Новая жизнь исторических домов

4 Декабря в 14:58 26
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
 
Новая жизнь исторических домовДмитрий Халин, Управляющий Партнер IntermarkSavills:
 
«В 1990-е годы, а также в начале 2000-х на объекты редевелопмента приходилось до 1/3 всего предложения элитного жилья, которое ежегодно выходило на рынок. Это было неким эволюционным развитием рынка того периода — все начиналось с ремонта коммуналок и заканчивалось расселением целых домов. К сегодняшнему дню доля реконструкции не превышает 10%. Это связано с двумя факторами. С одной стороны, укрупняются строящиеся элитные проекты. С другой, остается все меньше интересных для девелоперов зданий с хорошими коммерческими перспективами...»
 
«Дом со львами», Малая Молчановка ул., 8
Полностью реконструированный старомосковский особняк начала ХХ века. Здание представляет собой оригинальный образец дома, построенного в 1913-1914 гг. по проекту архитектора И. Г. Кондратенко. Свое название «Дом со львами» получил благодаря двум статуям львов, которые стоят у парадного входа в особняк. Cтал известным благодаря фильму «Офицеры». Главные герои известной киноленты Алексей Трофимов и его будущая жена Любочка познакомились возле этого дома.



Новая жизнь исторических домов
 
Доходный Дом Вильнера-Калиновского,



Большой Афанасьевский пер., 32
Доходный дом О. О. Вильнера — Н. Калиновского — четырехэтажный дом архитектора Н. И. Жерихова постройки 1905-1906 гг, реконструирован в 1996 году А. Р. Асадовым. Дом отличается от своих «соседей» богатством фасадных решений — архитектор использовал керамическую облицовочную плитку серого и темно-зеленого цветов, а также лепные панно и вставки, окрашенные в белый цвет.



Новая жизнь исторических домов
 
Дом Иерусалимского Патриаршего подворья,

Гоголевский бул., 29
История дома уходит корнями в те далекие времена, когда в архитектуре и культуре нашей страны господствовало направление модерн. В конце прошлого века в 1892 году это здание спроектировал в модном тогда стиле эклектики известный московский архитектор А. Каминский.



Новая жизнь исторических домов
 
Поварская ул., 28
Редкое предложение в клубном Доме на Поварской, д. 28 в районе Арбата. Предлагается 4-комнатная квартира на 2-м этаже 9-этажного монолитно-кирпичного дома. Квартира с новым ремонтом в современном классическом стиле, 3 спальни со своими с/у, кухня-столовая, гостиная, В доме находятся: бассейн, фитнес-клуб с тренажерным залом, сауна, турецкая баня, подземный паркинг.



Цена: 4 000 000$



Новая жизнь исторических домов
 
Гоголевский бул., 29, ЖК «Русский Модерн»
Уютная светлая квартира в полностью реконструированном в 2005 г. особняке в самом центре Москвы. Просторная гостиная, выделенная зона кухни, спальня с гардеробной и ванной комнатой, 2 детские. Правильная планировка, высокие потолки 3.6 м, много окон. Хорошие видовые характеристики — окна квартиры выходят на бульвар и во двор. Дом с огороженной охраняемой территорией, подземный паркинг с мойкой, современные инженерные системы. Удачное местоположение дома позволяет добраться до любой точки центра Москвы за считанные минуты.



Цена: 4 600 000$



Новая жизнь исторических домов
 

Новая жизнь исторических домов

Поварская ул., 28
Сегодня российскую столицу уже сложно представить без реконструированных зданий. Среди основных районов, где активно велась и ведется реконструкция, можно, прежде всего, назвать переулки Арбата, районы Остоженки и Пречистенки, Замоскворечье. Гораздо меньше таких проектов на Чистых Прудах, Новослободской, Таганке.
 
Как правило, редевелопмент в российском варианте предполагает довольно основательную замену конструктивных элементов здания, нередко от исторического прототипа остается только одна фасадная стена. Но есть дома более «крепкие» — те, которые подверглись реконструкции с заменой межэтажных перекрытий. При этом, стены в них сохранены в первозданном виде (разумеется, с проведением реновации).
 
Адрес
Квартир в доме
Свободных предложений
Цены
мин
макс
Пречистенка ул., д. 13
19
3
35 000$
50 000$
Афанасьевский Большой пер., д. 32
12
2
27 000$
43 000$
Поварская ул., д. 28
11
2
22 200$
39 200$
Гоголевский бульвар, д. 29
62
10
17 700$
36 000$
Обыденский 2-й пер., д. 3
16
1
27 180$
27 180$
Знаменка ул., д. 13
20
6
17 200$
26 000$
Малая Молчановка, д. 8
28
7
18 100$
23 100$
Источник: IntermarkSavills
 
Всего по нашим оценкам в центре Москвы не менее 50 домов, прошедших реконструкцию. Вот лишь некоторые наиболее яркие примеры.
 
Рейтинг предложений в реконструированных домах (ср. цена)
 
Новая жизнь исторических домов
 
Рейтинг предложений в реконструированных домах (ср. бюджеты)
 
Новая жизнь исторических домов
Источник: IntermarkSavills
 
Сегодня среди покупателей лучшие объекты реконструкции ценятся очень высоко. Средняя цена кв.м в реконструированных домах на 52% выше нежели в окружающем историческом жилом фонде. В районе Пречистенки и Остоженки эта разница составляет более 65%. В отдельных, самых топовых домах, цена на квартиры в этом районе составляет 30 тыс. долл. США за кв. м и более (например, на такие объекты, как Пречистенка, 13; Гоголевский 29; 1-ый Обыденский д.57). Как правило, в домах после реконструкции найти вариант с ценой ниже 1314 тыс. долл. США за кв. м сегодня практически невозможно.
 
Популярность таких объектов объяснима. У реконструируемых домов действительно есть неоспоримые преимущества. Во-первых, они, как правило, расположены в центре города, где предложение в принципе ограничено и достойных вариантов не так много. Во-вторых, они, чаще всего, представляют собой малоквартирные дома клубного типа, что практически гарантирует уединение, приватность и престиж. При этом, все преимущества новостроек здесь также имеют место. Но, пожалуй, самый главный плюс в том, что такие дома — это «редкие жемчужины», дающие возможность прикоснуться к живой истории. Ведь они могут быть построены 100 лет назад, а в отдельных случаях даже ранее.
 
История подобных реконструкций в Москве началась в 90-е годы прошлого столетия. Тогда нередко инициаторами выступали крупные финансовые группы и нефтяные компании. Они проводили реконструкцию «под себя» и после ее окончания, в доме проживали ТОП-менеджеры и руководящие сотрудники этих организаций. Сейчас подобное явление встречается значительно реже, однако, по-прежнему существует. В настоящее время основной акцент в ходе проведения реконструкции делается на коммерческую составляющую проекта и на получение прибыли.
 
Прежде всего, реконструированные дома ценят те, для кого важен исторический контекст квартиры. Это должно быть как место с историей, так и дом с историей. Нередко в реконструированных домах можно встретить очень высокие потолки (3,8 м и выше), которых нет даже в элитных новостройках, лишь только в некоторых пентхаусах. Очень интересными элементами планировок таких объектов, которые далеко не всегда можно найти на рынке новостроек, являются эркеры, мансарды и т.д.. У многих реконструированных зданий очень узнаваемый и не имеющий аналогов, ни сейчас, ни в будущем, фасад. Нередко в таких квартирах очень большие окна, что обеспечивает отличную инсоляцию.
 
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
 
Новая жизнь исторических домовВладимир Говорин, Руководитель по проектам департаментаэксклюзивной недвижимости:
 
«Клиенты, которые проявляют интерес к объектам реконструкции, как правило, очень взыскательны, ценят уникальные параметры исторической застройки и знают, чего хотят. В списке пожеланий практически всегда есть толстые кирпичные стены, высокие потолки, новые современные коммуникации, красивый фасад, эстетика и чувство стиля в отделке интерьеров, в также хорошее / уникальное месторасположение дома. Здесь мы выделяем 3 основные категории покупателей. Первая — клиенты, проживающие в центре в старом фонде, которые хотят улучшить качество жизни и имеют соответствующие финансовые возможности. Вторая — это те, кто проживают в новых элитных домах и хотят прикоснуться к истории, к изысканности и уникальному местоположению. Третья категория — покупатели, которые ранее рассматривали приобретение квартиры в новых элитных домах, но никак не могли выбрать — каждый раз что-то не устраивало. И вдруг брокер предлагает объект реконструкции, где «красиво решаются все вопросы...»
 
Но наряду с рядом преимуществ, существуют и недостатки. Как правило, общая проблемная зона всех реконструированных домов — это паркинг. Более менее достойно эту проблему удается решить только в небольших домах, где нужно обеспечить до 10 парковочных мест. Во многих вариантах единственных выходом из «паркингового тупика» является строительство лифта для машин, что не очень удобно с точки зрения эксплуатации.
 
В целом, у нас в России пока мизерный опыт реконструкции. А во многих домах, реконструированных до 2005 года, по факту, просто был проведен обычный капитальный ремонт.
 
Если сравнивать реконструкцию в Москве с реконструкцией за рубежом, то там застройщики стремятся сделать из таких объектов «конфетку», привлекая к процессу не только строителей, но и современных дизайнеров. В центре Лондона подобные дома — это наиболее распространенный тип недвижимости. Архитектурный облик британской столицы, в основном, сложился 200-300 лет назад и центр города преимущественно состоит из исторических зданий, многие из которых находятся под охраной государства. Отличительными особенностями таких домов являются высокие потолки на 1-2 этажах (от 3 м), что в особенности ценится покупателями из России. Нередко имеет место такое явление как «соnversion», когда нежилые здания в ходе реконструкции становятся жилыми. Так, например, в здании престижного жилого комплекса Academy Gardens раньше располагалась школа, а в здании Chesham Place изначально был телефонный узел. Получить разрешение на внутреннюю реконструкцию в Великобритании очень сложно, все эти процессы строго регламентированы. Иногда при проведении работ в обязательном порядке требуется использование материалов, аналогичных тем, которые применялись в ходе строительства.
 
Чаще всего после реконструкции аутентичные элементы декора зданий сохраняются. При этом, квартиры в таких домах предлагаются покупателям полностью готовыми к проживанию и оборудованными по последнему слову техники.
 
В Москве же подавляющее большинство таких объектов продается в бетоне. Лишь в последние годы застройщики начали менять подходы к реконструкции. Соответственно, все чаще применяются такие варианты современных фасадов, как подвесные системы с наполнением их клинкерной плиткой или клинкерным кирпичом. В качестве декоративных элементов в отделке интерьеров нередко используются качественные кованые детали и натуральный камень. Такие дома все чаще располагают системой тонкой очистки воды, а также системами «Умный Дом» и т.д.
 
Был период, когда реконструкцией занимались, в основном, случайные структуры, для которых это, скорее, была разовая активность с желанием заработать. Качеству в этом случае внимания практически не уделялось. Сейчас же есть специализированные компании, такие как Vesper, KR Properties и т.д., которые накапливают все больше опыта от проекта к проекту. Можно ожидать, что в скором времени мы увидим на рынке образцы реконструированных домов близких по уровню качества к зарубежным аналогам.
 
Однако в Москве остается все меньше зданий пригодных для реконструкции и интересных с точки зрения экономики проекта. Хотя, в принципе, некий запас таких домов еще есть.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных