем рынок не показал существенной динамики по ценам ни вверх, ни вниз, однако довольно интересные движения наблюдались внутри сегментов.

Сразу же бросается в глаза, что лучше рынка показали себя крайние сегменты — наиболее дешевые и наиболее дорогие квартиры. В разрезе комнатности это однокомнатные и многокомнатные квартиры, в то время как основной «костяк» рынка — «двушки» и «трешки», напротив, от средних показателей отстали. Схожая картина видна и по географии. Существенно лучше рынка выступили центр Москвы (в силу своей эксклюзивности), а также престижные Западный округ и Юго-Западный округ. Но аутсайдерами оказались вовсе не самые дешевые районы за МКАД и не юго-восток, а опять же середина рынка — северо-запад, север, северо-восток и юг столицы.

Покупательские предпочтения также хорошо видны и в разрезе типов домов. Лучше всех показало себя современное монолитно-кирпичное жилье, а хуже всех — сталинки, дома ЦК и другие хорошие кирпичные дома советского периода. Аналогично лучше рынка выступило современное панельное жилье, а хуже — все пятиэтажки. Таким образом, в нынешних условиях покупательского спроса хватает во многом только на хорошие предложения, причем не важно, в какой ценовой нише. А вот старый жилой фонд, в том числе старая «элита» — хорошие, но физически и морально устаревшие кирпичные дома советской эпохи, востребованы значительно меньше. Что неудивительно: во-первых, у покупателей сейчас есть из чего выбрать, а во-вторых, нередко застройщики делают привлекательные предложения в новостройках, что делает старую вторичку малоконкурентной.

Наличие спроса на самые недорогие квартиры в Москве вполне понятно — платежеспособность покупателей сейчас сильно ограничена, а следовательно, минимальная цена зачастую является главным. Поэтому лучше рынка показывают себя однокомнатные квартиры, а также все малогабаритные предложения, полная стоимость которых ниже, чем у схожих вариантов большей площади (например, «двушка»-студия против обычной «двушки» большой площади).

Спрос на качественное современное жилье и большие многокомнатные квартиры также понятен. Люди, которые сохранили докризисные сбережения, особенно в валюте, сейчас сильно увеличили свою покупательскую способность. Вместо «двушки» они могут позволить себе хорошую «трешку», вместо «трешки» — четырех- или пятикомнатную квартиру. Аналогично большой объем предложения современного жилья в нынешних или недавних новостройках, а также просевшие за последние 2 года цены позволяют переориентироваться с устаревшего жилого фонда на новые дома, а также выбирать предложения ближе к центру. По этим причинам центр Москвы и современные дома чувствуют себя лучше рынка.

Но, с другой стороны, сложившаяся ситуация является неустойчивой. По сути, основная часть рынка буксует, а оживления спроса хватает либо на очень дешевые предложения, либо хорошие и качественные, каковых относительно немного. Более того, активизация I полугодия, вызванная указанными выше факторам, исчерпала спрос будущих периодов, что повышает вероятность наступления очередной стагнации.

Понятно, что в обозримом будущем ситуация на рынке недвижимости в первую очередь будет зависеть от макроэкономического и геополитического фона. Пока все прежние проблемы и противоречия сохраняются. Более того, добавился новый фактор нестабильности, который еще недавно казался всем нереальным, — выход Британии из ЕС, что может обернуться новой лихорадкой всех финансовых рынков с отголосками и на рынке недвижимости. Поэтому пока можно констатировать наличие хрупкого равновесия и замедление темпов снижения цен на московское жилье, но все прежние внешние угрозы продолжают сохраняться.

IRN.RU — Недвижимость в Москве и Подмосковье