Обратно в класс В: офисы классов В и В+ составили более 50% в структуре годового спроса

По итогам 2014 года, который начинался триумфальным утверждением господства класса А в рыночной структуре спроса на офисную недвижимость, наметились серьезные коррективы.

Кризис изменил планы игроков рынка, заставив их вновь обратиться к надежному классу В, выяснили аналитики Praedium.

Прошедший год отметился рекордно низким спросом. За весь 2014 год было куплено и арендовано около 535 000 кв. м качественной офисной недвижимости, что ниже аналогичного показателя 2013 года на 16,3%, когда рынок продемонстрировал поглощение 620 000 кв. м. Падение спроса продолжается уже третий год. В 2011 году объем поглощения составил 1 125 000 кв. м, в 2012 году наблюдалось сокращение показателя спроса до 900 000 кв. м, а в 2013, казалось, что был достигнут минимум на уровне 620 000 кв. м. Введено на рынок, при этом, было 1 064 000 кв. м качественной офисной недвижимости.

Стоит отметить, что сохранение тенденции высоких темпов ввода на фоне неуверенного спроса, повлекло за собой снижение арендных ставок. «Особенно это актуально для офисной недвижимости класса А, так как в 2014 году происходил выход преимущественно объектов данного класса, вопреки росту популярности объектов класса В+ и В у потенциальных арендаторов. Офисная недвижимость класса В+ характеризуется более устойчивым и сбалансированным положением, средний уровень вакантности в офисах класса В+/В находится на уровне 13%» — отмечает Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium.

В IV квартале спрос на офисную недвижимость класса А был обеспечен только крупными сделками. Если в III квартале наблюдался разворот рынка в сторону бизнес-центров класса В+, то IV квартал уравновесил спрос на класс А. «Однако стоит понимать, что данное равновесие было достигнуто за счет всего одной крупной сделки купли-продажи башни «Эволюция» в ММДЦ Москва-Сити. Если учитывать структуру спроса без данной сделки, то будет заметен повышенный спрос на объекты класса В+» — поясняет эксперт компании Praedium. Для 2010-2013 гг. характерная доля сделок по классу А составляла около 60-70%. В 2014 году доля сделок в классе А составляет всего 49%, а в классе В+ — 45%, что почти сопоставимо показателям класса А.

Объекты В класса становятся «тихой гаванью» для арендаторов в кризис. Немаловажен и тот факт, что именно В и В+ класс первыми перешли на рублевые договоры: сейчас порядка 60% БЦ В и В+ классов контрактуются в рублях. «Девелоперы и собственники БЦ класса А не могут быть такими гибкими. Чаще всего им приходится сохранять долларовые ставки, пусть и с установкой валютного коридора, поскольку они несут обязательства по валютным кредитам. Поэтому в 2015 году мы ожидаем развития тенденции к повышению уровня вакантности в А классе и его снижению в В-В+ классах» — резюмирует Роман Щербак.