Обзор квартир нестандартного формата в массовых сегментах жилья

В настоящий момент квартиры нестандартного формата все чаще встречаются в сегменте массового жилья – новостройках эконом- и комфорт-класса, к такому выводу пришли аналитики ФСК «Лидер» в рамках исследования новостроек московского региона.

Все больше покупателей даже с самыми ограниченными финансами хотят приобрести не просто квартиру с максимальным при их бюджете числом квадратных метров, а жилье с выраженной индивидуальностью.

Среди квартир, имеющих нестандартные планировки, можно выделить квартиры-мансарды, двухуровневые квартиры, квартиры с панорамным («в пол») остеклением, квартиры с высокими потолками (более стандартных 2,7 метров), квартиры с террасами, верандами или даже выходом на эксплуатируемую кровлю.

Единственным типом домостроения, в котором свободно возможно реализовать практически любые формы жилья является монолитная технология, которая предполагает индивидуальный подход к проектированию и монтажу каркаса здания.

Наличие в составе жилого комплекса квартир нестандартного формата делает сам дом более ярким с архитектурной точки зрения.

Квартиры с панорамным остеклением

Данный тип квартир занимает первое место по объему предложения в Москве и области. Особенность формата в том, что либо часть, либо все окна в квартире застеклены от пола до потолка (возможен вариант, когда от пола окно отделяет кладка высотой в 30-40 сантиметров), за счет чего в помещения проникает гораздо больше света и воздуха. В пределах МКАД такие квартиры представлены в комфорт-классе. В Подмосковье — в жилых комплексах «Ньютон» (г. Мытищи), «Акварели» (г. Балашиха), «Да Винчи» (г. Одинцово), «Архимед» (г. Сергиев Посад), UP-квартале «Новое Тушино», (д. Путилково), ЖК «Ромашково» (д. Немчиновка Одинцовского района). Отдельно можно назвать ЖК «Опалиха О2» в Красногорском районе, где квартиры с панорамными окнами, дополнены высокими потолками и выделены в отдельную категорию «эколофтов».

Так как речь идет о массовом сегменте, площади самих квартир не выходят за рамки средних для эконом- и комфорт-класса. Исключение составляет ЖК «Да Винчи» в Одинцово, где присутствуют пяти- и шестикомнатные квартиры площадью до 200 кв.м. Минимальная стоимость квартир с панорамным остеклением зафиксирована в ЖК «Архимед», квартиры можно приобрести от 1 800 000 рублей на этапе строительства и от 2 400 000 рублей в готовом доме. Самым дорогим областным проектом с подобным предложением является ЖК «Да Винчи». Проект был сдан в 2013 году, минимальная стоимость однокомнатной квартиры площадью 37 кв. м. составляет 5 270 000 рублей.

В Москве квартиры с панорамным остеклением есть в жилом комплексе M-House, который расположен на Кировоградской улице в пешей доступности от станции метро «Улица Академика Янгеля». Особенность ЖК M-House в том, что панорамными здесь являются все квартиры на двух последних этажах, а обилие света дополняется прекрасными видовыми характеристиками. Цены квартир на первых этажах начинаются от 6,6 млн. рублей, панорамных — от 7,6 млн. рублей. На сегодняшний день в M-House продано порядка 50% всех панорамных квартир, интерес к которым проявляют как покупатели, выбирающие квартиру для постоянного проживания, так и частные инвесторы, рассматривающие такое жилье как надежный способ сохранения и приумножения вложений. Среди тех, кто выбирает квартиру для себя, преобладают люди в возрасте до 40 лет и для многих из них это первое собственное жилье.

Двухуровневые квартиры и квартиры с высокими потолками

Вторую по количеству продаваемых проектов группу формируют комплексы с двухуровневыми квартирами. Сюда же можно отнести и квартиры с высокими потолками, в которых есть возможность оборудовать второй уровень. Соответствующее предложение можно найти в ЖК «Пятницкие кварталы» (г. Химки), «Опалиха О2» (Красногорский район), ЖК «Николин Парк» («Новая» Москва), микрорайоне «Новое Измайлово» (г. Балашиха). В каждом из этих проектов в продаже осталось буквально по несколько нетиповых квартир. В ЖК «Пятницкие кварталы» высота потолка в квартирах составляет 5,7 м. Второй уровень выделен как площадка, которую можно продлить, надстроить стены и сделать полноценный этаж, а можно оставить подобие крытого атриума: оградить перилами только часть второго этажа, и разместить на втором уровне рабочую зону или зону отдыха. Самая большая двухуровневая квартира представлена в 3 корпусе микрорайона «Новое Измайлово». Она состоит из трех комнат, площадью 108 кв. м. и стоит 9,2 млн рублей. Всего в комплексе была 21 двухуровневая квартира, 20 из которых раскуплены и даже частично заселены.

Мансарды

Этот формат нагляднее других подтверждает, что квартиры нестандартного формата в сегменте массового жилья все еще редкое исключение. В данный момент мансарды представлены лишь в одном проекте комфорт-класса — малоэтажном жилом комплексе «Западное Кунцево», который расположен в Одинцовском районе в 2-х километрах от МКАД. Здесь одно- и двухкомнатные мансарды с разноуровневой высотой потолков от 2,56 до 5,08 метров занимают последние шестые этажи одноподъездных корпусов. Темпы продаж таких квартир говорят о том, что покупателю мансарды интересны — в продаже осталось лишь 10% однокомнатных мансард площадью от 32 до 42 кв. м. стоимостью от 4,3 до 5,4 млн. рублей.

Квартиры с выходом на эксплуатируемую кровлю

В заключение нельзя не отметить совершенно новое для массового сегмента предложение квартир с выходом на эксплуатируемую кровлю, которое предлагает застройщик жилого комплекса «Николин Парк». В одном из корпусов проекта квартиры последнего этажа имеют выход на крышу, которую можно отвести под зону отдыха. Фиксированные цены на данный тип квартир не выставлены и обсуждаются с покупателем индивидуально, первоначальной отправной точкой служит цифра в 130 тыс. рублей за квадратный метр.

В целом же проведенный анализ показывает, что квартиры нестандартного формата пользуются у покупателей повышенным спросом лишь в тех жилых комплексах, где они представлены ограниченным тиражом. В каждом из таких проектов — «Западное Кунцево», «Пятницкие Кварталы», «Опалиха О2» — они практически раскуплены и представлены единичными предложениями. Там же, где квартиры нестандартного формата приравнены к типовым (например, в ЖК «Ньютон», «Архимед», «Да Винчи», «Акварели» — все квартиры с панорамным остеклением) статус «эксклюзивности» теряется, а цены и темпы продаж находятся в общих границах и не превышают средние показатели соседних новостроек.

Москва

Типы «нестандартных» квартир	Наличие в соответствующем сегменте		Примеры ЖК, где присутствуют «нестандартные» квартиры	Площади, кв. м.	Стоимость за 1 кв. м., руб.	Стоимость квартиры, руб.	Наценка за «неформат», руб. от стоимости базового этажа
	эконом	комфорт
квартиры с панорамным остеклением	нет	да	M-House	41 ?85	175 000 — 202 500	7 600 000 — 15 300 000	+ 25 000

Новая Москва

Типы «нестандартных» квартир	Наличие в соответствующем сегменте		Примеры ЖК, где присутствуют «нестандартные» квартиры	Площади, кв. м.	Стоимость за 1 кв. м., руб.	Стоимость квартиры, руб.	Наценка за «неформат», руб. от стоимости базового этажа
	эконом	комфорт
двухуровневые квартиры и квартиры с высокими потолками	нет	да	«Николин Парк»	45 — 135	119 000	8 850 000	+ 18 000
квартиры с выходом на эксплуатируемую кровлю	нет	да	«Николин Парк»	57 — 79	от 130 000	обсуждается индивидуально	ориентировочно + 30 000

Московская область

Типы «нестандартных» квартир	Наличие в соответствующем сегменте		Примеры ЖК, где присутствуют «нестандартные» квартиры	Площади, кв. м.	Стоимость за 1 кв. м., руб.	Стоимость квартиры, руб.	Наценка за «неформат», руб. от стоимости базового этажа
	эконом	комфорт
квартиры с панорамным остеклением	нет	да	«Ньютон», «Акварели» «Да Винчи», «Архимед» «Ромашково», «Опалиха О2»* UP-квартал «Новое Тушино»	32,2 — 201	45 000 — 142 000	1 800 000 — 19 500 000	+ 5 000 **
двухуровневые квартиры и квартиры с высокими потолками	да	да	«Пятницкие кварталы» «Опалиха О2» «Новое Измайлово»	42 — 108	85 000 — 101 000	4 000 000 — 9 189 000	+ 5 000***
мансарды	нет	да	UP-квартал «Западное Кунцево»	32 ?73,7	114 000 — 136 000	4 320 000 — 5 448 000	+ 6 000