Новостройки в Подмосковье цена метра достигла дна, но квартиры продолжат дешеветь

Стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья — по прайсам, без учета скидок — за год упала в среднем на 3%, с 78,1 тыс. до 75,8 тыс. руб., а новые проекты выходят со средней ценой 72,3 тыс. руб. за метр. При этом средняя стоимость квартир в продаже сократилась сразу на 10,3%. Год назад квартира в новостройке стоила в среднем 4,7 млн, а сейчас — 4,2 млн руб., отмечает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Причина такого дисбаланса — в сокращении средней площади жилья с 60,4 кв. м до 55,9 кв. м (-7,5%). В новых корпусах выводятся на продажу квартиры в среднем по 52,4 кв. м — это на 16,7% меньше средней площади квартир в новостройках, которые были распроданы за последний год и, соответственно, проектировались и выходили на рынок еще до кризиса.

«Чтобы не снижать цену метра, но уменьшить конечную стоимость квартиры для сегодняшних покупателей, платежеспособность которых упала из-за возросших цен на товары и услуги первой необходимости на фоне снижения зарплат, подмосковные застройщики уменьшают площадь жилья. В итоге сокращается как средний, так и минимальный бюджет покупки квартиры в Московской области», — поясняет Татьяна Калюжнова.

Минимальная стоимость квартиры в Подмосковье, руб.

От МКАД, км	1 кв. 2016	1 кв. 2015	Динамика, %
до 5	1 480 200	2 259 000	-34,5
5 — 30	1 196 000	1 454 200	-17,8
за 30	864 500	1 225 200	-29,4

При этом цены в новостройках Московской области практически не растут по мере повышения стадии готовности: год назад квадратный метр в активно строящихся домах в среднем стоил 78,4 тыс. руб., а сейчас — лишь на 1,3% больше, примерно 79,5 тыс. руб.

«Конечно, это усредненные цифры, — подчеркивает эксперт. — В отдельных успешных проектах рост цен от начала строительства до его завершения достигает 15% и более даже в нынешних условиях. Но в основной массе новостроек стоимость метра стабилизировалась. Таким образом, граждане, решившие в прошлом году вместо покупки квартиры положить деньги в банк, сегодня могут купить жилье в том же доме по прошлогодней цене. А на доход от депозита сделать ремонт».

Покупатели не успевают за застройщиками

По данным «Исследования рынка новостроек Подмосковья», за последний год количество домов в продаже увеличилось на 11,9%: 1099 против 982.

А число экспонируемых квартир — на 22,6%, с 55 900 до 68 600. При этом общая площадь продаваемых квартир увеличилась только на 13,4%, до 3,8 млн кв. м против 3,4 млн в 2015 г., в связи с упомянутой миниатюризацией жилых площадей.

Основная доля рынка новостроек Московской области приходится на 15-километровую зону от МКАД: 60% строящихся домов (662 штуки) и 65,7% квартир (45 000). Общая площадь всех новостроек в указанной зоне составляет примерно 13 млн кв. м — это почти 70% всего строящегося в области многоэтажного жилья.

«Чем ближе к Москве, тем выше спрос, — объясняет Татьяна Калюжнова. — В 2015 г. в ближнем Подмосковье продажи упали на 5-10-20% в зависимости от проекта, а за 15 км от МКАД — на 10-30%, при этом в отдельных проектах падение достигало 40-50%. В 2016 г. спрос сохраняется примерно на уровне 2015 г.».

По словам зампреда правительства Московской области Германа Елянюшкина, хотя продажи новостроек в штуках не претерпели существенных изменений, объем денежной массы, поступающей в строительные компании, уменьшился на 15-20% из-за снижения бюджета покупок и цены метра.

«Однако, несмотря на не очень радужную ситуацию со спросом, в общем и целом рынок жив, покупатели есть, — говорит Татьяна Калюжнова. — Проблема в том, что за застройщиками они не поспевают. За год завершились продажи в 292 новостройках, в активно строящихся корпусах предложение сократилось примерно на 38% и в метрах, и в квартирах. Но на рынок за тот же период вышло 409 новых домов, в которых предлагается 37,5 тыс. квартир площадью почти 2 млн кв. м. В результате разрыв между предложением и спросом растет, а значит, увеличивается срок экспозиции новостроек».

По мнению эксперта, огромный объем предложения, которого при нынешнем уровне спроса хватит на четыре года продаж, и в дальнейшем будет оказывать сильное давление на цены, поэтому говорить о развороте рынка пока не приходится. Тем более что подмосковные новостройки теперь вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с Москвой, где стоимость метра в экономклассе приблизилась к областному уровню — см. «Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков», «Спрос на новостройки уходит в «старую» Москву».

Это, кстати, признают и сами девелоперы. «Московская область всегда была неким дискаунтером, который перехватывал тот спрос, который выдавливался из Москвы за счет того, что предложение там было недостаточным и дорогим. Сейчас эта ситуация меняется. Активность московских застройщиков высока, заявляются новые проекты в бюджете 3-4 млн руб., что сопоставимо со стоимостью квартиры в ближайшем Подмосковье. Выходят проекты с ценой 110-130 тыс. за метр, и таких проектов становится много. Москва вступила с Московской областью в ценовую конкуренцию. И это не лучшим образом сказывается на подмосковном спросе», — отметил президент Ассоциации застройщиков Подмосковья, генеральный директор Urban Group Андрей Пучков, выступая 22 июня на конференции газеты «Ведомости».

При этом реальные доходы населения падают уже 19 месяцев подряд — в последний раз их прирост в годовом исчислении отмечался в октябре 2014 г. И существенного улучшения материального положения граждан пока не обещают даже официальные власти.

Однако, по всей видимости, средняя стоимость квартир в новостройках Подмосковья продолжит корректироваться в основном за счет увеличения количества проектов с маленькими квартирами, а не за счет снижения цены метра, которая уже приблизилась к инвестиционной себестоимости строительства, что, естественно, снижает рентабельность проектов, считает Татьяна Калюжнова.

В среднем, по данным Пучкова, подмосковные застройщики работают с рентабельностью в 10-12%. Внутренняя доходность проектов (прибыль девелопера), конечно, выше — строительство жилья в основном ведется на деньги дольщиков, а компания вкладывает лишь часть средств. Но тоже невелика — 20-25% по новым проектам. Как следствие, застройщики, скорее, будут приостанавливать реализацию новых проектов в Подмосковье, чем серьезно снижать стоимость метра. Если, конечно, экономическая ситуация в стране не ухудшится еще сильнее, потянув за собой и спрос на жилье, резюмирует Татьяна Калюжнова.

Источник: Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU