Новые инвестиционные перспективы в «старой» Москве

Одной из тенденций 2015 года, особенно второй его половины, стал существенный рост объема предложения. В границах «старой Москвы» предложение на рынке пополнили более 50 новых проектов преимущественно комфорт-класса.

По итогам 4 квартала 2015 г. объем предложения на рынке жилых новостроек (без учета апартаментов) составил порядка 1,9 млн кв. м (около 27 100 квартир в 289 корпусах), что почти на 32% больше, чем в конце 3 квартала 2015 г. По сравнению с аналогичным показателем на конец 2014 г., отмечается рост на уровне почти 60%. Объем предложения с учетом апартаментов находится на уровне 2,6 млн кв. м, что на 24% выше показателя предыдущего периода и на 44% превышает показатель на конец 2014 г.

С инвестиционной точки зрения наибольший интерес представляют проекты на начальной стадии строительства. Средняя цена на готовые новостройки в Москве примерно на 30% выше, чем на объекты на начальной стадии строительства.

По состоянию на конец 2015 г. в структуре предложения по стадиям строительства почти одна треть приходится на объекты на начальной стадии строительства: подготовка площадки, разработка котлована и устройство фундамента. Средняя цена предложения на объекты на начальной стадии строительства составила 156,7 тыс. руб. за кв. м, аналогичный показатель на готовые новостройки почти на 30% выше и составляет 202,1 тыс. руб. за кв. м.

Ниже представлены отдельные проекты/корпуса, вышедшие на рынок в IV кв. 2015 г. — I кв. 2016 г. и являющиеся привлекательными с точки зрения инвестиций.

Класс	Название	Год ввода	АО	Застройщик	Цена предложения, руб. за кв. м
					мин.	макс.	сред.
комфорт	Эталон-Сити	4 кв. 2018	ЮЗАО	Эталон-Инвест	90300	115200	100000
Комфорт	Золотая Звезда	4 кв. 2017	ВАО	Эталон-Инвест	119719	170824	137918
комфорт	Душинская 16	4 кв. 2017	ЮВАО	Флэт и ко	135000	160000	147500
комфорт	СИМВОЛ	3 кв. 2019	ЮВАО	Донстрой	135000	175000	155000
Бизнес	Маяковский	4 кв. 2018	САО	Tekta Group	137000	194000	160000
Комфорт	Город на Реке Тушино 2018	4 кв. 2017	СЗАО	АО ИФД Капитал	137958	188640	161308
Бизнес	ЗИЛАРТ	4 кв. 2018	ЮАО	ОАО Группа ЛСР	157000	186000	167460
бизнес	AFI Residence Paveletskaya	4 кв. 2017	ЮАО	AFI Development	128000	246000	185000
Комфорт	Wellton park	2018	СЗАО	Крост	176000	200000	185600
бизнес	Царская площадь	2018	САО	Coalco	170000	210000	195000

Привлекательными с точки зрения инвестиции являются те объекты жилой недвижимости, которые принесут за сопоставимый период времени большую доходность, чем банковский депозит. Так, по состоянию на текущий момент крупные госбанки предлагают вклады до 9,5%, крупнейшие коммерческие банки могут предложить вклад с максимальной ставкой под 12%. Таким образом, учитывая издержки превращения объекта недвижимости в финансовый инструмент, доходность сделки должна быть не менее 15% годовых.

Банк	Название вклада	% в год
Сбербанк	«Сохраняй»	До 9,07%
ВТБ24	«Выгодный»	До 9,45%
МКБ	«Сберегательный+»	До 12%

В качестве примера целесообразно показать возможную доходность проекта «Wellton Park». Компания «Крост» в рамках квартала «Wellton Park» открыла продажи квартир и апартаментов в двух башнях комфорт-класса: 12.1 и 12.2 («Голландский дом»). Для расчета возможного темпа роста цены необходимо сравнить цены в строящемся и в уже построенных объектах, сопоставимых по своим характеристикам. В качестве последнего будет рассмотрен проект «Золотая миля», сданный в рамках этого же квартала в конце 2015 г. Разница в стоимости лота (трехкомнатная квартира) в строящемся и в уже построенных корпусах достигает 34-37%. Возможная годовая доходность инвестиций в такой объект с учетом сроков строительства может составить от 11-12 до 17-18%.

Корпус	Стадия/рынок	Дата ввода в эксплуатацию	Этаж	Комнат	Площадь, кв. м	Цена, млн. руб.	Цена, руб./кв.м
№ 12.1 (Голландский кв-л)	Котлован / Первичный	3 кв. 2017	2	3	71,9	12,37	172000
№ 16 (Золотая миля)	Сдан / Первичный	4 кв. 2015	2	3	70,1	19,0	271000
№ 17 (Золотая миля)	Сдан / Вторичный	4 кв. 2015	2	3	70	18,3	261400

Стоит отметить, что в сравнении с банковскими депозитами инвестиции в недвижимость связаны с некоторыми рисками и ограничениями. В частности, с недавних пор минимальный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога при продаже увеличен до 5 лет, что снижает привлекательность инвестиционных сделок на рынке жилья. Тем не менее, учитывая достаточно низкий уровень обеспеченности жильем в Москве, инвестиции в жилую недвижимость выигрывают на фоне определенных перспектив роста рынка в нормальных экономических условиях и остаются одним из самых надежных способов сохранения и приумножения средств.