Обзор рынка элитной жилой недвижимости Москвы за 1-й квартал 2014 года

Аналитики компании Blackwood передали в распоряжение Н&Ц обзор рынка элитной жилой недвижимости Москвы за 1-й квартал 2014 г.

Предложение

По итогам 1 квартала 2014 г. объем предложения на рынке элитных жилых новостроек (с учетом премиум-класса и без учета апартаментов) составил 187,8 тыс. кв. м, что на 11% выше показателя конца 2013 г. Указанный объем представляет собой 1 120 квартир в 39 домах и комплексах. С учетом сегмента элитных апартаментов этот показатель составил 320,4 тыс. кв. м.

За 1 кв. 2014 г. в предложение поступил только один новый жилой элитный объект — вторая очередь ЖК «Садовые кварталы» от застройщика ГК «Интеко» (квартиры в третьем квартале застройки).

Распределение объемов элитного жилья по итогам 1 кв. 2014 г. Существенных изменений не претерпело: район Хамовники не только остался лидером среди остальных районов, но и упрочил свои позиции за счет выхода нового масштабного объема в ЖК «Садовые кварталы». За пределами ЦАО объем элитного жилого строительства составил порядка 40 тыс. кв. м (20% всего объема) и был представлен в районах Раменки («Снегири Эко») и Донской (Barkli Residence).

Средняя площадь квартир в предложении на первичном рынке элитного жилья к концу 1 кв. 2014 г. составила 167 кв. м, при этом основной объем предложения был сосредоточен в диапазоне 100-150 кв. м, чуть ниже доля диапазона от 150 до 200 кв. м. Диапазон площадей, находящихся в открытом предложении: от 44 до 850 кв. м.

Средний бюджет предложения в сегменте элитных жилых новостроек составил $3 млн. за квартиру, основную долю предложения занимали квартиры в бюджете от $1 до $2 млн.

Объем предложения на вторичном рынке элитного жилья к концу 1 кв. 2014 г. составил 180 тыс. кв. м. На вторичном рынке средняя площадь квартир в предложении составила 208 кв. м, средний бюджет предложения — $4,8 млн. за квартиру.

Структура предложения квартир в элитных новостройках по площадям, март 2014 г.	Структура предложения квартир в элитных новостройках по бюджетам, март 2014 г.

Спрос

Традиционная активность потенциальных покупателей с наступлением весеннего периода была отмечена и в 1 кв. 2014 г. Однако начало этого года ознаменовалось ростом спроса еще в январе: в условиях высокой волатильности валютных рынков покупка элитной недвижимости для многих потенциальных покупателей стала наиболее понятным средством сохранения капитала. Это отразилось в росте объемов сделок в начале года. Однако уже к концу квартала часть спроса была реализована и активность потенциальных покупателей снизилась, многие отложили решение о покупке на неопределенный срок.

Основная доля запросов была сосредоточена в пределах Центрального округа Москвы, причем более половины потенциальных покупателей не предъявляли спрос к какому-то конкретному району. В остальных случаях наиболее часто запрашиваемым был район Хамовники, а также районы Пресненский, Арбат и Тверской.

Средняя площадь запрашиваемой квартиры по итогам 1 кв. 2014 г. составила 169 кв. м, основные же объемы спроса предъявлялись в диапазоне от 100 до 150 кв. м.

Средний запрашиваемый бюджет квартиры находился на уровне $2,6 млн. за квартиру, при этом наиболее популярным оставался диапазон бюджетов от $1 до $2 млн. за квартиру, вторым по популярности — бюджет до $1 млн. за квартиру.

Структура спроса по районам, 1 кв.2014 г.	Структура спроса по площади квартир, 1 кв. 2014 г.

Цены

По итогам 1 квартала 2014 г. средняя цена на рынке первичного элитного жилья (с учетом сегмента премиум-класса) составила $17 760, или 633,8 тыс. руб. за кв. м.

В долларовом эквиваленте по итогам квартала было отмечено снижение цен на 6%, что обусловлено выходом на рынок большого объема нового относительно недорогого предложения по инвестиционным ценам в рамках реализации ЖК «Садовые кварталы». В то же время в рублевом эквиваленте был зафиксирован рост цен, связанных с существенным ростом курса доллара в начале года. Это, в свою очередь, вынудило многих застройщиков, экспонирующих свои объекты в долларовых ценах, зафиксировать курс на определенном уровне.

Наиболее высокие средние цены среди районов Москвы были отмечены в Пресненском районе ЦАО — $34 590 за кв. м., на втором месте оказался традиционно лидирующий район «Золотой мили» (Остоженки-Пречистенки) — $27 780, входящий в состав района Хамовники.

Примечательно, что достаточно высокие цены были зафиксированы и за пределами ЦАО — средние цены предложения в районе Раменки в ЗАО находились на уровне $20 660 (ЖК «Снегири Эко»).

Цены предложения в самых дорогих жилых новостройках Москвы по итогам 1 кв. 2014 г. достигли показателя $55 000 за кв. м.

На вторичном рынке элитных квартир средняя цена по итогам квартала составила $23 590 за кв. м, практически не изменившись по сравнению с концом 2013 г. В рублевом эквиваленте цены выросли на 8,6%. Рост курса доллара также вынуждал продавцов либо снижать цены, для того, чтобы обеспечить ликвидность квартир, либо вовсе снимать квартиры с предложения.

Адрес	Район	Цена, $ за кв. м
Пречистенка ул., 13	ЦАО/Хамовники (Остоженка)	до 62 500
Тессинский пер., вл. 2-6/19 ART-House	ЦАО/Таганский	до 55 000
Зачатьевский 1-й пер., вл. 8/9 Barkli Virgin House	ЦАО/Хамовники (Остоженка)	до 48 500
Гранатный пер., 8 «Гранатный палас»	ЦАО/Пресненский	до 40 000
Кооперативная ул., 16 Knightsbridge Private Park	ЦАО/Хамовники	до 40 000
Богословский пер. д.12А	ЦАО/Пресненский	до 40 000