«Москва-Сити»: все только начинается!

Грандиозный комплекс небоскребов «Москва-Сити» строится уже почти два десятка лет, и когда в этом процессе будет поставлена финальная точка, до сих пор непонятно. Ранее анонсировалось, что все работы завершатся в 2016 г., потом сроки передвинули на 2018 г. А может быть, все только начинается? О том, чем живет деловой центр сегодня, журналу «Недвижимость & цены» рассказывает Михаил Миндлин.

— «Москва-Сити — один из самых перепродаваемых проектов Москвы, почему так вышло?

— Недвижимость всегда была финансовым инструментом — кто-то строит, финансирует, а кто-то закрывает девелоперский цикл — сдает в аренду и продает. Все участники этого процесса стараются заработать. Так что «Сити» ничем не отличается от других объектов. Другое дело, что в силу затянувшихся сроков реализации некоторые небоскребы встречают уже второй кризис, а высокая концентрация недвижимости в одном месте обостряет конкурентную борьбу и обнажает слабые места некоторых проектов, которые, скорее всего, в других локациях не испытывали бы таких сложностей.

— Расскажите, какими небоскребами в «Сити» владеет только один собственник, а какие организованы по принципу муравейника?

— Проектов с одним собственником немного. По сути, это «Башня на Набережной», принадлежащая компании «Энка», и «Афимолл». Самые яркие примеры с большим количеством собственников — «Башня Империя», «Город Столиц» и «Башня Федерация». Проекты в «Москва-Сити» весьма крупные и капиталоемкие, поэтому большинство девелоперов (собственников) привлекают партнеров.

— Сколько всего собственников в «Сити» сейчас?

— И не сосчитать. Ведь, к примеру, в «Башне Империя» проходили сделки от 100 кв. м.

— В открытых источниках есть информация двухгодичной давности, что за всю историю «Москва-Сити» в него вложено около 12 млрд долл. Какими могут быть более свежие цифры?

— Посчитайте общее количество уже построенных метров и умножьте на 2 тыс. долл. — получите грубую цифру без стоимости вхождений в проект (земля плюс пакет разрешительной документации). Также нужно оценить стоимость инвестиций в созданную транспортную и сопутствующую инфраструктуру, но сделать это корректно не представляется возможным.

— Какую долю занимают экспонирующиеся площади в «Сити» (аренда, продажа) на офисном рынке Москвы?

— На территории ММДЦ «Москва-Сити» расположено 5,5% всех качественных офисных помещений столицы, из них 40% сейчас свободны (примерно 340 тыс. кв. м). Этот объем — одна десятая часть всех вакантных помещений офисного рынка Москвы.

— Такая колоссальная вакансия связана исключительно с кризисом?

— Не только. Просто такого небывалого объема новых коммерческих площадей в одной локации рынок ранее не наблюдал. А когда это накладывается на общее ухудшение экономической ситуации, мы получаем проблему ликвидности в квадрате. Особенно тяжело новым башням, поскольку арендаторам трудно решиться связать судьбу своего офиса со зданием, которое будет наполняться «жизнью» и находиться в состоянии ремонтных работ еще несколько лет, какими бы привлекательными ни казались условия сделки.

— Расскажите о среднем уровне цен на аренду и продажу офисов в «Сити».

— О «средней температуре по больнице» говорить бессмысленно, поскольку предложение совершенно не отражает закрывающиеся сделки. В зависимости от финансовой устойчивости собственник может существенно снизить цену в интересах конкретного клиента, и в этот момент будет закрыта сделка. Например, летом этого года мы помогли структурировать сделку аренды на уровне 17 тыс. руб., включая НДС и эксплуатацию, за помещение с отделкой и мебелью в одной из башен «Москва-Сити». Можно ли это считать рынком? Да, поскольку это живая сделка. Коррелирует ли она со средним уровнем предложения «Москва-Сити» за помещения с отделкой? Совершенно нет. Рынок крайне дифференцирован. Арендатор голосует рублем, вымываются только предложения, которые сильно отличаются по ценам.

— Какие перемены произошли в «Сити» в кризис?

— Каких-то глобальных перемен вы не заметите, город по-прежнему развивает транспортную инфраструктуру, здания строятся, офисы, введенные в эксплуатацию, живут, и здесь по-прежнему проблемы с паркингом. Попробуйте спокойно найти свободное место в «Москва-Сити» — вам крупно повезет, если вы сможете это сделать с третьей попытки.

— Дайте оценку новым небоскребам в «Сити».

— Они отличаются продуманной концепцией, а также высоким уровнем конструктивных, инженерных решений, однако текущее состояние рынка не позволяет подкрепить эти преимущества бюджетами сделок. Именно поэтому, на мой взгляд, «Москва-Сити» сегодня привлекательное решение для вдумчивого, имеющего возможность планировать долгосрочную стратегию развития арендатора, который получает качественное предложение по весьма низкой стоимости.