Консенсус-прогноз, 4 квартал 2015 года

В четвёртом квартале 2015 года многие показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы продолжили оставаться за рамками экспертных прогнозов. Основной причиной отличия прогнозов ведущих экспертов рынка от фактических значений показателей является существенные изменения в макроэкономике, вызванные, в частности, снижением с конца 2014 цен на нефть.

Проект «Консенсус-прогноз»* продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 4 квартала 2015 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

Максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями (42%) наблюдалась по показателю курса доллара: по мнению экспертов, высказанному на момент старта проекта, курс доллара к концу 2015 года должен был вырасти на 38,4%, фактический же рост составил 66,1%. Самый точный прогноз был дан по средней ставке аренды на офисную недвижимость в центре, погрешность составила менее 1% (28 200 руб./кв. м/год прогнозное и 28 000 руб./кв. м/год — фактическое значение).

В целом по коммерческой недвижимости отклонение прогноза от фактических показателей составило 30% по средневзвешенной цене на рынке купли-продажи (соответственно 170 300 руб./кв. м и 242 100 руб./кв. м) и 4% — по средней ставке аренды (22 600 руб./кв. м/год и 21 600 руб./кв. м/год).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы оказался на 36% выше фактического значения. Эксперты ожидали, что средние ставки в этом сегменте в конце 2015 года окажутся на уровне 85 000 руб./кв. м/год. Однако, цена предложения вакантных площадей оказалась лишь 62 300 руб./кв. м/год. В сегменте купли-продажи помещений street-retail прогноз экспертов оказался более точным: разница между фактическим (734 600 руб./кв. м) и прогнозным (973 600 руб./кв. м) показателями составила 25%.

Что касается торговой недвижимости в целом, то прогнозное значение средневзвешенной цены 248 300 руб./кв. м оказалось ниже фактического 280 600 руб./кв. м на 12%, а прогноз по ставке аренды — напротив — оказался оптимистичнее реальности: соответственно 37 900 руб./кв. м/год и 35 400 руб./кв. м/год (отклонение 7%).

Офисная недвижимость

В офисном сегменте превышение прогнозных значений цен предложения на продажу и арендных ставок над фактическими показателями оказалось менее существенным: как по помещениям в целом (30 и 3%, соответственно), так и по помещениям в центре (29 и 0%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 247 600 руб./кв. м на рынке продажи и 20 300 руб./кв. м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре — 428 400 руб./кв. м на рынке продажи и 28 000 руб./кв. м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была спрогнозирована с отклонением в 22%, а на офисы класса B — с отклонением 3%. Фактические значения составили, соответственно, 36 200 и 18 600 руб./кв. м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 36% ниже по офисным объектам класса А (20,3% — прогноз и 32% — факт) и на 20% — по офисным помещениям класса В (11,5% — прогноз и 14,4% — факт).

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 2% (185 700 руб./кв. м по прогнозу вместо 189 400 руб./кв. м по факту).

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 4 квартала наиболее точный прогноз оказался у Светланы Красачиковой (отклонение — 20%), на втором месте — Сергей Павлов (отклонение — 20,3%) и на третьем — Антон Коротаев (отклонение — 20,6%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Антон Шилов, второе место с двумя показателями разделили: Светлана Красавчикова, Сергей Павлов, Юрий Тараненко и Валентин Парийский.

Соотношение прогнозных и фактических значений, 4 квартал 2015 года