Лучше меньше: число ТЦ Москвы продолжает расти при падающем спросе арендаторов

За 2015 год темпы ввода торговой недвижимости в столице снизились на 32%: девелоперами было сдано порядка 560 тыс. кв. м GLA, то есть не более 70% от анонсированного ранее объема. Но даже этих площадей, отмечают эксперты NAI Becar, слишком много для падающего рынка.

Торговля также как и остальные сферы экономики страдает от геополитической ситуации и скачков курса валют. Кроме того, согласно исследованиям Банка России, население, то есть клиентская база ритейла, ожидает роста инфляции и, готовясь к плохим временам, затягивает пояса.

Тем не менее, по данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar,к концу IV квартала 2015 года темпы падения покупательских потоков в московских ТЦ площадью более 80 тыс. кв. м замедлились. Также относительно конца 2014 года, частично восстановились потоки в ТЦ площадью 40-80 тыс. кв. м. Конец 2014-2015 год был периодом низкого покупательского спроса, в связи с этим рынок ритейла был вынужден подстраиваться под новые экономические реалии. В 2015 году покупатели относительно освоились с ситуацией и традиционно понесли деньги в ТЦ накануне Нового Года. Показательным, в какой-то мере, станет I квартал 2016-го, хотя стремительно падающий курс рубля в первые недели января вряд ли обещает повысить покупательскую активность.

Предложение и спрос Ввод качественных торговых площадей, так же как и в остальных сегментах рынка коммерческой недвижимости, замедлился. В 2015 году открывались только те центры, которые к началу кризиса находились в высокой стадии готовности, и у девелопера не было другого выбора, кроме как достроить и ввести объект. В частности, в IV квартале было открыто 4 ТЦ совокупной арендопригодной площадью 204 тыс. кв. м. Благодаря им общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы вырос на 3,6%, составив к концу года 5,84 млн кв. м GLA.

Самым большим из новых объектов стал ТРЦ «Зеленопарк» — на него пришлось свыше половины введенных площадей. К этому же объекту относится и крупнейшая сделка аренды отчетного периода: 14,5 тыс. кв. м в «Зеленопарке» занял гипермаркет «Ашан», который стал одним из «якорей» комплекса вместо запланированного ранее «О’Кей».

Объекты, введенные в IV квартале 2015 года

Название	Округ	GBA, тыс.кв.м	GLA тыс.кв.м
ZЕЛЕНОПАРК	ЗелАО	140,0	110,0
«РИО» на Киевском	НАО	70,0	45,0
«Выходной»	МО	60,0	27,0
«Калита»	ЮЗАО	47,0	22,0

На фоне роста числа торговых объектов вырос и без того немаленький уровень вакансии. В IV квартале он повысился еще на 2 п.п. и поставил новый рекорд — 10,3%. Чтобы заполнить площади, отмечают аналитики, девелоперам приходится быть гибкими, осваивать непривычные форматы, приглашать ритейлеров, которые только осваивают отечественный рынок. В частности, в том же «Зеленопарке» на площади 1 тыс. кв. м открылся первый в России фудпаркинг «Басqиата». Это новый формат фудкорта, который объединяет фудтраки, стритфуд и молодые гастрономические проекты в атмосфере фестиваля.

Кроме того, среди новых брендов, открывших свои магазины в IV квартале 2015 года: первые монобрендовые бутики Dasha Gauser, Alena Goretskaya и итальянские fashion-марки MCS и Henry Cotton’s, первый в РФ моностор Wrangler, сети Mafrat, DeFacto и Tchibo, галерея киберспорта «Republic of Gamers» компании Asus и пр. Кроме того, в Москве начал работу первый розничный магазин компании «SeasonMarket», развивающей продажи фермерских товаров через интернет. Продолжилось развитие и сегмента общественного питания: в ТЦ «Черемушки» открылась новая сеть закусочных «#Пропельмени», на обновленном фудкорте ТРЦ «Мега Химки» заработала флагманская «Кулинарная студия Юлии Высоцкой».

Еще один путь, по которому идут девелоперы в борьбе с растущей вакансией — открытие собственных торговых брендов. Так, ГК «Ташир» запустила новую сеть розничных магазинов товаров для дома «Goood’s House». Первые точки в Москве откроются в ТРЦ «РИО» на Киевском шоссе и строящемся ТРЦ Avenue South-West. Для «Ташира» это не первый подобный опыт, у компании уже есть собственная сеть «Ташир пицца». Создание ритейлера на базе девелоперской компании, отмечают эксперты рынка, помогает занять новую нишу, получить дополнительный доход и занять вакантные площади в ТЦ. Однако проект качественной торговой сети требует профессионального управления и понимания, что бренд является самостоятельным проектом, а не придатком к основному девелоперскому бизнесу.

Что касается сделок аренды отчетного периода, то крупнейшие были заключены в двух строящихся комплексах: ТРЦ «Ривьера» и целевом детском ТЦ «BabyStore», ввод которого запланирован на 2016 год. В ТРЦ «Ривьера» откроются город профессий «КидБург» в обновленном формате в 3,9 тыс. кв. м, первый в России веревочный парк внутри торгового центра «Панда Парк» (1,87 тыс. кв. м) и сразу 5 магазинов польского ритейлера «LPP Group», которые в совокупности займут 3 тыс. кв. м. В ТЦ «BabyStore» почти 1,5 тыс. кв. м арендовал центр йоги «Прана» и 1,3 тыс. кв. м — сеть супермаркетов «ДА!». Как видно, новые объекты также поддерживают тенденцию по привлечению нестандартных арендаторов. «Тренд на увеличение развлекательной, общественной, спортивной составляющей в ТРЦ активно развивается в последнее время, — отмечает директор департамента брокериджа NAI Becar Илья Фокин. — Раньше эти операторы приветствовались далеко не всеми девелоперами, так как занимают большие площади, а арендные ставки у них невысоки, как следствие, низкая рентабельность. Однако в сегодняшней ситуации управляющие смотрят на них под другим углом. Такие арендаторы повышают трафик, занимают некачественные для ритейла площади — верхние этажи или тупиковые зоны, наполняют объект при падающем спросе и генерят пусть и относительно небольшой, но поток прибыли».

Если говорить об уже знакомых брендах и традиционных форматах ритейла, то они тоже не окончательно остановили развитие в России. Многие из них отказались от количественного развития, однако, выходят в новые качественные проекты, тем более, что сейчас девелоперы сговорчивы и идут на уступки по условиям аренды. В IV квартале был подписан договор, по которому H&M станет единственным арендатором торговой части площадью 5,8 тыс. кв. м в МФК «Галерея Актер». Еще одна заметная сделка последнего квартала прошлого года — аренда 5 тыс. кв. м с перспективой дальнейшего расширения ТВЦ «Мебель России» в МФК «Ханой-Москва».

Новое строительство и сделки купли-продажи

Планы по покупке объектов, новое строительство и развитие новых форматов торговли — все это было отмечено в последние три месяца 2015 года.

Многие эксперты придерживаются мнения, что когда кризисный рынок достигает дна, самое время — покупать. Следуя этой стратегии, «Morgan Stanley» претендует на приобретение крупнейшего из открывшихся в 2015 году торговых центров, ТРЦ «Columbus», общей площадью 277,4 тыс. кв. м. Вообще, нужно отметить, что в 2016 году аналитики NAI Becar прогнозируют рост числа подобных сделок, возможно, с участием азиатских инвесторов.

Не обошлось и без новых строек. Так, было объявлено о запуске в IV квартале 2016 года II очереди «Fashion House Outlet Centre Moscow». По данным девелопера, «Fashion House Group», общая площадь нового объекта составит 5,65 тыс. кв. м. Открытие бюджетного ТРЦ — удачное решение для кризисного рынка, но и сегмент люксовых объектов, как показал прошлый квартал, не простаивает. Так, в 2016 году фонд «Romanov Property Holdings Fund» планирует начать на территории Барвихи возведение II очереди премиального ТЦ «Dream House» общей площадью 27 тыс. кв. м.

И, наконец, в конце 2015 года власти Москвы объявили конкурс на застройку территории у ТПУ «Ботанический сад». Согласно предложенной концепции здесь предполагается возвести 45,4 тыс. кв. м торговых площадей, более 44,6 тыс. кв. м офисных и гостиницу. Многие эксперты считают, что именно строительство в составе транспортно-пересадочных узлов — оптимальный путь открытия успешных торговых объектов в сегодняшней ситуации на рынке. Траффик, формируемый ТПУ, привлечет покупателей, разумеется, при условии выбора правильной концепции и пула операторов.

Коммерческие условия

С началом кризиса и взлетом курса валют договоры аренды в торговой недвижимости перешли в индивидуальное русло, что затрудняет их анализ и унификацию. Каждый управляющий стремится удержать арендатора и в то же время не забыть про собственные интересы. В отличие от офисного сегмента, где переход к рублевым ставкам активизировался еще в начале года, на рынке торговой недвижимости этот процесс принял характер тенденции только ближе к концу 2015 года. Падение же ставок в рублях в IV квартале продолжилось. Относительно III квартала они снизились на 2% и 10%, до 13-15 тыс. рублей за 1 кв. м в год и 40-45 тыс. рублей за 1 кв. м/год — для «якорей» и арендаторов торговой галереи соответственно. В торговых комплексах, которые продолжают удерживать ставки в валюте, ее размер для торговой галереи в среднем составили $1500/кв. м/год, оставшись на уровне III квартала 2015 года.

Выводы и прогноз развития

По мнению аналитиков NAI Becar, основными арендаторами, обеспечивающими спрос на помещения свыше 1000 кв. м, остаются и будут в дальнейшем продуктовый ритейл, товары для детей и развлекательный кластер. В 2016 году собственники ТЦ продолжат привлекать в свои объекты авторские бутики и новые концепции общественного питания, но в целом, ситуация с заполняемостью торговых центров в наступившем году существенно не изменится и уровень вакансии не упадет. Тем более, что рынок еще вырастет. По предварительной оценке, объем ввода в 2016 года может составить около 600 тыс. кв. м GLA. Из них порядка 230 тыс. кв. м — проекты, сроки реализации которых были перенесены с 2015 года. По прогнозам Банка России восстановление потребительского спроса ожидается не ранее 2018 года. Поэтому в ближайшие два года собственники и управляющие торговых объектов будут балансировать на грани прибыльности, но скорее всего, не смогут повысить ставки для ритейлеров.