Консенсус-прогноз, 4 квартал 2015 года

30 Марта в 13:04 136

В четвёртом квартале 2015 года многие показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы продолжили оставаться за рамками экспертных прогнозов. Основной причиной отличия прогнозов ведущих экспертов рынка от фактических значений показателей является существенные изменения в макроэкономике, вызванные, в частности, снижением с конца 2014 цен на нефть.

Проект «Консенсус-прогноз»* продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 4 квартала 2015 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

Максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями (42%) наблюдалась по показателю курса доллара: по мнению экспертов, высказанному на момент старта проекта, курс доллара к концу 2015 года должен был вырасти на 38,4%, фактический же рост составил 66,1%. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на офисную недвижимость в центре, погрешность составила менее 1% (28 200 руб./кв. м/год прогнозное и 28 000 руб./кв. м/год — фактическое значение).

В целом по коммерческой недвижимости отклонение прогноза от фактических показателей составило 30% по средневзвешенной цене на рынке купли-продажи (соответственно 170 300 руб./кв. м и 242 100 руб./кв. м) и 4% — по средней ставке аренды (22 600 руб./кв. м/год и 21 600 руб./кв. м/год).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы оказался на 36% выше фактического значения. Эксперты ожидали, что средние ставки в этом сегменте в конце 2015 года окажутся на уровне 85 000 руб./кв. м/год. Однако, цена предложения вакантных площадей оказалась лишь 62 300 руб./кв. м/год. В сегменте купли-продажи помещений street-retail прогноз экспертов оказался более точным: разница между фактическим (734 600 руб./кв. м) и прогнозным (973 600 руб./кв. м) показателями составила 25%.

Что касается торговой недвижимости в целом, то прогнозное значение средневзвешенной цены 248 300 руб./кв. м оказалось ниже фактического 280 600 руб./кв. м на 12%, а прогноз по ставке аренды — напротив — оказался оптимистичнее реальности: соответственно 37 900 руб./кв. м/год и 35 400 руб./кв. м/год (отклонение 7%).

Офисная недвижимость

В офисном сегменте превышение прогнозных значений цен предложения на продажу и арендных ставок над фактическими показателями оказалось менее существенным: как по помещениям в целом (30 и 3%, соответственно), так и по помещениям в центре (29 и 0%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 247 600 руб./кв. м на рынке продажи и 20 300 руб./кв. м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре — 428 400 руб./кв. м на рынке продажи и 28 000 руб./кв. м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была спрогнозирована с отклонением в 22%, а на офисы класса B — с отклонением 3%. Фактические значения составили, соответственно, 36 200 и 18 600 руб./кв. м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 36% ниже по офисным объектам класса А (20,3% — прогноз и 32% — факт) и на 20% — по офисным помещениям класса В (11,5% — прогноз и 14,4% — факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 2% (185 700 руб./кв. м по прогнозу вместо 189 400 руб./кв. м по факту).

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 4 квартала наиболее точный прогноз оказался у Светланы Красачиковой (отклонение — 20%), на втором месте — Сергей Павлов (отклонение — 20,3%) и на третьем — Антон Коротаев (отклонение — 20,6%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Антон Шилов, второе место с двумя показателями разделили: Светлана Красавчикова, Сергей Павлов, Юрий Тараненко и Валентин Парийский.

Соотношение прогнозных и фактических значений, 4 квартал 2015 года

№ вопроса
Название показателя
Прогноз
Фактическое значение
Отклонение прогноза от факта, %
1
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв. м
170 300
242 100
-30%
2
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв. м
248 300
280 600
-12%
3
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв. м
734 600
973 600
-25%
4
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв. м
173 700
247 600
-30%
5
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв. м
306 100
428 400
-29%
6
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв. м/год
22 600
21 600
4%
7
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв. м/год
37 900
35 400
7%
8
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв. м/год
85 000
62 300
36%
9
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв. м/год
19 700
20 300
-3%
10
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв. м/год
28 200
28 000
0%
11
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб./кв. м
185 700
189 400
-2%
12
Курс рубль/доллар США
38,4
66,1
-42%
13
Курс рубль/евро
50,8
72,4
-30%
14
Цена барелля нефти Brent, руб
3 763
2 970
27%
15
Индекс ММВБ
1 555
1 739
-11%
16
Уровень вакантных площадей офисов класса А, %
20,3
32,0
-36%
17
Уровень вакантных площадей офисов класса B, %
11,5
14,4
-20%
18
Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв. м/год
28 400
36 200
-22%
19
Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв. м/год
19 100
18 600
3%
 
____________
* Проект «Консенсус-прогноз» — консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
0 0
Cтатьи по теме:
  • Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года»

    Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.

  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

  • Опрос: покупатели оценили преимущества «Квартала Триумфальный»

    Эксперты «Квартала Триумфальный» провели опрос, который выявил ключевые критерии покупателей недвижимости в сегменте бизнес+. Как показала статистика, весомым аргументом в пользу проекта стала привлекательная цена в сочетании с удобной транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой.

Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных