Обзор по коммерческой недвижимости за 1 квартал 2015 года

Обзор подготовлен аналитиками компании Blackwood.

Предложение В первом квартале 2015 г. прирост нового предложения качественной офисной недвижимости в Московском регионе составил порядка 122 тыс. кв. м. На долю класса «А» приходится 95% нового предложения, на долю офисных центров класса «В» пришлось только 5%.

Лидером по объему ввода по районам стал ММДЦ «Москва-Сити», доля которого составила 53% за счет ввода в эксплуатацию офисной башни Evolution Tower. Среди других наиболее крупных объектов, введенных в первом квартале, можно выделить бизнес-центр «Демидов» и офисную часть МФК «Кунцево Плаза». По итогам первого квартала, совокупный объем предложения качественных офисов в Московском регионе оценивается на уровне 14,1 млн кв. м.

На рынке аренды и купли-продажи офисной недвижимости в первом квартале наблюдалась достаточно низкая деловая активность, в результате чего уровень вакансии в классе «А» увеличился и составил порядка 29% (в том числе за счет ввода нового объема предложения в данном классе) и сохранился на уровне 14% для помещений класса «В».

На 2015 г. заявлен ввод в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м офисных площадей, однако реальный пророст нового предложения оценивается на уровне 500-600 тыс. кв. м, за счет заморозки некоторых проектов и переноса сроков ввода ряда объектов. На середину 2016 г. перенесен срок ввода в эксплуатацию Башни «Восток» в МФК «Башня Федерация». Были заморожены следующие объекты, находящиеся на разных стадиях реализации: Greendale, «Кутузов», «БЦ Нагорное».

По итогам первого квартала порядка 50 проектов строительства офисных центров перепрофилированы под жилые, торговые и гостиничные объекты. Несмотря на кризисные явления на рынке офисной недвижимости в феврале началось строительство первой очереди МФК «Китайский деловой центр «Парк Хуамин» общей площадью 100 тыс. кв. м.

Некоторые проекты, заявленные к строительству в 1 квартале 2015 г.

Девелопер/Инвестор	Название объекта	Адрес	Реализованная площадь
ЛСР Недвижимость-М	МФК	Производственная ул.	633 тыс.
Дон-Строй Инвест	Деловой и торговый центр	Коммунально-складская зона «Строгино»	350 тыс.
н/д	Технопарк с гостиницей	Годовикова, вл. 9	328 тыс.
Дон-Строй Инвест	БЦ	Территория завода Серп и Молот	205 тыс.
ГК ПИК	ОДЦ	МО, Одинцово-1	200 тыс.
ОАО «СТМП-Зеленоград»	3,4 очередь бизнес-инкубатора	Зеленоград	120 тыс.
ООО «Парк Хуамин»/ ООО «Аиком»	Китайский деловой центр «Парк Хуамин»	м. Ботанический сад	100 тыс.
Тушино 2018	Город на реке Тушино-2018	Аэродром имени Чкалова	75 тыс.
Ак Барс	МФК	МО, Щербинка	53,4 тыс.
н/д	Административно-коммуникационный центр	Лужники	48 тыс.
Дон-Строй Инвест	БЦ	Территория завода Серп и Молот	43 500 кв. м
ГК Элвиком	ТОК Selectica	на пересечении Россошанской и Академика Янгеля	42 тыс.
Ак Барс	МФК	Бартеневская улица	40,2 тыс.

Значимые события и сделки первого квартала

В первом квартале было совершено несколько крупных инвестиционных сделок:

• Фонд Hines приобрел одно из офисных зданий площадью 32 тыс. кв. м в МФК «Метрополис». Сумма сделки оценивается в $150-180 млн.;
• Структуры Алексея Богачева получили контроль над 28-этажной башней и стилобатной частью общей площадью 50 тыс. кв. м в МФК «Парк Победы». Сумма сделки оценивается в $100-120 млн.

В течение квартала были наиболее популярны сделки по пересмотру текущих договоров: Компания «Enter Связной» сократила затраты на аренду практически на 48% за счет снижения ставок аренды по текущим договорам; Компания «Русфинанс Банк» пересмотрела ранее заключенный долгосрочный договор аренды и значительно снизила затраты на аренду офисов в БЦ Citydel.

Ввиду высокой волатильности валютных рынков девелоперы стали обращаться к банкам за реструктуризацией валютных займов. Например, в Сбербанке, лидирующем по абсолютному объему валютных кредитов в корпоративном портфеле (4,5 трлн. рублей), разработали типовую программу по реструктуризации валютных кредитов в рубли по направлению «финансирование недвижимости».

Другим важным событием для рынка офисной недвижимости стало подписание соглашения между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) и турецкой компанией Orteksan. В рамках соглашения Orteksan займется поиском девелоперов, заинтересованных в строительстве недвижимости на землях фонда. Также данное соглашение позволит развивать технопарки в России, т.к. турецкая компания имеет богатый опыт и реализовала уже более 200 технопарков.

Некоторые сделки, совершенные в 1 кв. 2015 г.

Класс	Компания	Название объекта	Реализованная площадь, кв.м	Тип сделки
А	Ростелеком	Comcity	48 130	Аренда
А	GroupM	БЦ Легенда	10 794	Аренда
А	Славнефть	White Stone	7 916	Аренда
А	GE	Лефорт	7 527	Аренда
А	Русфинанс Банк	Citydel	6 500	Аренда
А	Локомотивные технологии	Яковоапостольский	6 000	Аренда
А	н/д	Водный	7 000 кв. м	Покупка
А	частный инвестор	SkyLight	4 000 кв. м	Покупка
А	н/д	Город Столиц, северный блок	3 400 кв. м	Покупка