Москва старая, тенденции новые

18 Июня в 14:43 39 Алена Дымова

Прошедший год участники рынка недвижимости Москвы провели в ожидании очередного кризиса, который так и не наступил. Однако внешние макроэкономические факторы все же оказывали свое влияние. И в дальнейшем панические атаки на рынок могут иметь место, причем в четкой зависимости от мировой конъюнктуры.

 
Первичный интерес
 
Москва старая, тенденции новые

Троицк, Москва
Главной тенденцией ушедшего года на первичном рынке столицы (с учетом присоединенных территорий) можно назвать активизацию девелоперов. Это касалось как вывода новых объектов, так и темпов строительства. Только по итогам I полугодия 2012 г. количество заявленных девелоперских проектов вдвое превысило их число за весь предыдущий год, а в 2013-м их будет еще больше. Кроме того, в работу пошли проекты, которые были заморожены, отмечает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.
 
«На строительный рынок продолжает возвращаться заемное финансирование как для девелоперов, так и для конечных покупателей, — добавляет руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «Конти» Сергей Мигунов. — По итогам 2012 г. общая сумма выданных ипотечных кредитов превысила показатели прошлого года в полтора раза. Причем увеличение процентных ставок на 1–2,5%, отмеченное во II полугодии, на ситуацию не повлияло, и количество сделок с использованием кредитования росло весь год».
 
Тем не менее активизация строительства все еще несравнима с докризисными показателями. На первичном рынке предложение резко увеличилось за счет присоединения новых территорий (если в октябре 2011 г. было 1,6 тыс. объектов, то ровно через год эта цифра выросла в два с половиной раза — до 5,7 тыс.). Однако в прежних границах Москвы объемы предложения изменились несущественно. «На конец 2012 г. в первичной продаже было почти 410 жилых корпусов, что на 18 % больше, чем в 2011-м», — подсчитала Марина Тимашова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити — XXI век».
 
При этом появилось немало интересных объектов с доступным уровнем цен, в том числе в комфортклассе. Однако больше всего проектов реализовано в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами. Как сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп», «с января по ноябрь 2012 г. на рынке реализовано 19 новых проектов, общее количество комплексов с апартаментами увеличилось более чем в два раза. Их доля уже в 2013 г. может составить 25 % от общего объема рынка».
 
«В связи с определенной позицией города, направленной на ограничение строительства жилья, количество апартаментов будет расти с каждым годом, а их география станет шире, — уверен А. Белоусов. — На рынке новостроек Москвы, очерченной прежними границами, они станут основным предложением. При этом данный формат недвижимости будет присутствовать как в премиум-, так и в бизнес- и комфортклассе».
 
Москва старая, тенденции новые

ЖК «Чертановский»
«Если рассматривать предложение по типам квартир, то для 2012 г. характерно активное вымывание с рынка недорогих объектов, — замечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». — Небольшие по площади однушки и двушки в течение 2012 г. реализовывались на порядок быстрее, а вот крупногабаритные квартиры, наоборот, накапливались в общем объеме предложения».
 
«Спрос становится более избирательным и менее платежеспособным, — комментирует Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Очевидна тенденция сокращения бюджета покупки на фоне уменьшения площади».
 
Влияние на рынок оказало и обнародование властями планов развития города до 2025 г. В случае их реализации комфорт проживания в мегаполисе должен повыситься. Разумеется, девелоперам интересны принципы создания транспортной инфраструктуры — важна дорожная сеть между Третьим транспортным кольцом и МКАД, а также схемы движения общественного транспорта, железнодорожных линий и метрополитена.
 
«Но наиболее негативная тенденция такова: крупным девелоперским структурам, аффилированным с государственными банками, принадлежит уже 60 % от объема предложения, вышедшего на рынок в течение года, и их доля продолжает расти, — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group. — Это ведет к монополизации прежде всего премиального сегмента. В любой сфере снижение конкуренции сопровождается ухудшением качества, и рынок недвижимости не исключение. Остальные компании вынуждены продумывать стратегию работы в новых условиях».
 
 
Вторичная история
 
Москва старая, тенденции новые
Для рынка вторичного жилья Москвы также были характерны стабильность, отсутствие резких изменений, плавный рост цен и ровный покупательский спрос. Наивысшая потребительская активность отмечалась в начале 2012 г.: ажиотаж был вызван экономической нестабильностью на фоне выборов президента. А вот осенью, в разгар делового сезона, наблюдался спад платежеспособного спроса, поскольку тревожность спала, а ипотечные кредиты подорожали. Однако общее количество сделок на рынке оказалось выше прошлогоднего уровня, что подтверждают и данные Росстата: за период с января по октябрь 2012 г. сделок было зарегистрировано на 5,7 тыс. больше, чем в 2011-м. Таким образом, в указанных выше перепадах интенсивности спроса, пожалуй, и заключается основное отличие 2012 г. от предыдущего.
 
«Основной спрос на вторичном рынке был сосредоточен на ликвидное жилье с максимальным набором качественных характеристик, — комментирует ситуацию Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости». — Квартиры в пяти- и девятиэтажных домах старого фонда стали реже участвовать в сделках. Все большее число покупателей отдают предпочтение объектам с улучшенными характеристиками в Подмосковье». «Особенно благоприятствовал покупателю в 2012 г. вторичный элитный рынок, — добавляет Е. Румянцева. — Многие предложения, считавшиеся ранее чуть ли не эксклюзивными, уже не выдерживают конкуренции с новыми жилищными комплексами, поэтому продавцы снижают цены».
 
Наиболее ярким трендом года на вторичном рынке столицы явилось упрочение ведущей роли ипотечного кредитования как важнейшего источника платежеспособного спроса. Правда, начиная с осени 2012 г. количество заемщиков значительно уменьшилось из-за повышения ведущими банками ставок по кредитам.
 
За 11 месяцев 2012 г. объем предложения во вторичном сегменте вырос на 33,2%, тогда как за аналогичный период 2011 г. рост составил 23%. Отдельные проявления дефицита, наметившиеся было в I полугодии в силу высокой активности покупателей, к осени были успешно преодолены.
 
По словам Олега Самойлова, генерального директора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», с точки зрения структуры предложения никаких значимых изменений в сравнении с 2011 г. не произошло: как и прежде, рынок испытывает наиболее высокую потребность в сравнительно доступных одно- и двухкомнатных квартирах, имеющих приемлемое соотношение цены и качества. Но подобные объекты составляют не более трети от общего количества предложений, соответственно, остальной объем приходится на более значительные и дорогие квартиры, спрос на которые сравнительно невелик. А это, в свою очередь, определяет невысокую ликвидность дорогого жилья.
 
«Граница цены неплохо продаваемой квартиры не превышает уровня 15 млн руб., — продолжает О. Самойлов. — Между тем подобных объектов сегодня выставлено в продажу порядка 60 % от общего количества предложений московской вторички. Соответственно, 40% — это условный неликвидный фонд столичного рынка жилья».
 
В целом по итогам 2012 г. в Москве совершено порядка 95 тыс. сделок купли-продажи жилья по первичному и вторичному сегментам. «За последние семь лет это абсолютный максимум, — резюмирует М. Литинецкая. — Достигнут уровень активности 2003–2004 гг. Даже в 2007 г. мы не наблюдали такого количества сделок».
 
 
Ценовое настоящее и будущее
 
Москва старая, тенденции новые
На первичном рынке рост цен в 2012 г. был умеренный — в пределах 1–2% в месяц, около 10–15% в год. Средняя цена в начале года составляла 150,6 тыс. руб./кв. м, к концу — 165,7 тыс. руб./кв. м (без учета апартаментов и элитных объектов). На вторичном рынке рост был чуть меньше — около 11–12%: с отметки 174 тыс. руб./кв. м средняя цена выросла к концу года до 188 тыс.
 
В принципе для скачка и не было объективных предпосылок, поэтому указанная динамика явилась отражением сложившейся экономической и политической ситуации в стране. Но, как отмечают эксперты, при этом реальные сделки проходили после торгов с понижением рекламной цены. Исключение составили разве что однокомнатные квартиры в экономклассе — их брали не торгуясь.
 
«Показательной характеристикой года стало увеличение разрыва в цене между качественным предложением в новостройке и дешевым вторичным жильем, — отмечает А. Белоусов. — Рост стоимости показал кардинально разную динамику, и можно сказать, что на вторичном рынке он сопоставим с уровнем инфляции».
 
В 2013 г. многие эксперты смотрят с определенной долей пессимизма. Пока экономическое положение в мире остается все еще нестабильным, правда, на России данная ситуация сказывается в меньшей степени. Тем не менее известные негативные настроения в воздухе уже витают. Продолжающийся рост цен на все основные товары, входящие в состав потребительской корзины, в сочетании с дальнейшим ростом ставок на ипотечные продукты, вероятность которого весьма высокая, несомненно, будет оказывать ощутимое депрессивное влияние на объем платежеспособного спроса на жилье. А это, в свою очередь, станет значимым фактором снижения интенсивности оборота рынка недвижимости.
 
«Мы ожидаем рост цен на уровне инфляции 6–8%, и это положительный прогноз, — говорит М. Литинецкая. — Если еще больше дестабилизируется ситуация в Европе и мы увидим сокращение финансирования со стороны банков, ухудшение показателей на фондовом рынке, то, конечно, ни о каком росте цен вообще речи не пойдет. Будет либо стагнация, либо снижение».
 
«Скорее всего, мы увидим небольшое снижение количества сделок на фоне стабилизации цен и роста ипотечных ставок, которые сегодня фактически приблизились к кризисным значениям, — прогнозирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. — Эти два фактора могут привести к тому, что год будет менее активный. Кроме того, в последнее время застройщики весьма бодро получают разрешения на строительство. Таким образом, ситуация будет усугубляться за счет выхода новых проектов. При слабом платежеспособном спросе для их успешной реализации потребуется предоставление выгодных условий в виде дисконтов, рассрочек и пр. Поэтому при сохранении, с одной стороны, активности застройщиков, с другой стороны, ограничивающих факторов по спросу, можно будет даже ожидать и небольшого снижения средней стоимости жилья».
 
«Если не произойдет дополнительного вливания ипотечных средств, рынок ждет стагнация, — считает заместитель генерального директора «Грейт реалити» Петр Васютик. — Активными останутся очень узкие сегменты. И, конечно, продаваться будет недвижимость с наилучшим соотношением «цена — качество».
 
 
«Перемен требуют наши сердца»
 
Буквально под занавес ушедшего года столичные власти заявили о смягчении позиции в отношении нового жилищного строительства в пределах МКАД. Уже в 2013 г. это может привести к активизации девелоперов и началу проработок перспективных площадок, в том числе в центре Москвы. В СМИ появилась информация, что в Тверском районе планируют возвести 2 млн кв. м недвижимости, что увеличит плотность застройки более чем на четверть.
 
Политика в отношении застройки Центрального административного округа после смены главного архитектора явно поменялась — стало понятно, что столь жесткого ограничения уже не будет. Вопрос в том, за счет чего планируют развивать центр? Тверской район уже сформирован и довольно плотно застроен. В нем нет отдельных больших участков — бывших промзон, кварталов со старым жилым фондом под снос, где была бы возможна реализация масштабных проектов с объемом более 1 млн кв. м. Остается одно: уплотнение за счет точечной застройки. Но нужно ли это жителям столицы? Ведь в любом случае нагрузка на существующую транспортную сеть увеличится.
 
Но все же есть куда развиваться — так считают эксперты. Если говорить о Москве, когда она была очерчена прежними границами, то на каждого жителя столицы приходилось 18 кв. м общей площади. У мегаполиса есть шанс стать современным комфортным городом за счет промзон, составляющих почти треть от всей московской земли, допускающей эффективное землепользование. Предприятиями сейчас занято не более 10–15% этих промышленных территорий — таким образом, потенциал огромен. К тому же в 2011 г. была озвучена программа по сокращению более чем в 3,5 раза площади московских промзон. Прошедший год подтвердил намерения властей по реализации данной программы.
 
«В 2013 г. мы ожидаем активного развития первичного рынка жилья Москвы в ее прежних границах, — подтверждает коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость — Москва» Василий Фетисов. — Городские власти завершают ревизию девелоперских проектов, застройщики готовятся к старту строительства. Последние требования градостроителей о том, что на территории Новой Москвы должны быть прежде всего созданы рабочие места, похоже, услышаны, и это позволяет надеяться, что именно на этих землях начнет развиваться коммерческая недвижимость, а новые объекты в старых границах столицы будут преимущественно жилыми».
 
В целом можно ожидать увеличения доли проектов с качественным наполнением. Классический экономкласс уходит с рынка, а основной спрос направлен на жилье комфорткласса, где помимо квартир покупатель получает собственную инфраструктуру, место для парковки автомобиля, благоустроенную территорию, то есть все то, что формирует уровень и качество жизни.
 
«В старых границах Москвы эконома практически не останется, — уверена генеральный директор компании «Главмосстрой — Недвижимость» Наталья Козлова. — Объекты в этом сегменте будут развиваться преимущественно в Подмосковье, но и там их количество постепенно начнет уменьшаться. Дело в том, что все чаще застройщики задумываются о создании более качественных, чем панель, проектов. Укрепляется тренд на повышение комфорта жилья, внимательнее относятся к предпочтениям таких целевых групп покупателей, как пожилые люди, дети, маломобильные граждане. Соответственно, при реализации проектов должны быть предусмотрены меры по созданию для них удобной и безопасной среды». И, как представляется, определенным фактором, который повлияет на рост локальных рынков, может стать ускоренное строительство новых линий и станций метрополитена. Если, конечно, темпы их возведения будут выдержаны на планируемом уровне.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных