Московские банки учатся извлекать прибыль из непрофильных активов

В Москве более 80% непрофильных активов банков относится к производственно-складским и офисно-торговым объектам. В отличие от регионов московские банки предпочитают не продавать залоговое имущество, а эффективно управлять им.

Общий объем непрофильных активов банков Москвы и Московской области составляет: объекты недвижимости — около 600 тыс. кв.м., земельные участки — около 50 млн. кв.м. В отличие от регионов, где в качестве активов, как правило, выступают низколиквидные объекты, в Москве и пригородах большинство объектов является среднеликвидными. «На практике значительная часть объектов, переходящих к банкам, низколиквидна, т.к. все ликвидное имущество «умный» заемщик успевает продать до своего банкротства, и банкам ничего не достается — комментирует Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar в Москве. — Однако в Москве ситуация несколько иная — около 70-80% активов в Москве и Московской области являются ликвидными и при рациональном управлении могут приносить хороший доход».

Отличается и структура непрофильных активов: если в регионах большую часть активов составляет земля, то в Москве и Московской области этот показатель едва превышает 15%. Лидером по объему площадей являются производственные-складские объекты, доля которых в активах банков составляет 45%, и офисно-торговые объекты, доля которых достигает 40%.

Средняя площадь торгово-офисных помещений, остающихся в залоге у банка, до 3 000 кв. м, что также значительно больше, чем аналогичный показатель в регионах. По мнению специалистов NAI Becar интересных торгово-офисных объектов около 1%, при этом они сосредоточены в руках крупных банков, которые управляют ими самостоятельно. Средняя площадь производственно-складских и имущественных комплексов достигает 8000 кв. м.

На Москву и Московскую область приходится больше качественных коммерческих объектов, по сравнению с регионами. Около 70-80% от общего объема непрофильных активов — объекты незавершенного строительства.

В зависимости от своих размеров банки используют сегодня два подхода к управлению и наращиванию ликвидности активов — чаще всего это непосредственное управление при помощи отдельной бизнес-единицы в структуре банка, существенно реже — передача объектов в управление внешним управляющим компаниям. Не смотря на то, что привлечение сторонней управляющей компании позволяет сократить временные и организационные издержки на управление объектами, что в свою очередь дает больше прибыли от непрофильных активов, пока на рынке недвижимости широкого распространения эта практика не получила.

«При выборе управляющих компаний банки, прежде всего, основываются на репутации, успешных примерах и опыте работы компании в данной сфере. Грамотных управляющих компаний, способных правильно заниматься подобного рода объектами, в стране единицы», подчеркивает г-жа Онучина.

По мнению экспертов NAI Becar, каких-либо изменений на рынке непрофильных активов в ближайшее время произойти не должно.

Банки всегда стремятся продать имеющиеся у них активы.

Необходимо отметить, что подготовка объекта к продаже профессиональной управляющей компанией повышают вероятность быстрой реализации объекта.

Актив становится более понятен инвестору.

Структура рынка непрофильных активов также значительно не изменится.