Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости Москвы. Итоги 1 кв. 2014 — 1 кв. 2016

25 Мая в 15:11 150

Очередной проект «Консенсус-прогноз рынка коммерческой недвижимости» завершен. В рамках проекта эксперты из различных компаний в начале 2014 года сделали двухлетний прогноз динамики основных показателей. В отличие от предыдущего консенсус-прогноза, отклонение фактических данных от прогнозных оказалось весьма существенным. Основной причиной этого стали значительные изменения в макроэкономике, вызванные, в частности, снижением с конца 2014 года цен на нефть.

Подводим итоги проекта «Консенсус-прогноз»*. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 1 квартала 2016 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

Максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями (48%) наблюдалась по показателю курса доллара: по мнению экспертов, высказанному на момент старта проекта, курс доллара в 1 квартале 2016 года должен был составить 38.7, фактический же курс составил 74.9. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на офисную недвижимость, погрешность составила 5% (20 000 руб./кв. м/год прогнозное и 19 000 руб./кв. м/год — фактическое значение).

В целом по коммерческой недвижимости отклонение прогноза от фактических показателей составило 32% по средневзвешенной цене на рынке купли-продажи (соответственно 172 100 руб./кв. м и 252 900 руб./кв. м) и 14% — по средней ставке аренды (22 800 руб./кв. м/год и 20 000 руб./кв. м/год).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы оказался на 31% выше фактического значения. Эксперты ожидали, что средние ставки в этом сегменте в начале 2016 года окажутся на уровне 87 000 руб./кв. м/год, но цена предложения вакантных площадей оказалась лишь 66 500 руб./кв. м/год. В сегменте купли-продажи помещений street-retail прогноз экспертов оказался чуть менее точным: разница между фактическим (747 500 руб./кв. м) и прогнозным (1 120 400 руб./кв. м) показателями составила 33%.

Что касается торговой недвижимости в целом, то прогнозное значение средневзвешенной цены 247 300 руб./кв. м оказалось ниже фактического 312 300 руб./кв. м на 21%, а прогноз по ставке аренды получился, наоборот, выше факта: соответственно, 37 800 руб./кв. м/год и 31 800 руб./кв. м/год (отклонение 19%).

Офисная недвижимость

В офисном сегменте превышение прогнозных значений цен предложения на продажу над фактическими показателями по сравнению с торговыми объектами оказалось более существенным: как по помещениям в целом (32%), так и по помещениям в центре (39%), в то время, как арендных ставок, наоборот, — более низким (5 и 8%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 258 600 руб./кв. м на рынке продажи и 19 000 руб./кв. м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре — 501 400 руб./кв. м на рынке продажи и 27 300 руб./кв. м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была спрогнозирована с отклонением в 11%, а на офисы класса B — с отклонением 30%. Фактические значения составили, соответственно, 32 400 и



14 500 руб./кв. м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 30% ниже по офисным объектам класса А (20,1% — прогноз и 28,9% — факт) и на 28% — по офисным помещениям класса В (11,8% — прогноз и 16,3% — факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 6% (198 900 руб./кв. м по прогнозу вместо 187 400 руб./кв. м по факту).

Макроэкономические показатели

Индекс ММВБ был предсказан с точностью 12% (1 569 — прогноз и 1 785 — факт), а цена барреля нефти Brent — с точностью 44% (3 807 — прогноз и 2 651 — факт).

Прогноз курса доллара (38.7) оказался на 48% ниже фактического (74.9), а прогнозный курс евро (52.3) меньше фактического (82.7) на 37%.

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 1 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Полины Жилкиной (отклонение — 20,4%), на втором месте — Алексей Михайлов (отклонение — 22,6%) и на третьем — Юрий Тараненко (отклонение — 23,6%). Наиболее точный прогноз в долларовом эквиваленте дал Юрий Тараненко. Точность его прогноза составила 69%.

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Антон Шилов, второе место с тремя показателями — Наталья Молодых, и третье место с двумя показателями разделили: Илья Гришин, Антон Коротаев и Юрий Тараненко.

Прогноз изменения параметров

№ вопроса
Название показателя
4 кв. 2015
1 кв. 2016
Отклонение 1 кв. 2016 от 4 кв. 2015, %
1
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв. м
170 300
172 100
1,1%
2
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв. м
248 300
247 300
-0,4%
3
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв. м
734 600
747 500
1,8%
4
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв. м
173 700
175 600
1,1%
5
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв. м
306 100
308 300
0,7%
6
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв. м/год
22 600
22 800
1,1%
7
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв. м/год
37 900
37 800
-0,4%
8
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв. м/год
85 000
87 000
2,3%
9
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв. м/год
19 700
20 000
1,6%
10
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв. м/год
28 200
29 700
5,3%
11
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв. м
185 700
198 900
7,1%
12
Курс рубль/доллар США
38,4
38,7
0,6%
13
Курс рубль/евро
50,8
52,3
3,0%
14
Цена барелля нефти Brent, руб
3 763
3 807
1,2%
15
Индекс ММВБ
1 555
1 569
0,9%
16
Уровень вакантных площадей офисов класса А, %
20,3
20,1
-1,2%
17
Уровень вакантных площадей офисов класса B, %
11,5
11,8
2,8%
18
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв. м/год
28 400
28 700
1,1%
19
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв. м/год
19 100
18 900
-1,3%
 

__________

*Проект «Консенсус-прогноз» — консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
 
0 0
Cтатьи по теме:
  • Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года»

    Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.

  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных