Количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья не превышает 20%

По оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только каждая пятая сделка на вторичном рынке жилья происходит c использованием ипотеки — это почти вдвое меньше, чем средний показатель прошлого года.

При этом банки в борьбе за наиболее надежную категорию заемщиков — ипотечных «обменщиков» — продолжают политику повышения доступности жилищного кредитования. В июне-июле все крупнейшие игроки финансового рынка, включая банки с государственным участием, снизили ставки по кредитам и расширили линейку предлагаемых программ для покупки вторичного жилья.

Изменившиеся условия в разных случаях предполагают: общее снижение ставок (в среднем от 0,5 до 1 %), снижение суммы первоначального взноса, возможность выдачи кредита по минимальному комплекту документов, введение опций, предусматривающих существенное уменьшение ставки по кредиту (до 1,5 % от базовой) при внесении определенной фиксированной суммы (продукты типа «Назначь свою ставку»), возвращение преференций клиентам крупных риэлторских компаний (уменьшение процентов по кредиту от 0,25 до 1 п. п.). Кроме того, эксперты отмечают возвращение ипотеки на загородный рынок недвижимости: в этом сегменте она фактически исчезла зимой, на пике кризиса в системе жилищного кредитования. Однако наибольшее разнообразие программ лояльности в настоящее время характерно для вторичного рынка городского жилья.

«Расширение линейки кредитных предложений для потенциальных покупателей вторичного жилья свидетельствует о том, что банки хотят улучшить свой портфель за счет наиболее надежной категории заемщиков — так называемых обменщиков. Риски кредитора на вторичном рынке жилья существенно ниже, чем в сегменте новостроек. Кроме того, по нашим оценкам, не менее 50 % ипотечного спроса сосредоточено на «вторичке» и на текущий момент остается нереализованным», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В отдельных случаях ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке в настоящее время оказалась максимально близка к значению субсидированной ставки по программе государственной поддержки ипотеки на первичном рынке (12 %). Здесь, однако, надо оговориться, что на «вторичке» такой показатель возможен только при соблюдении определенных условий (первоначальный взнос не менее 50 %, единовременная доплата за снижение ставки, специальные преференции от банка) — таким образом, неверно говорить о фактическом уравнивании условий ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья.

Тем не менее, основные ипотечные банки сегодня предлагают базовые ипотечные продукты на «вторичке» от 13,5 % годовых (для сравнения: в начале 2015 года — 16-17 %). Такое значение ставки уже сопоставимо с психологически комфортным для покупателя 12-12,5 %, однако, по оценкам экспертов, возвращению жилищного кредитования на докризисный уровень мешает ряд факторов — как объективных, обусловленных проблемами в экономике, так и субъективных, сложившихся под влиянием психологических установок участников рынка.

«На фоне систематического снижения ЦБ ключевой ставки, а следом — ответных действий коммерческих банков по либерализации кредитной политики, у участников рынка сформировались понятные ожидания дальнейшего снижения ставок. Одновременно покупатели продолжают ждать общего падения цен на жилье, что, по сути, является сегодня ключевой причиной резкого сокращения спроса. Но главное — ипотека «любит тишину»: брать на себя долгосрочные миллионные обязательства целесообразно, когда есть уверенность в стабильности своего материального положения. В настоящее время этой уверенности нет у большинства потенциальных покупателей, поэтому ожидаемо, что система жилищного кредитования в этом году демонстрирует отрицательную динамику — даже несмотря на ее мощную государственную поддержку в сегменте новостроек», — комментирует Сергей Шлома.

По данным Росреестра, в нынешнем июне на московском рынке жилья (без разделения его на сегменты) зарегистрировано 2 790 ипотечных сделок (1 960 — ипотека в силу закона, 830 — ипотека в силу договора) — это на 20 % меньше, чем год назад. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья не более 20 % сделок проходит сегодня с привлечением ипотеки (в 2014 году этот показатель в разные месяцы равнялся 35-45 %). Средний размер кредита в данном сегменте в настоящее время составляет 3,2 млн рублей — на 13,6 % меньше, чем год назад. Это значение примерно соответствует уровню коррекции средней цены сделки за указанный период, и специалисты не прогнозируют его существенного снижения. Почти во всех случаях ипотечный кредит используется в обменных операциях, является доплатой и не может быть меньше той суммы, которая позволит заемщику решить его жилищную проблему с учетом существующих цен на жилье.

Вместе с тем, специалисты отмечают постепенное увеличение отложенного ипотечного спроса в сегменте вторичного жилья: потенциальные покупатели регулярно мониторят ситуацию в стремлении не упустить переломный момент и выйти на рынок, когда ставки по кредитам и цены на недвижимость будут находиться на минимальном уровне. При этом одномоментное оживление реального спроса чревато ухудшением рыночной конъюнктуры для этой категории клиентов: уменьшением объема предложения наиболее ликвидных объектов и возможностей для торга, увеличением конкуренции среди заемщиков в условиях ограниченных планов банков по выдаче ипотеки.

Одновременно со снижением ставок по кредитам и предложением определенных программ лояльности банки в целом сохраняют жесткие требования к заемщикам и залоговой недвижимости. Одним из ключевых критериев при принятии решения о выдаче кредита является оценка конкурентоспособности потенциального клиента на рынке труда. Наиболее предпочтительной категорией заемщиков являются представители востребованных профессий, держатели зарплатных карт, покупатели с высоким (от 50 % от стоимости залогового имущества) первоначальным взносом, клиенты крупных риэлторских компаний (в данном случае значимым фактором является высокая вероятность решения людьми жилищного вопроса, а значит, и предоставления кредита).

По оценкам экспертов, в настоящее время банки достигли определенного оптимального диапазона показателей ипотечных ставок в условиях сложившихся финансово-экономических реалий. «Ожидания участников финансового рынка относительно возможного изменения ЦБ РФ ключевой ставки 31 июля не превышают — 0,5 %. При этом показательно, что на решение Центробанка от 15 июня коммерческие банки отреагировали только в июле. Кроме того, вопреки потребительским ожиданиям, коррекция ими ставок не происходит прямо пропорционально снижению ключевой ставки. С высокой долей вероятности можно предположить, что в ближайшей перспективе при отсутствии резко негативных изменений в экономике базовые ставки по ипотечным программам на вторичном рынке жилья в крупнейших банках составят порядка 13 %», — резюмирует Сергей Шлома.