Объем ввода качественных офисных площадей в Киеве снижается третий год подряд

В течение 3-го квартала 2014 года в столице Украины было введено лишь 5,3 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что в 3,8 раз уступает показателю аналогичного периода прошлого года (20 тыс. кв. м), свидетельствуют данные JLL.

В то же время в целом за три квартала на рынок Киева вышло 111,2 тыс. кв. м офисов, что лишь на 6% ниже результата января-сентября 2013 года. Таким образом, на конец 3-го квартала объем рынка качественной офисной недвижимости Киева составил 1,78 млн кв. м.

Все предложение, вышедшее на рынок в минувшем квартале, было представлено Классом В, а именно: бизнес-центрами DemievSky (арендуемая площадь — 3,7 тыс. кв. м) и «Интеллект» (1,6 тыс. кв. м).

По словам Александры Глобиной, Руководителя отдела офисных площадей компании JLL в Украине, «с учетом проектов, ввод которых запланирован на 4-й квартал, в целом за 2014 год рынок офисов Киева увеличится на 116,5 тыс. кв. м (снижение на 15% к прошлому году). В то же время, по нашим данным, результат 2015 года может оказаться вдвое ниже — к вводу заявлено около 54 тыс. кв. м. Отметим, что объем ввода качественной офисной недвижимости в Киеве постепенно сокращается, начиная с 2011 года, что объясняется снижающимися темпами экономического развития и уже наблюдающимся высоким уровнем вакантных площадей».

«Объем чистого поглощения в 3-м квартале 2014 года составил 4,6 тыс. кв. м, что соответствует результату прошлого квартала и в 3,7 раз меньше показателя аналогичного периода 2013 года. При этом мы видим серьезное превышение объема сделок над объемами чистого поглощения, что характерно для рынка в условиях трансформации. В настоящий момент бoльшая часть сделок связана с продлением договоров аренды и переездами компаний, а не с расширением деятельности или появлением новых игроков на рынке», — комментирует Александра Глобина.

В структуре спроса превалируют производственные компании (37% от спроса 3-го квартала), игроки IT-сектора (27%) и сферы бизнес-услуг (21%).

Как следствие низкого объема ввода и аналогичного уровня чистого поглощения, доля свободных площадей в бизнес-центрах Киева за прошедший квартал практически не изменилась, снизившись на 0,1 п.п., и составила 22,5%. В течение 3-го квартала вакантность в Классе А уменьшалась в ЦДР и на Правом берегу, тогда как на Подоле показатель увеличился. В целом по рынку в Классе В доля свободных помещений осталась стабильной — 19,4%. В Классе В эксперты JLL наблюдали снижение уровня вакантных площадей на Правом берегу и небольшой рост вакансии на других субрынках.

По прогнозам JLL, уровень вакантности до конца 2014 году продолжит незначительно снижаться за счет превышения уровня поглощения над уровнем ввода.

Максимальная ставка аренды на рынке офисной недвижимости сократилась в 3-м квартале 2014 с 396 до 370 долл. за кв. м в год (31 долл. за кв. м в мес.), что связано с низким уровнем спроса на офисные помещения в Классе А. Большинство сделок, закрытых в прошедшем квартале Классе А, были начаты задолго до макроэкономической и политической нестабильности в стране.

«Мы не ожидаем дальнейшего существенного снижения максимальной арендной ставки в краткосрочной перспективе. В настоящий момент девелоперы пересмотрели свои финансовые ориентиры и запрашиваемый уровень ставок близок к цене спроса, — отмечает Александра Глобина. — Фактором сдерживания спроса является не столько уровень ставок, сколько общая макроэкономическая и политическая неопределенность в стране, в результате чего компании откладывают утверждение стратегических планов до более благоприятных времен».