Назад в будущее Коммерческая недвижимость, I квартал 2013 г.
7 Мая в 13:11 209 Дарья Соболь
Московский рынок коммерческой недвижимости в начале года был статичен. Падений и взлетов не произошло, ситуация как будто развивалась по запланированному сценарию. Даже громкие сделки на миллиард в торговом и офисном сегментах не стали неожиданностью, поскольку известно о них было еще в конце прошлого года.
Офисный штиль
МНЕНИЕ
Денис Трущенко, управляющий партнер Bluestone Group:
«В целом рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует спокойную динамику арендных ставок. Так, на протяжении 2012 г. они поднимались только на самые ликвидные объекты с премиальным расположением. В I квартале 2013 г. тенденция продолжилась, и мы ожидаем ее сохранения до конца года».
В I квартале прирост предложения офисных площадей в Москве составил чуть больше 100 тыс. кв. м. Результат хотя и вписывается в нормы последних двух лет, но заметно отстает от предкризисного периода. Так, в 2007–2008 гг. ежеквартально на рынок выходило 400 тыс. квадратов.
Основной объем нового предложения пришелся на зону Садового кольца, отмечают эксперты S. A. Ricci. В частности, рынок пополнился знаковыми объектами класса А — White Gardens (порядка 60,7 тыс. кв. м) и Wall Street (20 тыс. кв. м). За пределами центра города введен многофункциональный комплекс (МФК) по адресу: Нахимовский просп., д. 58, — 14,2 тыс. кв. м. В результате общая доля качественных офисных центров достигла 12,7 млн кв. м.
В компании CBRE объем заключенных сделок оценивают в 250 кв. м, что сопоставимо с показателями первых кварталов 2011–2012 гг. В структуре спроса преобладали российские компании. В частности, наибольшую активность на рынке аренды продемонстрировали игроки из финансового сектора, сферы услуг и IT. Самые популярные — помещения площадью до 250 кв. м, они составляют 40% спроса, блоки от 250 кв. м до 1 тыс. кв. м — 48%, свыше 1 тыс. кв. м — 12%, подсчитали в компании «Новое качество».
По данным Bluestone Group, средневзвешенная ставка для офисных площадей класса А в Москве за квартал выросла на 1% и составила 960 долл./кв. м/год (triple net). В бизнес-центрах класса В+ и B стоимость аренды не изменилась и находилась на уровне 625 и 475 долл./кв. м/год соответственно. Средняя по городу цена одного квадрата первоклассных офисных помещений превысила 12,8 тыс. долл.
Спрос на офисные блоки в начале года был умеренным. В результате доля вакантных площадей повысилась, и к концу марта на рынке пустовало около 1,5 млн кв. м — 13% от общего объема городского офисного фонда (данные компании «Новое качество»).
В следующие три квартала может быть введено в эксплуатацию более 20 объектов с офисной составляющей, совокупная площадь которых составит 820 тыс. кв. м. Наибольшая активность ожидается в расширенной зоне Третьего транспортного кольца и ММДЦ «Москва-Сити». В частности, рынок пополнится проектами «Меркурий Сити Тауэр» и МФК «Федерация (Восток)». «Традиционный перенос сроков коснется не менее 20% объектов, — комментирует Алексей Богданов, член совета директоров, партнер S. A. Ricci. — По итогам 2013 г. прирост предложения составит около 700 тыс. кв. м. Это сопоставимо с показателем 2012 г. — 660 тыс. кв. м. Среди ожидаемых к вводу проектов доля класса А достигает 85%».
|
Примеры офисных центров, планируемых к вводу в эксплуатацию в II квартале 2013 г.
|
||
|
Название БЦ
|
Общая площадь, тыс. кв. м
|
Класс
|
|
«Кантри Парк III»
|
27,8
|
A
|
|
«Меркурий Сити Тауэр»
|
180,2
|
A
|
|
БЦ «Морозов», фаза II, «Красная Роза»
|
22,6
|
A
|
|
Ул. Новый Арбат, вл. 32
|
115
|
A
|
|
«Россо Рива»
|
29
|
A
|
|
ГДЦ «Парк Победы»
|
136
|
A
|
|
Lotte
|
58,9
|
A
|
|
«Нагорное»
|
9,9
|
B+
|
|
«Духовской»
|
20
|
B+
|
Источник: S. A. Ricci
К СВЕДЕНИЮ
Самой заметной сделкой по покупке офисных площадей в Москве стало приобретение офисного комплекса «Белая площадь» инвестиционной компанией O1 Properties (около 1 млрд долл.). Объект класса А общей площадью почти 74 тыс. кв. м расположен у станции метро «Белорусская» и состоит из трех зданий, соединенных пешеходными зонами. Кроме того, та же компания продала купленный ею в 2010 г. БЦ «Олимпия Парк» на Ленинградском шоссе (350 млн долл.). Объект общей площадью около 70 тыс. кв. м приобрела «Лаборатория Касперского», занимавшая там почти 30 тыс. кв. м. Среди арендаторов — BMW Group Russia, Tele2, «Тинькофф. Кредитные системы».
Торговля: метры в дефиците
МНЕНИЕ
Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty:
«На рынке торговой недвижимости есть две группы покупателей — стабильные инвесторы и рисковые. Первые приобретают в основном готовые арендные бизнесы, вторые — строящиеся объекты или площади без операторов в расчете получить более высокую прибыль. В начале этого года на рынок было выброшено сразу несколько новых предложений по продаже площадей в строящихся и почти готовых ТЦ, которые продаются как арендный бизнес. В основном это небольшие районные объекты от 10 до 25 тыс. кв. м. Порог входа в бизнес начинается с 0,5 млн долл.».
В I квартале рынок торговой недвижимости развивался по пути сокращения предложения. В сегменте продажи потери составляли примерно 10% ежемесячно, аренды — 3–4% (по данным Bluestone Group). В наиболее успешных проектах действовали листы ожидания.
Аналитики Knight Frank отмечают стабильный спрос на торговые площади со стороны международных сетевых компаний. В частности, французский производитель и оператор Paule Ka заключил контракт с компанией «ДжамильКо», которая получила право на дистрибуцию одежды в России. В феврале в московском ТРЦ «Атриум» открылся магазин украшений TrollBeads (Дания). В ближайшее время в Москве и Санкт-Петербурге появятся магазины одежды Blue Inc (Англия).
«Продолжила набирать силу тенденция предыдущего года, вследствие чего растет спрос со стороны сетевых операторов на районные торговые центры (ТЦ) площадью до 20 тыс. кв. м, — добавляет Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. — Огромных мегамоллов в Москве возводят все меньше, а через несколько лет подобные проекты уже будут укомплектованы арендаторами. Зато строительство локальных ТЦ сейчас идет полным ходом. Такие объекты обладают рядом преимуществ — они расположены в глубине жилых районов, имеют постоянный приток покупателей. Эти проекты привлекательны для небольших и средних сетей, но уже скоро сюда будут заходить и крупные операторы».
По итогам квартала средняя цена предложения торговых объектов в центре Москвы составляет порядка 15 тыс. долл./кв. м, за пределами ЦАО — около 5 тыс. долл. Ставки на наиболее востребованные предложения за квартал выросли до 10%. Для якорных арендаторов они находились на уровне 150–650 долл./кв. м/год, для операторов торговых галерей — 550–4500 долл./кв. м/год (Bluestone Group). Наиболее востребованными традиционно были магазины в ТЦ площадью до 100 кв. м.
Объем введенных в эксплуатацию площадей в I квартале стал минимальным за последние восемь лет, сообщили в Knight Frank. В частности, состоялось открытие ТЦ районного формата «Тропа» общей площадью 7,8 тыс. кв. м. Однако на различных этапах строительства и отделки находятся еще около 40 торговых объектов (более 2,5 млн кв. м). Среди ожидаемых проектов — «Vegas Крокус Сити», «Vegas Кунцево», ТРЦ «Гудзон» на Каширском шоссе, Fashion House Moscow на Ленинградском шоссе, ТРЦ «Весна» в Алтуфьево. «Несмотря на создающееся ощущение, что торговый сегмент переживает штиль, более внимательное изучение вопроса показывает: происходит не революционное, а эволюционное изменение — появляются интересные проекты, выходят не присутствующие на рынке торговые операторы», — заключает Сергей Гипш, партнер, директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS.
|
Объем площадей в ТЦ Москвы по итогам I квартала 2013 г.
|
|
|
Общее количество площадей (GLA, млн кв. м)
|
Около 4
|
|
Доля вакантных площадей (%)
|
2,7
|
|
Ожидаемый прирост площадей до конца 2013 г. (GLA, тыс. кв. м, общая площадь)
|
|
Источник: CBRE
|
Ставки для арендаторов ТЦ Москвы
|
||
|
Профиль, тип арендатора
|
Средняя площадь,
тыс. кв. м |
Диапазон ставок,
долл./кв. м/год |
|
Продуктовый гипермаркет (городской формат)
|
4–8
|
250–400
|
|
Гипермаркет формата DIY
|
Менее 10
|
|
|
Продуктовый супермаркет
|
1–4
|
|
|
Бытовая техника и электроника
|
1,5–4,5
|
|
|
Спортивные товары
|
1,2–2,5
|
|
|
Товары для детей
|
1–2,5
|
|
|
Одежда
|
1,5–2,5
|
|
|
Многозальный кинотеатр
|
3–5
|
|
Источник: CBRE
К СВЕДЕНИЮ
В начале года была официально закрыта крупнейшая сделка на рынке торговой недвижимости, связанная с покупкой за 1,2 млрд долл. ТРЦ «Метрополис» одним из фондов Morgan Stanley.
Складской пасьянс
МНЕНИЕ
Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group:
«Интересным трендом I квартала стало увеличение числа закрытых и полузакрытых тендеров, куда приглашаются ограниченное количество участников. Это связано с тем, что расстановка сил на рынке стала более-менее понятной и произошла сильная поляризация. Заказчики предъявляют высокие требования к качеству складов, понимая, что удовлетворить их запросы могут немногие девелоперы. В целом все больше сделок заключается по объектам, которые будут построены через год-полтора. Причем договоры подписывают даже не на стадии строительства — возведение комплекса начинается после подписания контракта».
Как и в предыдущем году, в I квартале объем вакантных площадей на рынке складской недвижимости был крайне низок (0,5–1%). Квадраты поглощались еще до ввода объектов в эксплуатацию и даже до начала строительства. Впрочем, на ставки это не повлияло. Они оставались стабильными и, в частности в классе А, находились на уровне 135–140 долл./кв. м/год.
Доля заключенных сделок составила 251 тыс. кв. м, что в два-три раза превысило объем нового строительства за тот же период, подсчитали в CBRE. По мнению Олега Мамаева, исполнительного директора PNK Group, знаковых событий не было, контракты в основном заключались по небольшим объектам. Впрочем, некоторые эксперты все же выделяют полностью сданный логопарк Istra Logistics в Лешково, увеличение снятых площадей ГК ALVISA в комплексе «Гема-Голицыно» на Минском шоссе, аренду крупных блоков в строящемся здании Дмитровского логистического парка в Белом Расте.
Прирост введенных в эксплуатацию площадей составил 111 тыс. кв. м, или 60% от уровня I квартала 2012 г. (CBRE). «Однако о снижении объемов и системном падении я бы говорить не стал, — комментирует О. Мамаев. — Показатели минувшего квартала — следствие неравномерной динамики рынка. А в среднем по году, как мы подсчитали, объем ввода будет даже больше, чем в предыдущем. Только PNK Group сдаст более 300 тыс. кв. м».
Большинство заявленных на 2013 г. складов — новые фазы крупных проектов. В частности, на стадии строительства находятся объекты в индустриальных парках «ПНК-Внуково» и «ПНК-Чехов — 2», корпуса логистических парков «Климовск» и «Ногинск» (Raven Russia), а также третья очередь парка «Южные Врата» (Radius Group). В ближайшее время начнется строительство нескольких проектов, ввод которых ожидается во второй половине 2013 г. Среди них Дмитровский логистический парк — здание В, новый корпус в складском комплексе «Инфрастрой Быково». По итогам года совокупный ввод складских площадей составит порядка 800 тыс. кв. м, прогнозируют эксперты.
На 2014–2015 гг. (включая проекты без точной даты ввода) анонсировано 2,4 млн кв. м новых площадей, отмечают в СBRE. Для крупных логистических комплексов характерно расположение на расстоянии порядка 30 км от МКАД, вблизи Малого Бетонного кольца.
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
-
Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»
Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.
-
Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»
Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.
-
«Квартал Триумфальный»: на западе Москвы собраны лучшие предложения бизнес-класса
Премиальные проекты располагаются традиционно в престижных локациях. Для создания застройки бизнес-класса и выше застройщики выбирают районы с элитным соседством, прекрасной экологией, близостью к деловым и культурным центрам. В их числе – знаменитый Кутузовской проспект, статус которого диктует самое высокое качество жизни.
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
