Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости. 4 квартал 2013 года

23 Января в 17:24 36
 
Ключевые события рынка элитного жилья
 
Конец 2013 г. на московском рынке элитного жилья ознаменован заметным усилением спроса, которого в других сегментах рынка жилья отмечено не было. Этому способствовал ряд глобальных событий в экономике страны, важнейшими из которых мы считаем следующие.
 
1. Получение топ-менеджерами компаний с госучастием годовых премий. Не секрет, что основными покупателями элитного жилья являются топ-менеджеры компаний с участием госкапитала. Росту спроса на элитные квартиры в конце года способствовал факт выплаты в ряде таких компаний годовых премий.
 
2. Отзыв лицензий у ряда банков. В конце года Центральный Банк отозвал лицензии на ведение банковской деятельности у ряда банков, в т.ч. крупных. Отзывы продолжились и в начале 2014 г. Это способствовало появлению опасений относительно устойчивости банковской системы в целом и безопасности средств, размещенных на депозитах.
 
3. Сокращение покупательной способности рубля. За последний квартал года рубль потерял 0,6% стоимости по отношению к доллару США, при этом за весь год потери составили 7,5%. В отсутствии надежных и низковолатильных инвестиционных инструментов и на фоне дешевеющего рубля часть инвесторов снова обратили свой взгляд в сторону реальных активов, в частности недвижимости.
 
4. Политика Правительства РФ, направленная на борьбу с офшорами и зарубежными активами чиновников. Жесткая политика государства по борьбе с бегством капитала из страны способствовала тому, что часть государственных лиц, доходы которых могут быть подтверждены официально лишь частично, предпочли инвестировать внутри страны, в т.ч. посредством покупки элитного жилья.
 
В дополнение к указанным факторам поддержку спросу оказали и прочие, локальные факторы. Основным из них мы считаем политику столичных властей по благоустройству центральной части города, включая:
  • Планы по благоустройству набережных Москвы-реки.
  • Планы по сужению проезжей части ул. Тверская и расширению тротуаров вдоль дороги.
  • Обустройство пешеходных зон.
  • Расширение зоны платных парковок.
 
Детали по основным направлениям деятельности мэрии в деле благоустройства города были представлены в нашем предыдущем отчете, здесь мы описываем происшедшие за последний квартал изменения.
 
В рамках деятельности мэрии по улучшению транспортной обстановки в городе с 25 декабря 2013 г. зона платных парковок была расширена до границ Садового Кольца. Перспективы на ближайшее будущее — ее дальнейшее расширение вплоть до границ ТТК. Реализуемость этих планов пока находится под вопросом, также как и нет четкого понимания у игроков рынка относительно эффекта, который уже успело оказать введение в 2013 г. зоны платных парковок с ее последующим расширением. Как мы писали в наших предыдущих отчетах, теоретически данный комплекс мер способствует росту привлекательности жилья, расположенного в центральной части города.
 
Принимая во внимание вектор развития ситуации и обсуждаемые законодательные инициативы, мы считаем, что начало 2014 г. не будет принципиально отличаться от конца 2013 г., тем более что часть сделок на рынке не успела быть закрытой до конца года и, по всей видимости, перейдет на начало 2014 г.
 
Предложение
 
Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости. 4 квартал 2013 года

Итальянский Квартал
 

Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости. 4 квартал 2013 года

Скай Хаус
За последние 3 месяца 2013 г. было полностью завершено строительство проекта «Итальянский Квартал». Других важных событий за квартал не было, если не считать новость о возобновлении строительных работ в рамках проекта «Скай Хаус».
 
С другой стороны, в целом год был довольно активным. Активные продажи были в следующих проектах элитных квартир:
  • «Литератор»
  • «Knightsbridge Private Park»
  • «Barkli Residence»
  • «Итальянский Квартал»
  • «Wine House» (квартиры)
 
В сегменте элитных апартаментов в 2013 году наиболее активно строились и продавались следующие проекты:
  • «Turandot Residences»
  • «Николаевский Дом»
  • «Кадашевские Палаты»
  • «Clerkenwell House»
  • «Студия-8»
  • «Сады Пекина»
  • «Wine House» (апартаменты)
  • «IQ-квартал»
 
Расположение элитных новостроек в разбивке по районам, %

Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости. 4 квартал 2013 года

Таким образом, к концу года первичный рынок московского элитного жилья был представлен порядка 1100 объектами элитного жилья в почти что 50 жилых комплексах. Около 40% рынка (по количеству предложений) пришлось на апартаменты.
 
География расположения объектов претерпела незначительные изменения, однако, в числе районов-лидеров все так же остаются Хамовники, улицы Остоженка и Новослободская, Пресненский и Донской округа, а также район Замоскворечья, на которые в совокупности приходится порядка двух третей предложения.
 
Как отмечалось, в конце года наблюдалась довольно высокая активность покупателей. Особый интерес был к проекту «Сады Пекина», чему послужило наличие скидок. Также был интерес и к проекту «Knights Bridge». Здесь, однако, скидок не было. Напротив, к концу года цены продаж даже выросли. И, наконец, высокий интерес отмечался к лофт-проекту «Студия-8», который к концу года был полностью продан и даже частично перепродан (было отмечено несколько продаж на вторичном рынке).
 
Из имеющихся на текущий момент предложений с оптимальным сочетанием «цена-качество» можно отметить следующие (детали см. в представленной ниже таблице):
 
ЖК
Площадь, кв.м.
Цена 1 кв.м., $
Комментарий
Сады Пекина
58 — 157
10 100 — 18 400
1-4-комн. апартаменты на 2-10 эт. корпуса 2. Около 70 вариантов.
Николаевский Дом
34 — 130
11 000 — 14 000
1-3-комн. квартиры на 2-5 эт., на мансарде. Около 10 вариантов.
Clerkenwell House
50 — 195
11 000 — 17 000
Квартиры (в т.ч. 2-уровневые) на 1-5 эт., на мансарде. Около 10 вариантов.
Wine House
62 — 203
11 800 — 16 500
1-5-комн. апартаменты (в т.ч. 2-уровневые) на 1-6 эт., на террасе. Около 60 вариантов.
Кадашевские Палаты
128 — 360
13 000 — 18 000
Квартиры (в т.ч. 2-уровневые) на 1-23 эт. Около 10 вариантов.
Литератор
75 — 266
13 800 — 29 850
1-5-комн. квартиры (в т.ч. 2-уровневые) на 1-5 эт. корпусов Б-Ж. Около 60 вариантов.
Итальянский Квартал
127 — 294
14 700 — 26 400
Квартиры на 5-10 эт., на террасе в корпусах Б, Вд, Г, Дд, И, Ид. Около 10 вариантов.
 
Предложение вторичного элитного жилья в разбивке по районам, %

Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости. 4 квартал 2013 года

На вторичном рынке к концу года было порядка 700 квартир и апартаментов. География предложения существенных изменений, так же как и на первичном рынке, существенных изменений не претерпела: на 6 районов-лидеров (улицы Остоженка, Сретенка, Тверская, Донской округ, Замоскворечье и Хамовники) пришлось более 60% предложения.
 
Объекты на вторичном рынке отличаются значительной неоднородностью, что проявляется практически во всех их параметрах и характеристиках. Сегодня уже не редкость и то, что на вторичном рынке элитного жилья могут быть представлены квартиры без отделки. Расположены они, как правило, в новых домах и перепродаются владельцами практически сразу после завершения проекта, не претерпев существенных изменений.
 
Цены на вторичном рынке разнятся значительно. Ниже в качестве примера представлен ряд конкретных предложений.
 
Объект
Площадь, кв. м.
Цена 1 кв. м., $
Описание
ЖК «Трилогия»
138
14 300
3-комнатная двухсторонняя квартира на 3 этаже. Потолки 3,1 м. Без отделки.
Кутузовский пер., д. 23
76
15 600
2-комнатная видовая квартира на 6 этаже. Без отделки.
ЖК «Дом на Покровке»
143
17 500
3-комнатная двухсторонняя видовая квартира на 8 этаже. Потолки 3,1 м. Без отделки.
Хилков пер., д. 1
246
21 350
Квартира на 2 этаже с возможностью размещения 4 спален. Без отделки.
 
Средние цены
 
Динамика средних цен на московское элитное жилье, $/кв.м

Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости. 4 квартал 2013 года

Двумя факторами, оказавшими влияние на ценовую ситуацию на рынке в конце 2013 г. были довольно сильный спрос и большое количество интересных проектов на рынке.
 
Несмотря на повышенный спрос (даже с учетом фактора сезонности), наличие на рынке большого количества конкурирующих между собой предложений не позволило ценам продемонстрировать существенный рост. По итогам квартала средние цены на первичном рынке выросли на 1,2%, достигнув уровня в $20,300/кв.м., на вторичном рынке — на 0,8% до отметки в $26,800/кв.м. Таким образом, как и прежде, рост на первичном рынке опередил рост на вторичном, что характерно лишь для сегмента элитного жилья.
 
За полный год цены выросли, таким образом, всего на 1,0-1,5%. Однако здесь необходимо учитывать и фактор ослабления рубля по отношению к доллару США. При переводе цен в рубли рост цен оказывается намного более существенным, порядка 9%.
 
Спрос
 
Далее мы описываем основные характеристики спроса на элитное жилье в 5 различных разрезах и изменения, произошедшие за квартал (см. таблицу), сопровождая описание необходимыми комментариями.
 
Характеристика спроса
Изменение за квартал
Комментарии
Квартиры на первичном рынке.
Рост спроса на элитное жилье на первичном рынке.
Начличие довольно большого количества интересных новостроек на фоне предновогоднего роста спроса на элитное жилье в целом сместило акцент покупателей в сторону первичного рынка.
Квартиры с отделкой.
Без изменений.
С учетом высокой стоимости и продолжительности отделочных работ все чаще покупатели рассматривают варианты приобретения квартир и апартаментов с готовой отделкой. Учитывая возрастающий спрос, с каждым годом на рынок выводится все больше таких предложений. На сегодняшний день 20% предлагаемых к продаже квартир и апартаментов в сегменте элитного жилья предлагаются к продаже с готовым ремонтом.
Квартиры в ЦАО и районах, прилегающих к ЦАО с запада, юго-запада и северо-запада.
Без изменений.
Эта характеристика спроса определяется наличием на рынке реальных альтернатив, а также традиционными представлениями покупателей относительно экологии, транспортной инфраструктуры и окружения района. Спрос в зависимости от района крайне негибок: предпочтения покупателей не меняется годами.
Квартиры площадью до 120 кв. м.
Рост спроса на квартиры малой и средней площади.
Конец 2013 г. ознаменован ростом инвестиционной составляющей спроса. В качестве объектов инвестирования свободных средств рассматривались наиболее ликвидные варианты, т.е. квартиры и апартаменты площадью до 120 кв. м.
Бюджет покупки не более $2,5 млн.
Рост спроса на «бюджетные варианты».
Стоимость квартиры зависит от ее площади, местоположения, наличия отделки и ряда других характеристик. Поиск инвесторами наибольшей ликвидности способствовал тому, что средняя сумма сделки за квартал опустилась до $1,9-2,0 млн.
 
Сегмент рынка. В последнее время спрос на элитное жилье на первичном рынке существенно опережает спрос на вторичном. Как мы писали ранее, причиной этого является то обстоятельство, что в настоящее время на рынок выходит довольно большое количество интересных проектов. Квартиры в этих проектах отличаются более высокими потребительскими характеристиками, по сравнению с квартирами в старых домах. В истекшем квартале наблюдался еще больший разрыв спроса на первичные и вторичные объекты, что и послужило причиной неодинакового роста цен в этих сегментах рынка (1,2% против 0,8%).
 
Структура спроса на московское элитное жилье в зависимости от метража, % заявок

Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости. 4 квартал 2013 года

Наличие отделки. Наличие отделки является неоспоримым преимуществом, принимая во внимание ее высокую стоимость и длительность отделочных работ. В истекшем квартале покупатели, как и прежде, ориентировались преимущественно на квартиры с отделкой. Изменений по сравнению с 3 кв. 2013 г. в этом отношении не было.
 
География спроса. Спрос на элитное жилье в зависимости от их местоположения отличается низкой степенью гибкости. Традиционно покупатели предпочитают квартиры в ЦАО и районах, прилегающих к ЦАО с запада, юго-запада и северо-запада. Изменений по сравнению с 3 кв. 2013 г. в этом отношении не было.
 
Площадь квартиры. В истекшем квартале наблюдался рост интереса покупателей к квартирам малой и средней площади, поскольку именно они отличаются наибольшей ликвидностью на рынке. В свою очередь, повышенный спрос на ликвидность был обусловлен ростом инвестиционной составляющей спроса, отмеченным в конце года.
 
По нашим оценкам, на долю квартир площадью менее 80 кв. м. пришлась четверть всех заявок на покупку (против 23% тремя месяцами ранее), на квартиры площадью от 80 до 150 кв. м. — 48% (против прежних 47%), площадью от 150 до 200 кв. м. — 20% (против прежних 22%) и на квартиры площадью свыше 200 кв. м. — 7% (против прежних 8%). В начале 2014 г. мы ожидаем сохранения этой тенденции, с возможными незначительными отклонениями от нее.
 
Стоимость квартиры. Стоимость квартиры является результирующей величиной, зависящей от ее ключевых характеристик. Ранее мы писали, что покупатели рассматривают предложения стоимостью до $2,5 млн. Предпочтения ликвидности в конце 2013 г. сдвинули этот условный «потолок» вниз, до $2,2 млн. При этом средняя сумма сделки на рынке составила $1,9-2,0 млн.
 
Ценовой прогноз на 2014 год
 
Судя по сложившейся на рынке ситуации и направленности политики властей мы не ожидаем существенных изменений в ближайшее время. Отсутствие гарантий сохранности капитала на финансовых рынках, меры противодействия оттоку капитала из страны, а также укоренение сложившейся административно-деловой элиты будут способствовать наличию более или менее стабильного спроса на жилье высшей ценовой категории. При этом часть сделок, договоренность по которым была достигнута в конце 2013 г., но которые так и не были закрыты до конца года, перейдут на начало 2014 г.
 
Базовыйпрогноз динамики цен наэлитное жилье в Москве, $/кв. м

Обзор московского рынка элитной жилой недвижимости. 4 квартал 2013 года

Очевидно, что наличие относительно сильного спроса будет являться фактором, оказывающим поддержку ценам. С другой стороны, росту цен будет препятствовать обилие интересных предложений на рынке. Как отмечалось, к концу 2013 г. в первичном сегменте рынка имелось порядка 1100 предложений, во вторичном — около 700. В совокупности эти цифры более чем в три раза превосходят среднее значение количества сделок с 2010 г., что свидетельствует о широте рынка.
 
Наступающий год также обещает быть довольно активным в плане нового строительства. В частности, высокая активность будет наблюдаться в районе Пресни, где уже стартовало или стартует в ближайшем будущем строительство по меньшей мере 3 новых проектов элитного жилья.
 
С учетом изложенного, на 2014 г. мы прогнозируем весьма умеренный рост цен, порядка 2,0-2,5%, в зависимости от сегмента рынка (более быстрый рост мы ожидаем на первичном рынке). По нашим оценкам, к концу 2014 г. средние цены на первичном рынке достигнут $20,800/кв. м., на вторичном — $27,400/кв. м.
 
Здесь необходимо отметить, что наш прогноз выстроен исходя из текущих реалий: слабый рост ВВП и низкий уровень инвестиций в реальную экономику, сохранение оттока капитала, относительно стабильные цены на энергоресурсы и, как результат, мягкое ослабление рубля. При изменении исходных параметров наши прогнозы будут пересмотрены.
 
Подготовлено Департаментом аналитики и консалтинга Компании «Новое Качество»
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных