Кому из игроков московского рынка недвижимости выгодна девальвация рубля и кризис на Украине?

В последние несколько месяцев динамика российской экономики разочаровывает чиновников и предпринимателей. Население встревожено слишком быстрой девальвацией рубля, который с начала года потерял около 10% к доллару, а в годовом выражении обесценился почти на 16%. Добавляет неопределенности и обострение внешнеполитической ситуации из-за кризиса на Украине.

Большинство участников рынка недвижимости прямо или косвенно пострадали от макроэкономического и геополитического негатива. Впрочем, нашлись и те, кто нашел финансовую выгоду именно в таком развитии событий. О потерях и прибылях, возникающих из мутной воды катаклизмов, рассказывает Олег Сухов, адвокат, финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость».

Отельеры — минус 3 млрд рублей

Среди первых последствия негативной конъюнктуры ощутили на себе московские отельеры. Иностранцы стали организованно отказываться как от туристических, так и от деловых поездок в Москву на фоне обострения отношений между Россией и Западом. В результате стоимость гостиничных номеров в первом квартале 2014 года снизилась на 5–7%. Особенно чувствительными к воздействию внешних факторов оказались гостиницы верхнего и среднего ценового сегмента. «В том случае, если спад не замедлится и турпоток не восстановится, к концу года столичные отельеры могут потерять около 2–3 млрд рублей выручки», — полагает Олег Сухов.

Офисные рантье — минус 5 млрд рублей

Снижение деловой активности и девальвация национальной валюты стали неприятным сюрпризом и для игроков офисного рынка. Дело в том, что в сегменте офисов международного класса (А и В) значительная доля спроса приходится именно на компании зарубежного происхождения, поэтому ставки традиционно «привязываются» к доллару. Рост курса заставил собственников пойти навстречу арендаторам — в первую очередь тем компаниям, которые получают рублевую выручку и столкнулись с резким ростом валютных арендных расходов. Активному торгу благоприятствует и рыночная конъюнктура — на рынке накоплен колоссальный объем предложения (по разным оценкам, от 1,5 до 1,8 млн кв. м), который в разы превышает реальный объем годового поглощения. При этом уровень вакантных площадей растет. При сохранении текущих темпов снижения средних процентных ставок (около 7–10% с начала года) и сокращении рыночных оборотов на 20–30% к концу года офисные лендлорды могут недосчитаться 3–5 млрд рублей.

Собственники складов — минус 0,4 млрд рублей

Колебания валютных курсов и наметившийся застой в хозяйственной жизни пока только по касательной затронули рынок складов. Однако в случае усиления нестабильности этот сектор рынка коммерческой недвижимости также может впасть в кому. Такое развитие событий весьма вероятно в случае резкого снижения объема импорта в РФ, который в первом квартале уже упал на 7% (значительные площади качественных складов как раз задействованы для хранения импортной продукции).

По словам Олега Сухова, как и в случае с высококачественными офисами, дестабилизирующими факторами могут послужить номинированные в долларах арендные ставки, а также привлеченные ранее валютные кредиты для финансирования строительства складских комплексов в Московском регионе. В первом квартале спрос на склады был относительно стабилен. Однако сейчас девелоперы и арендаторы по сути фиксируют ранее достигнутые договоренности. А вот новые объемы складских площадей (около 1 млн кв. м складов планируется сдать в Подмосковье в этом году) могут быть предложены уже по более доступным ставкам. При снижении цен на 5–8% девелоперы складов упустят около 0,5 млрд рублей прибыли.

Девелоперы жилья — плюс 50–60 млрд руб.

Единственным сегментом столичного рынка недвижимости, для которого негативная макроэкономическая динамика стала источником роста, является рынок жилья. Так, на фоне девальвационных и инфляционных ожиданий спрос на квартиры в Московском регионе (особенно в массовом и среднем сегменте) вырос на 15–20%. Более того, некоторые застройщики отчитались о 40-процентном увеличении продаж в первом квартале. По экспертным оценкам, ежегодно в покупку квартир в новостройках Московского региона вкладывается около 250–300 млрд рублей. Таким образом, даже 20 процентный прирост продаж в сочетании с увеличением средней стоимости жилья может дополнительно принести девелоперам 50–60 млрд рублей.