Как победить недобросовестного застройщика?

Дмитрий Галанцев, партнер юридической группы «Русский Домъ Права», рассказал «Н&Ц», как нужно действовать, если застройщик затягивает сроки передачи квартиры.

— Многие дольщики ждут своих квартир годами. Считают, что все равно ничего не добьешься, на суды нет ни времени, ни денег....

— Такая позиция объясняется и общим невысоким уровнем правовой грамотности населения, и подсознательным опасением вступать в конфронтацию с крупной строительной компанией. Но это не всегда оправданно, статистика показывает, что в подобных спорах судебные решения все чаще выносятся не в пользу застройщика.

— Допустим, человек приобрел квартиру по договору об участии в долевом строительстве, но не получил ее в срок, установленный договором. Как нужно действовать, с чего начинать?

— Первое, что нужно сделать, — это обратиться к застройщику с требованием о выплате вам неустойки за каждый день просрочки — в размере 1 / 150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день выплаты от цены договора. Право требования неустойки прямо предусмотрено действующим законодательством (п. 2 ст. 6 214-ФЗ).

В настоящий момент ставка установлена на уровне 8,25%. Получается, если застройщик задержит передачу квартиры на один год, он будет обязан выплатить порядка 20% от уплаченных дольщиком денежных средств.

— А если застройщик отказывается выплачивать неустойку?

— При получении отказа или в случае длительного игнорирования вашей претензии застройщиком обращайтесь в суд. При этом спектр заявляемых требований может быть весьма широк. Наряду с неустойкой вы можете потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 10 214-ФЗ), компенсации морального вреда (п. 9 ст. 4 214-ФЗ, ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300–1 «О защите прав потребителей»), уплаты штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в случае, если застройщик отказался добровольно удовлетворить требование о выплате неустойки (п. 6 ст. 13 214-ФЗ, ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Также можно рассчитывать на компенсацию судебных расходов, в том числе на услуги представителя, который будет отстаивать ваши интересы в суде (ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ).

— На возмещение каких именно убытков и расходов может рассчитывать дольщик?

— Требовать возмещения убытков можно только в случае, если они действительно были. Чаще всего это расходы на аренду жилья, которое вы были вынуждены снимать в период просрочки. При этом необходимо обосновать и доказать суду отсутствие прав на иное жилое помещение, факт пользования наемной квартирой. Также нужно документально подтвердить все траты. В этом помогут договор аренды, акт приема-передачи жилого помещения, расписки в получении денежных средств, счета и т. п. 

Еще одна распространенная статья расходов — переплата по кредиту. Когда вы занимаете у банка деньги под участие в долевом строительстве, часто более высокие процентные ставки предусмотрены на период строительства и сниженные — с момента сдачи дома в эксплуатацию. К примеру, если застройщик на один год нарушил свои обязательства, то за этот год с него можно взыскать разницу по процентам.

Что касается компенсации морального вреда, то для ее получения необходимо доказать вину застройщика в срыве указанных в договоре сроков. Практика свидетельствует о том, что нанесенный моральный вред редко оценивается российскими судами в сумму, превышающую 10–50 тыс. руб.

— Какой совет вы могли бы дать участникам долевого строительства?

— Будьте начеку, умейте защитить свои интересы. Сегодня перспективы принятия судебного решения в пользу дольщика достаточно высоки. Застройщики понимают это и при возникновении угрозы несоблюдения договора всеми правдами и неправдами стремятся заручиться «добровольным» согласием покупателя на перенос сроков. При этом в ход часто идут различные ухищрения. Например, застройщик может прислать письмо, содержащее дополнительное соглашение о переносе срока передачи объекта и предложение (а порой и требование) подписать этот документ. При этом никто не предупреждает, что тем самым дольщик фактически вносит изменения в соответствующий договор и лишается права привлекать застройщика к ответственности в судебном порядке. Нужно понимать, что подписание такого документа — право, но не обязанность.