Лизинг жилья. Как на время взять свой дом в аренду?
15 Августа в 13:47 383 Геннадий Великанов
Лизинг жилья — редкое словосочетание для специалистов, работающих на российском рынке недвижимости. Да и для финансистов тоже. За разъяснениями «Н&Ц» обратился к Владимиру Лопатину.
— Владимир Андреевич, уже добрый десяток лет вы известны как специалист по ипотеке. И вдруг — лизинг. Что это, смена интересов?
Владимир Лопатин, генеральный директор «Городской лизинговой компании»
— Как посмотреть. С одной стороны, лизинг и ипотека — действительно разные понятия, в чем-то даже диаметральные. И теперь в качестве новоиспеченного руководителя лизинговой компании я не участвую ни в продаже, ни в выдаче, ни в рефинансировании ипотечных кредитов. С другой стороны, возглавляемая мною «Городская лизинговая компания» имеет четко выраженную специализацию — лизинг жилья. Стало быть, от своего магистрального направления — жилищного финансирования — я не отклонился.
— То есть вы по-прежнему помогаете людям приобретать жилье в рассрочку?
— В принципе, продукт, который мы между собой называем прямым лизингом жилья, то есть лизингом на покупку, у нас разработан. Он как раз и предназначен для тех клиентов, которые: а) хотели бы купить жилье; б) испытывают проблемы с деньгами; в) по каким-либо причинам не могут рассчитывать на «классический» ипотечный кредит. Например, из-за проблем с кредитной историей.
Наш продукт, как только он появится, позволит таким клиентам заселяться в кратчайшие сроки и с минимумом процедурных формальностей. С одним только условием: до полного расчета за выделенные нами средства купленное для клиента жилье будет оставаться в собственности нашей компании. Стандартная лизинговая схема, только не с пароходами или самолетами, а с квартирами или домами.
Рисков у лизинговой компании в этой схеме, очевидно, меньше, чем у банков в ипотеке. Поэтому и отбор клиентов будет намного либеральнее, чем в банках.
— Насколько я понимаю, сейчас этого продукта у вас нет? Чего-то не хватает?
— Как обычно — денег. Базовые условия по такому продукту должны быть близки к условиям традиционной ипотеки: по срокам, по процентным ставкам. Для такого продукта лизинговой компании требуются длинные и относительно дешевые деньги. А с ними и в целом-то по стране напряженка. Поэтому мы лизинг на покупку жилья предлагаем пока лишь тем клиентам, которые не только покупают какое-то жилье, но и продают (так называемые альтернативные сделки). Наша схема позволяет разбить «альтернативу» во времени. То есть новое жилье купить уже сегодня, пусть даже в долг, под высокий процент. А старое продать только после переезда, без спешки, не теряя в цене. И вырученными от этой продажи деньгами рассчитаться с долгом.
Что же касается полноценного, долгосрочного лизинга, нацеленного на покупку первого жилья, то вполне возможно, что через месяц-два на экспериментальный запуск этого продукта в Москве мы какие-то деньги получим. (Переговоры с банками ведутся.) Но с массированным наступлением на регионы, несмотря на очевидную востребованность продукта, увы, придется подождать.
— А какие еще продукты ваша компания готова предложить клиентам?
— Основным нашим продуктом сегодня является возвратный лизинг жилья.
В «обычных» лизинговых компаниях под возвратным лизингом подразумевают сделки, при которых и продавцом предмета лизинга, и лизингополучателем (арендатором с правом выкупа) выступает одно и то же лицо. Например, завод, нуждаясь в деньгах, продает имеющееся у него ликвидное имущество лизинговой компании. И тут же оформляет это имущество в финансовую аренду с выкупом (второе название лизинга). Получается своего рода кредитование, но обеспеченное не залогом имущества, а его полноценной собственностью, на какое-то время переходящей к кредитору-лизингодателю.
В нашей схеме в роли завода-заемщика выступает, как правило, гражданин. А в роли ликвидного имущества — принадлежащая этому гражданину недвижимость. В остальном все то же самое. Выдавая такие займы, мы опять же конкурируем с банковской ипотекой. Только уже не с той ипотекой, которая выдается на покупку нового жилья, с оформлением его же в залог (ипотека в силу закона). Возвратный лизинг мы предлагаем взамен ипотеки в силу договора. То есть взамен кредитов, выдаваемых банками под залог уже имеющегося у клиентов жилья.
— Замена-то не совсем полноценная, вам не кажется? Когда жилье в собственности клиента, ему как-то спокойнее...
— Согласен, для клиента ипотечный кредит в целом предпочтительнее, чем лизинговая схема. Но при одном условии: что кредит этому клиенту дадут. То есть при условии, что у него нет проблем с кредитной историей, с подтверждением платежеспособности и т.п.
Если же такие проблемы имеются, а деньги клиенту сильно нужны, то ему прямая дорога к тем, кто лишних вопросов задавать не станет. А это ломбард в более или менее цивилизованном варианте.
«Менее» — это когда клиенту просто предложат продать его квартиру процентов эдак за 50 от рыночной стоимости. И под жиденький договор аренды с выкупом, нигде не регистрируемый. Либо просто под честное слово.
Мы предлагаем — «более». Абсолютно все наши действия (и документы) вписываются в российское законодательство: лизинговое, налоговое, жилищное и т.д. Соответственно, и схема получается юридически прозрачной, защищающей права не только кредитора, но и заемщика.
Прозрачной, но жесткой. Если клиент перестанет платить нам по договору лизинга (неплатежи два месяца подряд), мы просто выйдем из этого договора и выставим объект на продажу. Без судебных приставов, торгов и т.д. Именно поэтому на этапе принятия решения мы в отличие от банков лишних вопросов клиенту не задаем. И на месяцы этот этап не растягиваем.
— Получается, что акцент в вашей схеме делается на изъятие и продажу объекта.
Лизинг предназначен для тех граждан, которые хотели бы купить жилье, но испытывают проблемы с деньгами, а рассчитывать на банковский кредит не могут.
— Отнюдь. Оценивая объект при покупке его у клиента, мы, конечно, дисконтируем его — минимум на 35%. Чтобы потом, при неплатежеспособности клиента, не было чрезмерных проблем с продажей. Однако ставка делается не на это. Даже с таким дисконтом продажа жилья — дело хлопотное, долгосрочное. А деньги у нас недешевые. Зависнет пара дорогих квартир — и вся прибыль проекта улетучится. Так что даже из чисто меркантильных соображений я, как руководитель проекта, не заинтересован в изъятии жилья у клиентов.
— Значит, в целом ваша компания помогает решать финансовые проблемы?
— Не просто финансовые, а чаще всего бизнес-проблемы. Недавние опросы предпринимателей в нашей стране показали, что самым сложным для них по-прежнему является получение заемных средств. Причем дело не в дороговизне кредитов, а в их доступности, возможности получения в принципе. Предпринимателей, которые не имели бы проблем с кредитной историей, — раз-два и обчелся. Малый бизнес всегда рискованное дело. А в нашей стране особенно. Да и с подтверждением текущих доходов как минимум каждый второй испытывает затруднения. Поэтому любой бизнес, помогающий предпринимателям решать такие проблемы, полезен и людям, и государству. Я искренне так думаю.
— Ну, с людьми понятно. А государство-то тут при чем?
К СВЕДЕНИЮ
Схема обратного лизинга жилья:
• продажа собственной квартиры лизинговой компании с дисконтом;
• аренда этого жилья;
• постепенный возврат выданных средств с процентами;
• выкуп своей квартиры у компании.
— Совокупный жилой фонд в России насчитывает более 3 трлн кв. м, из которых 88% — в частной собственности. Средняя по России рыночная стоимость квадратного метра — 52 тыс. руб. Перемножьте ради интереса. Получите астрономическую сумму капитала, который почти никак не участвует в денежном, хозяйственном обращении.
И вот теперь на этом фоне предлагается вполне легитимная модель «монетизации» жилья, принадлежащего предпринимателям. С использованием одолженных ими «монет» в предпринимательских же целях. Причем, как правило, без отъема объекта у клиента. Чем плохо?
— Да вроде бы неплохо. Но вы же сами сказали, что бизнес в России — дело рискованное. Стало быть, отъемы будут...
— Не без этого, конечно. Но далеко не всегда жилье, которое мы покупаем у клиентов, единственное для них. Чаще бывает наоборот. С нашей помощью «монетизируется» второе, а то и четвертое жилье, купленное или построенное когда-то впрок. Причем, возможно, как раз в бизнес-целях. Своей моделью мы пытаемся активировать этот капитал, заставить его работать. Ну а если все-таки дойдет до изъятия — трагедии для владельца не будет: поменял инвестиционное жилье на ликвидность, возможно, даже с прибылью. И, наконец, самое парадоксальное. Некоторые наши продукты ориентированы именно на предотвращение потери жилья клиентом. Или хотя бы на минимизацию его убытков при этом.
— Интересно, это как же?
— Представьте себе ситуацию. Человек настолько нуждается в быстром получении солидных денег, что готов продать даже единственное свое жилье. В режиме срочного выкупа. Стало быть, с большими потерями в цене. И с этим приходит к посреднику: риэлтору, брокеру — неважно. А посредник ему предлагает: «Давай не будем торопиться. Давай мы сегодня продадим твою квартиру не окончательно, а на время. И не спекулянту, специализирующемуся на срочном выкупе, а лизинговой компании.
Правда, в отличие от спекулянта она даст тебе не 60–70% рыночной стоимости квартиры, а несколько меньше — 50–55. Но при этом подпишет с тобой лизинговый договор, по которому ты полгода или даже больше будешь спокойно жить в этой квартире, а я, твой агент по недвижимости, так же спокойно, не торопясь, буду ее продавать. По рыночной цене. Рассчитаемся же мы с лизинговой компанией только в конце этого срока за счет выручки от продажи. Все деньги вернутся тебе, за минусом только лизинговой комиссии, которая за эти полгода не превысит 12%».
Сущая мелочь по сравнению с потерями, которые будут при срочной продаже...
— Ну и как у вас с клиентами на такие продукты?
— Начали мы не так давно и без лишнего шума. Но уже сейчас завалены заявками. Во всяком случае на те средства, которые у нас имеются, заявок достаточно.
— Признаться, верится с трудом. Молодая компания предлагает клиенту продать ей свое зачастую единственное жилье. А где гарантия, что после расчетов клиент получит его обратно? Мне кажется, это должно многих настораживать и даже отпугивать.
До полного расчета за выделенные лизинговой компанией средства жилье, купленное для клиента, будет оставаться в собственности компании.
— Так и есть. Многих, но далеко не всех. И не только потому, что в 15 банках до этого отказали в кредите. А еще и потому, что люди видят солидный (на 13 страницах) лизинговый договор с ясными формулировками, без приписок мелким шрифтом. А также узнают о том, что этот договор, как разновидность аренды недвижимости, подлежит государственной регистрации вместе с регистрацией перехода права собственности на жилье. И становится обременением на объект, снять которое мы можем только при грубых нарушениях клиентом обязательств по лизинговым платежам.
— Вы единственные на рынке, кто предлагает клиентам подобное?
ЦИФРЫ
35% — минимальный дисконт приобретаемого лизинговой компанией объекта.
12% составляет комиссия лизинговой компании за оказанные клиенту услуги.
— Сообщения о прямом лизинге жилья нет-нет да появляются в Сети, причем даже от солидных банков и лизингодателей. А вот с возвратным лизингом жилья мы если и не первые, то одни из таковых. Дело в том, что сама возможность хоть какого-то лизинга жилья и других предметов личного потребления узаконена в России только с января 2011 г. Тогда из закона о финансовой аренде убрали требование об обязательном использовании предмета лизинга в коммерческих целях. Таким образом был разрешен потребительский лизинг, который в развитых странах занимает до половины лизингового портфеля. Так что времени прошло не так уж много. Основные игроки только присматриваются, начав с авторынка. А мы вот решились на жилье...
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
-
Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года»
Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.
-
Столица получила пятое место в мировом рейтинге по ценам на аренду офисов
Москва заняла пятое место в рейтинге стоимости офисов среди стран Европы, Ближнего Востока и Африки.
-
Какие правила строительства небоскребов появятся в 2018 году
Новые правила строительства небоскребов утвердят уже в 2018.
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
