Кристофер Ван Рит: «Склад в пустыне будет кардинально другим...»

6 Июня в 19:20 69 Интервью взяла Дарья Соболь

У международных компаний, осваивающих российский рынок, свои требования к складским помещениям. Кому-то необходим центр дистрибуции, как в Германии, кому-то — индустриальный парк «по-французски». Совместить все пожелания в одном проекте и учесть российскую специфику — задача профессионалов. Своим видением складского девелопмента делится Кристофер Ван Рит, управляющий директор компании Radius Group.

Кристофер Ван Рит: «Склад в пустыне будет кардинально другим...»
 
Кристофер Ван Рит окончил Университет Пенсильвании со степенью бакалавра в области психологии, имеет степень бакалавра по экономике в Wharton School of Economics. До переезда в Россию работал инвестиционным банкиром в компании Donaldson, Lufkin & Jenrette. Является членом совета Американской торговой палаты в России, российской Торгово-промышленной палаты и членом Организации молодых президентов. Работал в крупнейших компаниях — «Альянс-Менатеп», Daiwa Securities. Также являлся специалистом по вопросам прямого частного инвестирования и занимал должность исполнительного председателя совета директоров компании Dixy Retail Limited.
— Как вам пришла в голову идея заняться девелоперским бизнесом в России?
 
— Я приехал сюда в 1995 г. В качестве инвестора и бизнесмена участвовал в разных проектах — от торговых центров до магазинов в регионах. За это время мне удалось привлечь более 1 млрд долл. в экономику России. По роду деятельности нам с партнерами по бизнесу часто требовались современные складские помещения, которых катастрофически не хватало. В 2006 г. вместе с Дэвидом Саймонсом мы восполнили этот пробел, основав компанию Radius Group.
 
— Расскажите об основных вехах развития вашего бизнеса.
 
— В 2006–2008 гг. совместно с международными инвесторами нами реализовано два складских проекта. Один — в Киеве («Комодор», 70 тыс. кв. м), другой — в Казани («Q-Парк», 81 тыс. кв. м). В 2008–2009 гг. началось строительство объекта на юге Подмосковья — South Gate («Южные врата»), который находится на пересечении двух федеральных трасс — М4 («Дон») и А107 (бетонка). Участок 144 га позволяет построить 650 тыс. кв. м. Он приобретен в 2006 г.
 
— Быстрой реализации проекта помешал кризис?
 
— Не совсем так. Скорее бюрократические препоны, связанные с получением разрешительной документации, выделением электромощностей и тому-подобным, что характерно для России. Запустить проект в Подмосковье по некоторым аспектам было даже тяжелее, чем в Киеве и Казани.
 
— По-вашему, в чем главное отличие складского девелопмента в России от западной модели бизнеса?
 
— Отрасли не более десяти лет. Здесь пока не сложилась индустрия с пулом подрядчиков — инженерных, дизайнерских и других компаний, которые можно нанять для решения различных нюансов бизнеса. В Америке и Европе ситуация обратная. Например, в США девелопмент строится на аутсорсинге — к помощи специалистов узкого профиля можно прибегнуть на любом этапе проекта. Если в России такие игроки отсутствуют — значит, в рамках одной компании мы должны организовать команду сами.
 
— В штате Radius Group исключительно западные профессионалы?
 
— Отнюдь нет. У нас только несколько иностранных топ-менеджеров. При этом общее число сотрудников достигает 60. Для сравнения: в Америке, чтобы реализовать сопоставимый с South Gate проект, в штате требуется не более... трех человек. В Западной Европе — шести.
 
— Формирование компании пришлось на период кризиса. Как вы пережили трудные времена?
 
— Кризис — временное явление. Мы не распустили команду и продолжали работать по плану. Это сложное, но правильное решение.
 
— А что с окупаемостью? Возможно, бизнес в Штатах был бы более рентабельным...
 
Кристофер Ван Рит: «Склад в пустыне будет кардинально другим...»
— При условии постоянного строительства в российской модели определенно есть смысл. В Америке реализовывать проект не дешевле, а менее рискованно. Разница не в расходах, а в управлении рисками. В Штатах идет фокусирование на инвестировании — услуга все равно будет качественной. В России, чтобы этого достичь, нужна профессиональная команда.
 
— Как идет реализация проекта South Gate?
 
— В начале 2010 г., на волне кризиса, мы закончили первую фазу (76,5 тыс. кв. м). John Deere — мировой лидер сельскохозяйственного машиностроения — снял площади под производство и центр дистрибуции запчастей. В том же году был построен сервисный центр для Vovlo Trucks. В 2011 г. началась вторая фаза (50 тыс. кв. м), которая была введена в эксплуатацию в августе прошлого года. С 2012 г. идет сотрудничество с немецкой компанией Paul Hartmann — на площади 20 тыс. кв. м она реализует завод и дистрибуционный центр. В этом году мы начали строить для Decathlon. Сейчас на этапе переговоров с различными клиентами находится более 250 тыс. кв. м площадей.
 
— Вы строите исключительно под заказ?
 
К СВЕДЕНИЮ
Только 14 объектов коммерческой недвижимости в России сертифицированы по международным экологическим стандартам. Преимущественно это офисные здания в Москве и Санкт-Петербурге.
— У нас смешанная модель бизнеса. Все зависит от клиентов. Например, Decathlon приобрел площади, а Paul Hartmann пошел по пути аренды и направил капитал непосредственно в развитие. То же самое можно сказать о John Deere, здание которого стоит 100 млн долл.
 
— Каково все-таки соотношение?
 
— Доля built-to-suit — 20–30%, остальное занимает аренда.
 
— Сколько вы планируете вложить в South Gate в конечном итоге?
 
— Общий объем инвестиций составит почти 800 млн долл.
 
— South Gate стал первым складским проектом на российском рынке, сертифицированным по экологическому стандарту BREЕAM. Чем вызвано это решение?
 
Кристофер Ван Рит: «Склад в пустыне будет кардинально другим...»
— Действительно, две фазы комплекса South Gate имеют данный сертификат. Причем вторая заслужила очень высокую оценку (Very Good, 56%), в соответствии с которой мы идем сразу за БЦ «Дукат Плейс III». Международная сертификация — знак качества наших объектов. Базовые принципы компании — энергоэффективность, безопасность с фокусом на противопожарные системы и экологичность. Первые две позиции важны для бизнеса. Третья — наша ценность.
 
— Насколько энергоэффективные технологии удорожают проект?
 
— Я бы взглянул на проблему с другой стороны. Если в здании меньше расходов на отопление — это хорошие инвестиции. Особенно для России, где суровые и продолжительные зимы и данная затратная часть существенна.
 
— На ваш взгляд, какие страны служат ориентирами для развития российского складского девелопмента?
 
— Можно провести параллель с Канадой, у которой схожие климатические условия — снежные зимы, летняя жара... Та же строительная практика.
 
— Неужели климат настолько влияет на особенности бизнеса?
 
— Склад в пустыне будет кардинально отличаться от объекта в Лос-Анджелесе...
 
— То есть только по этой причине наш рынок может быть похож на канадский?
 
Кристофер Ван Рит: «Склад в пустыне будет кардинально другим...»
— Не только. Также я вижу общность и в структуре логистики двух стран. В России существует мощный московский рынок и ряд транспортных узлов — Екатеринбург, Новосибирск, Хабаровск. В Канаде примерно та же география — Торонто, Ванкувер, Калгари... Просто масштабы другие. Для нашей компании Канада — источник опыта и знаний, помогающих реализовывать энергоэффективные решения с обязательной адаптацией к местному рынку.
 
— Расскажите, пожалуйста, о мировых трендах развития складского девелопмента.
 
— Основной вектор — масштабные проекты с фокусом на уменьшение операционных расходов. Кроме того, идет дифференциация на глобальные, локальные и региональные рынки. Например, в США глобальным рынком является Лос-Анджелес — так как там есть порт, аэропорт, складские объекты, обслуживающие всю Америку. Локальный — Канзас-Сити, региональный — Даллас. В России глобальный рынок — Москва, где сосредоточены основные инвестиции.
 
— Озвучьте, пожалуйста, планы по развитию Radius Group на ближайшие три — пять лет.
 
— Мы намерены полностью закончить проект South Gate и построить дополнительные полмиллиона квадратов. Также сейчас на стадии рассмотрения находятся новые проекты — как в Подмосковье, так и регионах. Детали и объемы будут обнародованы позже.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных