Объем арендованных и купленных офисных площадей снизился в Москве на 17%

21 Апреля в 12:45 135

Под влиянием экономической ситуации ввод новых офисов может снизиться вдвое в 2016-2017 годах.

Объем арендованных и купленных офисных площадей снизился в Москве на 17%По оценкам аналитиков компании JLL, только три качественных офисных объекта — Башня «Эволюция» (офисная площадь — 79 тыс. кв. м), БЦ «Слободской» (9,5 тыс. кв. м) и БЦ «Настасьинский» (2,2 тыс. кв. м) были введены в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Таким образом, совокупный ввод качественных офисных площадей в Москве за первые три месяца составил около 91 тыс. кв. м, что в два раза ниже показателя аналогичного периода 2014 года (210 тыс. кв. м).



По прогнозам JLL, до конца 2015 года в Москве ожидается выход еще около 0,85 млн кв. м новых офисных площадей, таким образом, совокупный годовой результат составит немногим более 0,9 млн кв. м, что на 33% меньше показателя 2014 года. В случае выхода заявленных площадей на рынок общий объем предложения офисов в столице вырастет на 5,5% — до 18 млн кв. м.



C точки зрения структуры нового предложения половину ожидаемого ввода составляют качественные помещения класса А, при этом около 50% новых площадей появятся за пределами Третьего транспортного кольца. Из крупнейших проектов, заявленных к вводу до конца года, стоит отметить IQ-квартал в «Москва-Сити», МФК «Оружейный» в Центральном Деловом Районе, БЦ «Большевик» (Фаза I), расположенный на Ленинградском проспекте в пределах ТТК, а также деловой квартал «Сириус парк» за пределами Третьего транспортного кольца.



В текущей ситуации девелоперы откладывают сроки ввода уже строящихся объектов, замораживают проекты, находящиеся на ранних стадиях строительства, и не начинают новые. В связи с этим аналитики JLL ожидают снижения объемов ввода офисных площадей в Москве в ближайшие годы — всего около 1 млн кв. м могут выйти на рынок в 2016-2017 годах, то есть почти столько же, сколько за текущий год в целом.



В прошедшем квартале арендаторы активно пересматривали условия договоров аренды — из всего объема транзакций на рынке по итогам 1-го квартала подавляющее большинство сделок оказалось сделками продления и перезаключения договоров аренды. В то же время объем новых транзакций по аренде и покупке площадей продолжает находиться под давлением экономической ситуации. За прошедший квартал в Москве было арендовано и куплено около 215 тыс. кв. м офисов, что на 17% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Несмотря на то, что на «децентрализованные» районы по-прежнему приходится наибольшая доля общего объема купленных и арендованных офисных площадей, возрастает число арендаторов, желающих воспользоваться текущей ситуацией и переехать ближе к центру города в офисы в пределах ТТК с большой долей вакантных площадей и сниженными ставками.



Доля класса А в общем объеме арендованных и купленных площадей за прошедший квартал осталась на уровне близком к 20%, тогда как абсолютное большинство сделок (около 60%) пришлось на класс B+. Основная часть транзакций, закрытых в офисном сегменте за прошедший квартал, прошла с участием компаний сферы бизнес-услуг (в том числе игроков сектора IT и высоких технологий) — около 39% всех сделок.



По итогам квартала незначительно возросла доля иностранных игроков в объеме транзакций (56% против 52% по итогам 2014 года) как результат увеличения числа сделок по пересмотру договоров аренды с участием зарубежных компаний.



«Ожидаемое снижение ВВП в сочетании с ростом безработицы и инфляции выступают основными факторами падения спроса на офисные площади в 2015 году, поскольку частный сектор реагирует на снижение маржинальности бизнеса путем сокращения операционных издержек (например, расходов на заработную плату и аренду), при этом в «группе риска» находятся компании секторов, значительно пострадавших от девальвации рубля (ряд банков и финансовых организаций, компании с большой долей импорта, например автопроизводители и т.д.). В более выигрышной ситуации находятся компании с высокой долей валютной выручки (большинство экспортеров) либо компании, оперирующие в низких ценовых сегментах (большинство дискаунтеров), — комментирует Александр Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. — При условии дальнейшей стабилизации ситуации в экономике объем спроса на офисные площади в Москве в 2015 году может составить 0,8-0,9 млн кв. м, что на 20-25% уступает результату 2014 года и сопоставимо с показателем 2009 года».



Доля свободных площадей в среднем по рынку незначительно увеличилась за 1-й квартал и составила 17%. В классе А остался показатель на уровне 28%, что сопоставимо с результатом 4-го кварталом 2014 года, в классе B+ доля вакантных площадей увеличилась до 16% по сравнению с 15,5% на конец 2014 года. П



о итогам прошедшего квартала арендные ставки в премиальном сегменте продемонстрировали снижение в среднем на 60 долл. и составляют 750-840 долл. за кв. м в год, в классах А и B+ ставки остались близки к уровням 4-го квартала 2014 года — соответственно 450-650 долл. и 275-450 долл. за кв. м в год. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 450-650 долл. за кв. м.



«Рынок коммерческой недвижимости довольно эффективно отреагировал на изменения экономических реалий: влияние девальвации рубля было в достаточной мере отражено в уровне арендных ставок по итогам 2014 года. Тем не менее, граница верхнего диапазона ставок в классе А остается под давлением в 2015 году и может снизиться еще на 7-10% по итогам года, — отмечает Елизавета Голышева, Директор по России и СНГ, заместитель руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. — В настоящий момент большинство арендаторов пытаются пересмотреть текущие условия договора аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки. Тем не менее, переход рынка на рубли в долгосрочной перспективе будет ограничен такими факторами, как постепенное укрепление национальной валюты, возрастающее инфляционное давление, а также высокий уровень валютного долга у девелоперов качественных объектов. Стоит также отметить, что многие арендаторы используют текущую экономическую ситуацию для переезда в подешевевшие офисные помещения лучшего качества, в частности мы наблюдаем повышенный интерес арендаторов к району «Москва-Сити», в котором в течение квартала было заключено несколько сделок, в том числе в «ОКО», «Городе Столиц» и «Евразии», однако по-прежнему остаются свободными около 42% качественных офисных помещений класса А».

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных