Коэффициент кризиса и другие закономерности на рынке жилья

Эксперты компании ИНКОМ-Недвижимость систематизировали некоторые неочевидные закономерности на рынке жилья, подтвержденные многолетней практикой работы и актуальными рыночными тенденциями.

Так, соотношение авансов и заключенных договоров на продажу позволяет судить о перспективах развития ситуации в сегменте городской недвижимости. А сезонная активность покупателей загородных объектов не только отличается от годовой динамики спроса на вторичное жилье, но и противоречит традиционным представлениям о «высоких сезонах» на рынке недвижимости.

По наблюдениям специалистов компании, отношение количества авансов к заключенным в течение месяца договорам на продажу позволяет делать выводы о потенциале и перспективах развития рынка вторичного жилья. В частности, если это значение находится в пределах 50, высока вероятность роста цен в пределах инфляции. При показателе, близком к 60, есть основания рассчитывать на увеличение средней стоимости предложения на 12-15% в течение года — на этом рубеже рынок становится интересным для инвесторов. «В 2006 году данный коэффициент равнялся 109. Тогда же прибыль от вложений в недвижимость доходила до 100% годовых, а каждая вторая сделка была инвестиционной. В кризис 2008-2009 годов показатель опускался до 20 — абсолютного минимума. При 18, по нашим расчетам, целесообразность профессиональной деятельности на рынке жилья становится сомнительной. В настоящее время коэффициент колеблется около значения 30», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Для проведения сделки на рынке жилья необходимо, чтобы расхождения в требованиях продавца и покупателя не превышали 10%. В кризисные периоды разница доходит до 30-40%, и операция с недвижимостью становится фактически невозможной. Наибольший разрыв между ожиданиями владельцев недвижимости и возможностями покупателей наблюдался в кризисный 1998 год. Нежелание продавцов снижать номинированные в долларах цены на фоне масштабной девальвации рубля, по сути, свели на нет покупательскую способность, и на несколько месяцев парализовали вторичный рынок жилья.

Риэлторы отмечают, что в марте обычно активизируется спрос на городское жилье, при этом на загородном рынке сохраняется минимальная квартальная активность покупателей. Вопреки расхожему мнению, что пик сезона на «загородке» — весна и начало лета, цифры, собранные аналитиками ИНКОМ-Недвижимость за последние несколько лет, показывают, что наименьший реализованный спрос отмечается в первом квартале, самый высокий — в третьем, то есть с июля по сентябрь. При этом в сегменте городского жилья в июне и июле традиционно наблюдается минимальная покупательская активность. Однако надо заметить, что сказанное не касается переломных или кризисных периодов: так, в этом году рынок не отреагировал привычным увеличением спроса в августе-сентябре на начало делового сезона.

Малоэтажные жилые дома строятся в основном вблизи городов-спутников. А на удаленных от Москвы территориях больше всего участков без подряда. Это легко объясняется тем, что вблизи столицы, в районах с развитой инфраструктурой, застройщикам выгоднее реализовывать качественные проекты «под ключ». Классические коттеджные поселки возводятся преимущественно в живописных местах с хорошей экологией. Покупатели таких объектов, как правило, располагают достаточными средствами для приобретения недвижимости для отдыха, и данные характеристики являются для них крайне существенными.

Средняя стоимость предложения на загородном рынке пропорционально снижается по мере удаления от МКАД примерно в следующих соотношениях: цена объектов в пределах малого Московского кольца в 4,2-4,5 раза выше, чем в зоне между ММК и большим Московским кольцом и в 9,5-9,8 выше, чем за БМК.

На вторичном рынке городского жилья стоимость предложения в центре города в среднем в 2 раза выше, чем в окраинных спальных районах. «Это соотношение держится уже несколько лет, однако со временем, полагаю, разрыв будет увеличиваться. Не исключаю, что, в конце концов, мы придем к тому, что существует во многих мировых столицах — районным анклавам со своим специфическим укладом жизни», — отмечает Сергей Шлома.

По оценкам аналитиков компании, основной закономерностью рынка жилья в нашей стране являются его прямая зависимость от макроэкономики и высокая подверженность психологическому фактору. Значительные колебания спроса нередко возникают как реакция на массированный вброс информации и конкретные проявления негативных явлений в экономике. Так, в ноябре-декабре прошлого года активизация деятельности ЦБ по отзыву лицензий у банков стала одной из основных причин всплеска покупательской активности на вторичном рынке жилья. При этом «загородка» традиционно первой реагирует на кризисные явления, «вторичка» — наиболее инертный сегмент рынка недвижимости.