Лондон остается самым дорогим в мире рынком офисной недвижимости

Три из пяти самых дорогих рынков находятся в Азии.

Лондонский Вест-Энд остается самым дорогим в мире рынком офисной недвижимости, однако Азия по-прежнему лидировала в мире по числу самых дорогих рынков, поскольку здесь расположены три из пяти рынков, занимающих верхние строчки рейтинга, сообщается в полугодовом исследовании Global Prime Office Occupancy Costs (Мировые ставки аренды на офисную недвижимость), проведенном международным отделом исследований ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE. Кроме того, согласно этому обзору, ставки аренды наиболее быстро росли в регионе Америки, где основные показатели сектора недвижимости продолжают заметно улучшаться. В целом в США зафиксированы пять из 10 рынков, где темпы роста стоимости аренды (включает в себя арендную ставку и эксплуатационные расходы) были самыми высокими. Это были Сиэтл (пригород), Сан-Франциско (центр), Сан-Франциско (полуостров), Хьюстон (пригороды) и Хьюстон (центр).

Общая стоимость аренды офисной недвижимости в лондонском Вест-Энде, составившая 277 долларов США за квадратный фут в год, оказалась на верхней строчке «рейтинга самых дорогих» площадей. За ним следует Гонконг (центр) — 242 доллара США за квадратный фут в год. Пекин (финансовый квартал) — 194 доллара США за квадратный фут в год, Пекин (центральный деловой район) — 187 долларов США за квадратный фут в год и Москва — 165 долларов США за квадратный фут в год составляют пятерку лидеров.

Филип Хоуэлс, Исполнительный директор, Центральный Лондон компании CBRE, сказал:

«Улучшения в экономике по-прежнему подстегивают спрос на площади в столице. В результате мы видим, что за последние 18 месяцев рынок резко набрал темпы, и активность на рынке аренды наблюдалась на ключевых рынках Вест-Энда в районах Мейфэр и Сент-Джеймс. Это заметно по тому, насколько активно действуют арендаторы из финансового сектора в премиальном сегменте, где арендные договоры заключались по ставкам, намного превышающим 100 фунтов за квадратный фут.

Нехватка площадей в сочетании с растущим спросом подталкивают вверх ставки аренды в лондонском Вест-Энде. Принимая во внимание то, что аренда офисов в премиальном сегменте идет очень активно, а стабильный спрос на офисы не снижается, мы ожидаем еще более устойчивый рост ставок аренды до конца года».

В глобальном масштабе стоимость аренды офисной недвижимости выросла на 2,3% в годовом исчислении, и лидировали здесь Северная и Южная Америки (прирост 3,3%) и Азиатско-Тихоокеанский регион (прирост 2,9%). Между тем, в регионе Европа, Ближний Восток и Африка ставки практически не изменились, показав небольшое снижение на 0,1% в годовом исчислении. Результаты по регионам вполне согласуются с последними экономическими тенденциями, так как за прошлый год американская экономика укреплялась в большей степени, чем экономики Европы, Ближнего Востока и Африки. И хотя Азиатско-Тихоокеанский регион продемонстрировал самый высокий экономический рост из рассматриваемых трех регионов, здесь уже выстроилась длинная очередь готовящихся к сдаче офисных проектов, что начинает оказывать понижающее давление на цены на ключевых рынках.

«Мы считаем, что стоимость аренды офисной недвижимости вырастит во второй половине 2014 года. Даже несмотря на то, что арендаторы пока осторожничают, спрос на премиальные офисные площади продолжает расти, — сказал д-р Раймонд Торто, Председатель отдела исследований рынка компании CBRE. — За исключением нескольких рынков, находящихся в основном в Азиатско-Тихоокеанском регионе, ощущается недостаток объемов строительства для удовлетворения спроса. В принципе, ожидается, что ставки аренды премиальной недвижимости продолжат расти, и это в сочетании с более высокой стоимостью эксплуатационных расходов в офисных зданиях будет в ближайшие месяцы подталкивать рост стоимости аренды на большинстве рынков».

CBRE отслеживает стоимость аренды премиальной недвижимости на 126 рынках по всему миру. Из 50 «самых дорогих» рынков 21 находились в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, 20 в Азиатско-Тихоокеанском регионе и 9 — в регионе Северного и Южноамериканских континентов.

Курсы обмена валют влияют на рынки, где стоимость аренды установлена в долларах США. Однако годовые процентные изменения этой стоимости даны в местной валюте, и на них не влияют изменения курсов валют (за исключением Джакарты (Индонезия), где стоимость аренды обычно регистрируется в долларах США, а уплачивается в рупиях, и это означает, что на повышения стоимости аренды помещений сильное влияние оказывает обесценивание валюты в Индонезии).

Европа, Ближний Восток и Африка

В этом регионе оказался самый дорогой в мире рынок офисной недвижимости — в Вест-Энде Лондона зарегистрирована ставка на уровне 277 долларов США за квадратный фут в год. Ограничения на строительство в Вест-Энде удерживают уровень вакантности на сравнительно низких значениях. Улучшения в экономике Великобритании привели к восстановлению спроса на площади. Этот спрос в сочетании с нехваткой свободных площадей повышает ставки аренды в 2013–2014 годах.

Другие рынки этого региона, занимающие верхние позиции в рейтинге 10 самых дорогих офисных рынков: Москва (165 долларов США за квадратный фут в год), лондонский Сити (154 доллара США за квадратный фут в год) и Париж (124 доллара США за квадратный фут в год).

Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости, CBRE в России, сказала:

«Москва остается в десятке самых дорогих городов мира, занимая пятое место в мировом рейтинге. Однако уже на протяжении четвертого года ставки аренды на офисную недвижимость в сегменте класса А Прайм не изменяются и остаются на уровне $1 050-$2 000 за кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС. Стабильный уровень ставок аренды связан с ограниченным спросом на помещения подобного рода. В течение последних нескольких лет одним из главных факторов для арендаторов остается оптимизация затрат на аренду офисного помещения, поэтому большая часть сделок совершается в децентрализованных офисных объектах, около 50% от общего объема сделок приходится на помещения, расположенные за пределами Третьего Транспортного кольца. Плюс ко всему, в 2014 году на поведение арендаторов сильное влияние оказывают геополитическая ситуация и ухудшение прогнозов экономических показателей России. В связи с этим многие арендаторы заняли «выжидательную» позицию, чтобы принимать решение об аренде нового офисного помещения во второй половине года, когда, вероятно, будет понятно дальнейшее развитие событий.

Обратная ситуация наблюдает на рынках США и части Западной Европы, где наблюдается улучшение экономической ситуации и, как следствие, восстановление спроса на премиальную недвижимость. Среди факторов, влияющих на увеличение ставок аренды в США, Западной Европе, а также ряде Азиатских рынков, можно отметить ограниченный объем нового офисного строительства и низкий уровень свободных площадей. В Москве рост ставок аренды на офисную недвижимость также сдерживается большим объемом строительства новых офисных площадей. Согласно проектам, анонсированным на 2014 год, общий объем площадей, введенных в эксплуатацию, составит около 1,4 млн кв. м. Безусловно, при сдержанном спросе ожидается увеличение уровня вакансии, что может оказать давление на ставки аренды. Тем не менее, в долгосрочной перспективе рост ставок аренды на офисную недвижимость в сегменте класса А Прайм кажется неизбежным, во-первых, благодаря восстановлению спроса компаний, для которых критично иметь премиальное местоположение с точки зрения ведения бизнеса, во-вторых, в связи с ограничением нового строительства в центре города«.

Стоимость аренды в таких городах, как Пальма-де-Майорка в Испании и Лион во Франции показала двузначное снижение в последние 12 месяцев — на 13,0% и 10,8% соответственно, что отражает последствия продолжающегося кризиса еврозоны.

Ричард Холбертон, Старший директор отдела исследований рынка CBRE, регион, Европа, Ближний Восток и Африка добавил:

«Регион Европа, Ближний Восток и Африка очень интересный. В нем находятся четыре из десяти самых дорогих рынков офисной недвижимости, включая самый дорогой в мире, и два рынка, где отмечен рост. Вместе с тем, здесь же находятся и три из пяти рынков, где стоимость аренды снизилась. Это показывает, насколько разнообразен этот регион с точки зрения рынков офисной недвижимости, в чем отражается неравномерность их выхода из европейского долгового кризиса, так сильно ударившего по рынкам в последние 6 лет.

Но мы ожидаем, что в перспективе, по мере улучшения экономической ситуации, спрос на премиальную офисную недвижимость начнет повышаться с учетом недостаточного объема строительства новых офисов. Для арендаторов это означает три вещи: действуйте сейчас, чтобы обеспечить себе аренду в премиальных зданиях, заключайте привлекательные сделки, снижая риски предварительными договорами аренды, или арендуйте доступные и качественные площади классом ниже по привлекательным ставкам, поскольку на некоторых рынках сейчас наблюдается избыток предложений».

Азиатско-Тихоокеанский регион

В Азиатско-Тихоокеанском регионе расположены 20 рынков, вошедших в рейтинг 50 самых дорогих, в том числе шесть из десятки ведущих — Гонконг (центр), Пекин (финансовый квартал), Пекин (центральный деловой район), Гонконг (Западный Коулун), Нью-Дели (Коннот-Плейс — центральный деловой район) и Токио (Марунучи Отэмачи). Гонконг (центр) остался единственным, помимо лондонского Вест-Энда, где стоимость аренды площадей была выше 200 долларов за квадратный фут в год.

Гонконг (Западный Коулун) опустился на одну строку, оказавшись на шестой позиции, из-за снижения стоимости аренды на 0,8% вследствие появления новых офисных площадей в тот момент, когда арендаторы проявляют осторожность. Однако ожидается, что стоимость аренды площадей на обоих рынках начнет повышаться в ближайшие месяцы.

В Западном Коулуне, находящемся всего в 10 минутах на метро от центрального района, уже располагаются офисы крупных инвестиционных банков, он оказался весьма привлекательным местом для экономных арендаторов, стремящихся найти качественные площадки вблизи центрального делового района. В прошлом году сделки по аренде в Западном Коулуне несколько затормозились, но спрос на небольшие площади набрал обороты после китайского Нового года, хотя низкий уровень вакантности снизил возможность для более крупных арендаторов найти для себя подходящие варианты в этом районе.

В Тихоокеанском регионе самым дорогим рынком в мировом рейтинге оказался Сидней (106 долларов США за квадратный фут в год), занявший 17-ую позицию.

Северная и Южная Америки

Высокотехнологичные и связанные с энергетикой предприятия на таких рынках, как Сиэтл (пригород), Сан-Франциско (центр), Сан-Франциско (полуостров), Хьюстон (пригород) и Хьюстон (центр), показали одни из самых значительных повышений стоимости аренды офисных помещений — в Сиэтле, например, зарегистрирован резкий рост стоимости аренды на уровне 19,4% в год. Ставки аренды на этих рынках выросли вследствие очень жестких условий на рынке недвижимости, поскольку высокий спрос со стороны арендаторов, связанных с высокими технологиями и энергетикой, в сочетании с низкими уровнями вакантности, дал владельцам недвижимости возможность значительно повысить ставки.

В этом регионе вновь лидировал Нью-Йорк (Мидтаун), где отмечен уровень стоимости аренды офисной недвижимости в размере 121 доллар США за квадратный фут в год, что поставило его на 11 место среди самых дорогих рынков мира.

Рио-де-Жанейро остался самым дорогим рынком в Латинской Америке, показав уровень стоимости аренды офисной недвижимости в размере 110 долларов США за квадратный фут в год и заняв 13-ую позицию в рейтинге самых дорогих рынков мира.

10 самых дорогих рынков

(В долларах США на квадратный фут в год)

Позиция	Рынок	Стоимость аренды
1	Вест-Энд Лондон, Великобритания	277,21
2	Гонконг (центр), Гонконг	241,92
3	Пекин (финансовый квартал), Китай	194,01
4	Пекин (центр. деловой район), Китай	187,00
5	Москва, Российская Федерация	165,05
6	Гонконг (Западный Коулун), Гонконг	160,83
7	Лондонский Сити, Великобритания	153,66
8	Нью-Дели (Коннот-Плейс — центр. Деловой район), Индия	153,56
9	Токио (Марунучи Отэмачи), Япония	145,73
10	Париж, Франция	124,32

Самые большие изменения в стоимости аренды помещений

(В местной валюте и единицах измерения)

5 самых резких повышений

Позиция	Рынок	% изменения
1	Джакарта, Индонезия	60,1
2	Сиэтл (пригород), США	19,4
3	Куала-Лумпур, Малайзия	16,7
4	Дублин, Ирландия	15,8
5	Вест-Энд Лондона, Великобритания	13,5

5 самых резких снижений

Позиция	Рынок	% изменения
1	Пальма-де-Майорка, Испания	-13,0
2	Панама, Панама	-10,9
3	Лион, Франция	-10,8
4	Гонконг (Западный Коулун), Гонконг	-8,0
5	Валенсия, Испания	-7,9

Примечания:



1. Исследованиe «Mировые ставки аренды на офисную недвижимость» (Global Prime Office Occupancy Costs) является обзором стоимости аренды офисной недвижимости в 126 городах мира.



2. Последний обзор приводит данные о ставках аренды и стоимости аренды офисной недвижимости по состоянию на 31 марта 2014 года.



3. Рейтинг «Самые резкие изменения в стоимости аренды» основан на стоимости аренды в местной валюте и единицах измерения. Рейтинг «Самые дорогие рынки» основан на стоимости аренды в долларах США за квадратный фут в год.



4. Цифры, приведенные в этом пресс-релизе, относятся к стоимости аренды. В нее включается арендная ставка плюс местные налоги и расходы на эксплуатацию. Эти цифры были скорректированы, чтобы отразить разные методики измерений на разных рынках.



5. Вследствие изменений, произведенных в методике, сравнения с предыдущими данными не имеют силы.