Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы. Январь 2015

Компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на продажу вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2015 г.

В январе 2015 г. на продажу предлагалось 1 452 объекта общей площадью 2 323 тыс. кв. м и общей стоимостью 8,145 млрд. $, что ниже показателей декабря 2014 г. на 29% по количеству и на 35% по общей площади, что связано с большим количеством праздничных дней в месяце.

Средневзвешенная цена за месяц снизилась на 6% и составила 3 507 $/кв. м. Курс доллара в январе по сравнению с декабрем вырос на 17%, в результате чего в рублевом эквиваленте цена выросла на 11%. При этом по объектам, которые экспонируются уже давно, снижение по разным видам недвижимости в долларовом выражении составило от 6 до 15%, а рост в рублевом — от 2 до 11%.

В резко изменившейся обстановке рынок еще только ищет ориентиры для нового уровня цен, в связи с чем наблюдается разнонаправленная динамика цен в рублях и в долларах, а сами цены отличаются повышенной волатильностью.

В отличии от более динамичного арендного рынка, где ставки снизились на 30-40% в долларах по сравнению с началом прошлого года, на рынке купли-продажи собственники не готовы идти на такое падение, таким образом доходность объектов резко упала, в связи с этим количество сделок резко снизилось.

Лидером по объему предложения остаются офисные помещения, доля которых по площади составила 50%. Далее идут производственно-складские помещения (20%), помещения свободного назначения (15%) и торговые помещения (15%).

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 452	8 145	2 323	1,60	3 507
к декабрю 2014	? 29%	? 38%	? 35%	? 8%	? 6%
к январю 2014	+ 4%	? 31%	? 13%	? 17%	? 21%

Торговая недвижимость

Объем предложения торговых помещений на продажу в январе 2015 г. по количеству снизился на 23%, а по общей площади — на 16%. Всего экспонировалось 363 объекта общей площадью 363 тыс. кв. м и общей стоимостью 1,668 млрд. $.

Внутри Садового Кольца экспонировалось 53 объекта общей площадью 26 тыс. кв. м. За месяц объем предложения снизился на 18% по количеству и вырос на 33% по общей площади. Цена за месяц в долларовом выражении выросла на 2% и составила 13 567 $/кв. м. Существенный рост площади, а также рост цены объяснялся началом экспонирования дорогого и крупного объекта на Н.Арбате (8 382 кв. м, 15 399 $/кв. м).

За пределами центра объем предложения по количеству уменьшился на 24%, а по общей площади — на 18%, составив 310 объектов общей площадью 337 тыс. кв. м. Цена на объекты за пределами центра за месяц сократилась на 12% и составила 3 919 $/кв. м. По объектам, которые экспонируются уже давно, цены в долларах снизились на 11%. Кроме того, на снижение цены повлияли уход с рынка двух относительно дорогих торговых объектов — на пр-те Вернадского (7 000 кв. м, 1 838 $/кв. м), на Пятницком ш. (9 664 кв. м, 2 767 $/кв. м) и на Измайловском ш. (10 000 кв. м, 1 479 $/кв. м).

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	53	346	26	0,48	13 567
к декабрю 2014	? 18%	+ 35%	+ 33%	+ 63%	+ 2%
к январю 2014	? 26%	? 44%	? 32%	? 7%	? 18%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	310	1 322	337	1,09	3 919
к декабрю 2014	? 24%	? 28%	? 18%	+ 7%	? 12%
к январю 2014	+ 10%	? 40%	? 16%	? 24%	? 28%

Street-retail

В январе экспонировался 101 объект общей площадью 31 тыс. кв. м и общей стоимостью 0,231 млрд. $. По сравнению с декабрем количество снизилось на 27%, а общая площадь — на 33%.

Объем предложения объектов street-retail в центре по количеству в январе снизился на 30%, а по общей площади — на 32% и составил 23 объекта общей площадью 6 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по таким объектам снизилась на 9% и составила 12 874 $/кв. м, что было вызвано снижением на 12% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.

Объем предложения помещений формата street-retail за пределами Садового Кольца составил 78 объектов общей площадью 25 тыс. кв. м, уменьшившись по сравнению с декабрем на 26% по количеству и на 33% — по общей площади. Средневзвешенная цена по объектам street-retail за пределами центра снизилась на 16% и составила 6 136 $/кв. м, что было связано как со снижением на 13% цен по объектам, экспонирующимся уже давно, так и с изменением структуры предложения (уходом в декабре дорогого объекта на пр-те Мира (1 264 кв. м, 17 070 $/кв. м), а также с выходом в январе дешевого объекта на Кусковской ул. (1 230 кв. м, 2 971 $/кв. м).

Street-retail внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	23	79	6	0,27	12 874
к декабрю 2014	? 30%	? 38%	? 32%	? 2%	? 9%
к январю 2014	? 12%	? 49%	? 24%	? 14%	? 33%

Street-retail вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	78	152	25	0,32	6 136
к декабрю 2014	? 26%	? 44%	? 33%	? 10%	? 16%
к январю 2014	? 5%	? 47%	? 28%	? 24%	? 27%

Офисная недвижимость

Объем предложения офисных помещений на продажу в январе 2015 г. снизился на 31% по количеству и на 44% по общей площади. Всего на рынке предлагалось 776 объектов общей площадью 1 145 тыс. кв. м и общей стоимостью 4,565 млрд. $.

Количество офисных объектов предлагаемых на продажу в центре уменьшилось на 32%, а их общая площадь — на 48% до 160 объектов площадью 140 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по этим объектам выросла на 1% и составила 7 482 $/кв. м. Рост цены был связан с выходом в январе дорогого крупного объекта на Б.Якиманке (11 571 кв. м, 11 064 $/кв. м).

Объем предложения на продажу офисов за пределами центра по количеству за месяц уменьшился на 30% и на 43% по общей площади до 616 объектов общей площадью 1 005 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена на офисные помещения за пределами центра в январе снизилась на 4% до 3 498 $/кв. м. На цены повлияло снижение на 15% цен по давно экспонируемым объектам, однако за счет начала экспонирования ряда крупных дорогих объектов таких как на Яково-Апостольском пер. (10 280 кв. м, 9 220 $/кв. м) и Ленинском пр-те (14 590 кв. м, 5 993 $/кв. м) общее снижение оказалось значительно ниже.

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	160	1 051	140	0,88	7 482
к декабрю 2014	? 32%	? 48%	? 48%	? 24%	+ 1%
к январю 2014	? 22%	? 56%	? 47%	? 32%	? 18%

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	616	3 514	1 005	1,63	3 498
к декабрю 2014	? 30%	? 45%	? 43%	? 18%	? 4%
к январю 2014	0%	? 22%	? 12%	? 12%	? 11%

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

Количество объектов производственно-складского назначения в январе 2015 г. уменьшилось на 40%, а их общая площадь — на 28%.

Объем предложения составил 91 объект общей площадью 459 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена производственно-складских помещений уменьшилась на 16% и составила 1 269 $/кв. м. К такому изменению цены привело окончание экспонирования в январе ряда крупных дешевых объектов — на Шоссейной ул. (12 232 кв. м, 600 $/кв. м), Магистральной ул. (14 951 кв. м, 894 $/кв. м), Волгоградском пр-те (15 000 кв. м, 912 $/кв. м).

Объем предложения объектов свободного назначения в январе 2015 г. по количеству снизился на 27%, по общей площади — на 22%, составив 222 объекта общей площадью 356 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения по сравнению с декабрем снизилась на 3% и составила 3 734 $/кв. м. Снижение цены было обусловлено уменьшением цен на 6% по объектам, которые экспонируются уже не первый месяц, однако за счет выхода в январе двух крупных и дорогих объектов на Н.Арбате (2 050 кв. м, 13 492 $/кв. м) и на Турчанинов пер. (2 557 кв. м, 13 161 $/кв. м), общее снижение оказалось меньше.

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	91	582	459	5,04	1 269
к декабрю 2014	? 40%	? 39%	? 28%	+ 21%	? 16%
к январю 2014	+ 23%	? 39%	? 23%	? 37%	? 21%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	222	1 330	356	1,60	3 734
к декабрю 2014	? 27%	? 24%	? 22%	+ 7%	? 3%
к январю 2014	+ 59%	+ 11%	+ 50%	? 6%	? 26%