Московские новостройки. Краткий обзор рынка. Январь 2014 г.

 

Бюджетное предложение

 

Нынешний год на рынке недвижимости начался достаточно активно. Сегмент новостроек эконом- и комфорткласса пополнился новым предложением, а на отдельных объектах появились интересные условия по ипотеке, отмечают в ГК «МИЦ». В январе стартовали продажи в очередном корпусе в ЖК «Большое Кусково», который находится на высокой стадии строительной готовности: дом построен, ведутся отделочные работы.

 

По итогам первого месяца 2014 г. суммарный объем предложения составил чуть более 480 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим периодом отмечается снижение на 9%. В течение января состоялось заявленное ранее повышение цен по ряду объектов. Так, например, стоимость квадратного метра в жилом комплексе комфорткласса «М-Хаус» составила 180 500 руб./кв. м. Рост — примерно 3%. В микрорайоне Царицыно-2 эксперты отметили повышение стоимости жилья на 4,7% — до 116 425 руб./кв. м.

 

В январе средняя цена в сегменте эконом максимально приблизилась к аналогичному показателю в комфортклассе — 139 600 против 142 200 руб./кв. м. В течение практически всего 2013 г. разница достигала примерно 20%. Такие изменения связаны прежде всего со структурой предложения. За месяц доля экономического жилья (особенно в микрорайоне Некрасовка-парк) снизилась, а стоимость, напротив, возросла.

Рейтинги

 

Эксперты компании «Метриум Групп» составили рейтинг крупнейших застройщиков, реализующих на первичном рынке в старых границах Москвы комплексы апартаментов.

 

Топ-3 крупнейших застройщиков апартаментов в старых границах Москвы на начало 2014 г.
Девелопер (общая площадь, кв. м)	Проект	Класс	Площадь, тыс. кв. м
Capital Group (246)	«ОКО»	Элит	65,8
	«Город Столиц»	Элит	10,5
	Mon Cher	Элит	4,7
	«Лица»	Бизнес	70,5
«Дон-Строй Инвест» (218,4)	Smolensky Deluxe	Элит	13,4
	«Сердце Столицы»	Бизнес	205,0
RED Development (165,5)	Loft Garden	Бизнес	12,6
	THE LOFT	Бизнес	20,0
	Loft Post	Бизнес	21,9
	Loft Park	Бизнес	90,0
	Loft Time	Бизнес	21,0

Аналитики суммировали общую площадь всех проектов апартаментов, имеющихся у каждого девелопера, независимо от стадии строительства объекта, но с открытыми первичными продажами по состоянию на конец января 2014 г. По результатам рейтинга, в первую тройку вошли компании, каждая из которых имеет в своем портфолио проекты с апартаментами общей площадью более 100 тыс. кв. м.

 

На первой строчке Capital Group (246 тыс. кв. м), что вполне предсказуемо. Эта компания является одним из основных застройщиков делового центра «Москва-Сити», откуда, собственно, формат апартаментов и берет свое начало.

 

Второе место заняла компания «Дон-Строй Инвест» с комплексами Smolensky Deluxe и «Сердце Столицы», где общая площадь апартаментов составляет 218,4 тыс. кв. м. При этом именно благодаря второму объекту, в котором продажи открылись в конце прошлого года, девелопер поднялся так высоко в рейтинге.

 

На третьей позиции компания RED Development. Портфель застройщика насчитывает пять проектов с апартаментами, общая площадь которых 165,5 тыс. кв. м. Правда, крупный среди них только один — Loft Park (90 тыс. кв. м). При этом RED Development не занимается новым строительством. Все проекты девелопера — лофт-апартаменты, которые появляются в реконструируемых зданиях.

 

Стоит отметить, что в рейтинг не попали многие застройщики со знаковыми для рынка апартаментов проектами, так как первичные продажи в них закрылись в конце 2013 г.

 

Квартиры бизнес-класса

 

По итогам января 2014 г. на столичном рынке жилья бизнес-класса заключено 293 сделки с новостройками, что превосходит показатель среднего уровня спроса прошлого года на 38% — праздничные предложения от застройщиков, несом-ненно, показались покупателям привлекательными.

 

По данным экспертов компании IntermarkSavills, в январе открылись продажи в жилом квартале Art Residence. Дом расположен в районе станции метро «Белорусская», проектом предусмотрено строительство более 200 апартаментов. Таким образом, тенденция увеличения жилья этого формата в Москве продолжилась и в нынешнем году. Напомним, что 2013 г. подарил рынку сразу 14 новых проектов с апартаментами.

 

Средневзвешенная долларовая цена предложения на первичном рынке городского жилья бизнес-класса по итогам месяца составила 7660 долл./кв. м. При этом средняя стоимость апартаментов — 6300 долл./кв. м, для квартир аналогичный показатель равен 8390 долл./кв. м.

 

Премиальный сегмент

 

Несмотря на резкий рост курса доллара, число первичных сделок с квартирами и апартаментами в элитных новостройках не уступает показателю января прошлого года, отмечают в IntermarkSavills. По итогам месяца заключено 32 сделки. Средневзвешенная долларовая цена предложения в новостройках премиум-класса составила 19 630 долл./кв. м (относительно января 2013 г. +4,3%). Уровень спроса демонстрирует стабильность. Очевидно, что покупатели предпочитают не откладывать приобретение жилья. В этом их поддерживают застройщики, предлагая потенциальным клиентам выгодные условия покупки в своих проектах. Самым дорогим районом по-прежнему остается Остоженка. Здесь можно приобрести квартиру по средней стоимости 7,1 млн долл. Самое доступное элитное жилье на первичном рынке можно найти в Донском районе, на границе ЦАО и ЮАО — средний бюджет составляет 1,4 млн долл.

 

Между тем в январе рынок элитных новостроек не пополнился новым предложением, утверждают в корпорации «Баркли». Объем предложения составил порядка 51,6 тыс. кв. м, или 200 квартир, и 84,7 тыс. кв. м, или 190 апартаментов. По итогам месяца суммарный объем предложения снизился на 3,9%. Среди ожидаемых проектов, которые в ближайшее время выйдут на рынок, эксперты отмечают многофункциональный комплекс «NегоциантЪ» на Якиманке и новый апартаментный — на улице Поварской.

Угрозы и прогнозы

 

«Основное влияние на динамику цен в январе 2014 г. в сегменте премиум-класса оказал рост курса доллара. Доля новостроек Москвы, в которых квартиры/апартаменты реализуются за рубли, составляет 60% от общего объема экспонируемых площадей. В связи с ослаблением национальной валюты цены в долларовом выражении на этих объектах снизились. Однако в прайсах застройщиков это не отмечено. Логичным шагом в ряде случаев стала фиксация курса. В частности, мы закрепили соотношение на уровне 34 руб. за один доллар.

 

Валютные колебания оказывают разнонаправленное влияние на развитие рынка недвижимости. С одной стороны, в условиях нестабильности растет привлекательность жилья как единственной инвестиционной альтернативы. С другой, в периоды высокой волатильности спрос переходит в отложенное состояние.

 

В феврале объекты, номинированные в рублях, скорее всего, не будут менять прайс. А вот проекты, которые продаются в долларах, либо зафиксируют курс, как это сделали мы, либо будут компенсировать чрезмерный рост за счет дополнительных скидок. Предпосылок для того чтобы играть на создавшейся ситуации, на рынке нет».