Налог на апартаменты: точный расчет

После вступления в силу нового закона о налоге на имущество, главной «интригой» до сих пор остается вопрос — сколько же будут платить собственники апартаментов? С появлением на рынке сданных в эксплуатацию комплексов апартаментов с известной кадастровой стоимостью, теперь появились и возможность назвать конкретные цифры по налогам. На примере первой очереди МФК «Фили Град», которая была сдана в конце 2015 года, аналитики компании «Метриум Групп» сделали точный расчет и выяснили, так ли страшен налог на апартаменты?

Новый налог на недвижимость введен с 1 января 2015 года. Первые уведомления из налоговых инспекций по нему мы получим до конца лета 2016 года.. Заплатить налог будет нужно до 1 декабря. Всем известно, что в отношении апартаментов налог на имущество рассчитывается по более высоким ставкам — от 0,5% до 2%, тогда как на квартиры ставки варьируются от 0,1% до 2%. Обусловлено это тем, что как такового понятия «апартаменты» в российском законодательстве не существует, они относятся к коммерческим по статусу помещениям. При этом 2% применятся для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов гостиничного типа (примерами таких проектов на московском рынке являются «Фили Град», «Водный», «Пресня Сити» и др).

Аналитики компании «Метриум Групп» рассчитали налог на примере МФК «Фили Град», который включает как квартиры, так и апартаменты. Первая очередь комплекса уже сдана, а значит стала известна кадастровая стоимость: 180 975 рублей за кв. м для квартир и 62 377 рублей за кв. м для апартаментов. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры.

Для расчета налога были взяты:

• идентичные площади в корпусах с квартирами и апартаментами;
• кадастровая оценка;
• налоговый вычет для квартир в размере 20 кв. м (для владельцев апартаментов такое послабление не предусмотрено).

Формула расчета налога на недвижимость выглядит следующим образом:

• для квартир: (площадь х кадастровую стоимость кв. м) х 0,1%
• для апартаментов: (площадь х кадастровую стоимость кв. м) х 0,5%

Площадь однокомнатных квартир в МФК «Фили Град» равна 48 кв. м. С учетом вычета в 20 кв. м, налог будет начисляться только на 28 кв. м (48 кв. м — 20 кв. м). Умножим полученную площадь на известную кадастровую стоимость и налоговую ставку: (28 кв. м х 180 975 рублей) х 0,1% = 5 067 рублей в год.

Теперь рассчитаем налог для аналогичных по площади однокомнатных апартаментов, расположенных в этом же корпусе. Налоговый вычет не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади: (48 кв. м х 62 377 рублей) х 0,5% = 14 970 рублей в год.

Аналогичным образом рассчитаем налог для других площадей. Владельцы двухкомнатных квартир и апартаментов будут платить налог в размере 8 904 и 21 582 рублей, а собственники трехкомнатных квартир и апартаментов — 10 497 и 24 327 рублей в год соответственно.

Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

	Площадь, кв. м	Сумма налога на квартиру, руб.	Сумма налога на апартаменты*, руб.	Разница между налогом на квартиру и апартаменты, руб. в год
1-комн.	48	5 067	14 970	9 903
2-комн.	69,2	8 904	21 582	12 678
3-комн.	78	10 497	24 327	13 830

Таким образом, действительно, разница в налогах для апартаментов и квартир существует. Владельцам однокомнатных апартаментов придется платить на десять тысяч рублей в год или на 825 рублей в месяц больше, чем собственникам квартир. Однако не стоит забывать про то, что бюджет покупки апартаментов намного меньше: при одной и той же площади и даже планировке разница составляет от нескольких сотен до миллионов рублей. А теперь давайте посчитаем, на сколько лет нам хватит сэкономленной переплаты в миллионы рублей при покупке апартаментов для того, чтобы покрыть расходы по налогам.

1. Однокомнатные апартаменты в уже готовых корпусах «Фили Града» на последнем этапе реализации стоили 9,57 млн рублей. Квартиры аналогичной площади — 10,2 млн рублей. Разница в цене — 627 800, которую сэкономил владелец апартаментов.
2. Как мы выяснили, налог на апартаменты составит 14 970, на квартиру — 5 067. Разница — 9 903, которую экономит владелец квартиры.
3. Однако, если разделить разницу в цене 627 800 на сумму переплаты за налог 9 903, то получается, что сэкономленных денег при покупке хватит для компенсации переплаты по налогам как минимум на 60 лет. Еще больше этот показатель для двухкомнатных и трехкомнатных квартир — 177 лет и 166 года соответственно. То есть разница в цене между апартаментами и квартирой покрывает переплату по налогу на имущество на 2-3 поколения собственников вперед.

Стоимость квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

	Площадь, кв. м	Стоимость квартиры	Стоимость апартамента	Разница в цене	Компенсация переплаты, лет
1-комн.	48	10 202 000	9 574 200	627 800	63
2-комн.	69,2	15 048 000	12 802 000	2 246 000	177
3-комн.	78	15 548 000	13 258 300	2 289 700	166

Еще один важный нюанс: во избежание резкого роста налоговой нагрузки на население законом предусмотрен переходный период, который будет длиться до 2020 года. В течение этого периода будут использованы понижающие коэффициенты, применив которые размер налога будет увеличиваться на 20% в год от конечной суммы налога. Таким образом, в 2016 году собственники заплатят налог за 2015 год в размере лишь 20%. Всю сумму налога мы будем платить с 2020 года за 2019 год.

Обязанность по уплате налога возникает с момента получения права собственности. Соответственно, владельцы квартир и апартаментов в МФК «Фили Град» получат первые платежки по налогу в 2017 году за 2016 год. При этом размер налога составит 40% от полной ставки. А это значит, что в 2017 году владельцы однокомнатного апартамента в МФК «Фили Град» заплатят почти 6 тыс. рублей в год против двух тысяч рублей для такой же квартиры. Иными словами, в месяц разница составит всего 333 рубля. В 2018 году — 9 тыс. рублей на апартаменты и 3 тыс. рублей на квартиры — разница 500 рублей в месяц. В 2019 году — 12 тыс. рублей на апартаменты против 4 тыс. рублей на квартиры — разница в месяц 660 рублей. Полную сумму налогов нам начислят только в 2020 году — 14 970 рублей на апартаменты и 5 067 на квартиры или 825 рублей в месяц.

Расчет налоговых платежей по годам в МФК «Фили Град»

	Года	Сумма налога на квартиру с налоговым вычетом, руб.	Сумма налога на апартаменты, руб.
1-комн. (48 кв. м)	2017	2 027	5 988
	2018	3 040	8 982
	2019	4 054	11 976
	2020	5 067	14 970
2-комн. (69,2 кв. м)	2017	3 562	8 633
	2018	5 342	12 949
	2019	7 123	17 266
	2020	8904	21 582
3-комн. (78 кв. м)	2017	4 199	9 731
	2018	6 298	14 596
	2019	8 397	19 462
	2020	10 497	24 327

«Несмотря на то, что о новых правилах начисления налога стало известно еще в 2014 году, до сих пор не было понимания, какую же сумму придется платить владельцам апартаментов, — подводит итоги Мария Литинецкая. — Главные опасения были связаны, во-первых, с отсутствием налогового вычета в 20 кв.м, который предоставляется собственникам квартир. А во-вторых, с повышенной налоговой ставкой. На первый взгляд, сомнения вполне обоснованы. Однако на практике оказалось, что разница в налогах минимальна и равна всего нескольким сотням рублей в месяц. Кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже кадастровой стоимости квартир. В нашем случае — в три раза. Это частично, хоть и не полностью нивелирует разницу в налоговых ставках. Кроме того, апартаменты на 10-15% дешевле аналогичных квартир, то есть на этапе покупки экономия составляет миллионы рублей. Таким образом, сегодня у клиентов есть выбор: приобрести апартаменты и платить повышенные ставки, но при этом сэкономить средства на этапе покупки. Либо же переплатить за квартиру и компенсировать разницу в цене относительно апартаментов с помощью сниженной налоговой ставки в течении как минимум нескольких десятков лет, то и пары следующих поколений».