Как перекупить ипотечную квартиру

24 Февраля в 12:20 186

По оценкам «БЕСТ-Новострой», до недавних пор по договору переуступки прав требования приобреталось около 15% новостроек на начальной стадии строительства. В недалекой перспективе с учетом меняющейся конъюнктуры рынка данная схема при покупке жилья может стать весьма популярной. Это касается и квартир, находящихся в залоге у банка.

Как перекупить ипотечную квартируНаиболее привлекательные и ликвидные предложения на рынке жилья всегда уходили с рынка в первую очередь — нередко к инвесторам, обладающим б?льшими финансовыми возможностями. Впоследствии квартиры перепродавались на свободном рынке — уже дороже.



Сейчас ситуация усложнилась. Декабрьское «бегство от рубля», вызвавшее бум покупательского спроса (когда люди стремились срочно вложить деньги в недвижимость, чтобы хотя бы сохранить свои сбережения) привело к «вымыванию» с рынка наиболее ликвидных предложений, в особенности в домах на высокой стадии готовности.



При этом многие покупатели, совершая экстренные «антикризисные» приобретения, делали это в том числе и с помощью ипотеки, стремясь получить одобрение по кредиту до резкого роста ставок. Таким образом, в недалекой перспективе можно ожидать появления на рынке немалого объема ипотечных квартир, выставленных на продажу.



Долг по наследству



Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют «продажей из-под залога», сегодня такие сделки становятся все популярней.



«Во-первых, появились банки, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов. В первую очередь, это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк. По данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке — от 14,5%, в ВТБ24 — от 15,95%. Во-вторых, риски при совершении на первичном рынке сделки купли-продажи из-под залога сейчас стали меньше», — поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.



Однако схема покупки ипотечной новостройки по договору переуступки в целом остается сложной. Причем свои особенности есть как для жилья в начальной стадии строительства, так и для квартир в близких к завершению проектах.



В частности, если квартира приобретена «первичным» покупателем с помощью ипотеки, который затем уже в качестве продавца реализует ее по договору уступки права требования, то обеим сторонам предстоит достаточно трудоемкая процедура. При этом покупателю потребуется довольно крупная сумма — чтобы внести первоначальный взнос, который будет исчисляться из цены продажи, и разницу между стоимостью договора ДДУ и ценой продажи. То есть, если первый покупатель приобрел квартиру за 3 млн руб., а продает за 4,2 млн, то при оформлении ипотеки в Сбербанке ему придется сразу внести первоначальный взнос в размере 20% (840 тыс. руб.) и разницу в размере 1,2 млн руб.



Итого на руках у второго покупателя должно быть не менее 2,040 млн. В случае, если ипотечный кредит оформляется в ВТБ24, где минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 50%, покупателю потребуется сумма уже более крупная — 3,3 млн руб. (где 2,1 млн — первоначальный взнос, а 1,2 млн — разница между стоимостью ДДУ и ценой продажи).



После этого кредит по предыдущей ипотеке закрывается. После регистрации снятого предыдущего обременения на права требования на квартиру, накладывается новое. Соответственно, у нового дольщика будет новый кредит с уже текущими на момент сделки условиями.



Продается квартира с кредитом



Есть и другой вариант сделки по переуступке, правда, он в подавляющем большинстве случаев подходит в ситуации, когда участником ипотеки является только первый покупатель (он же продавец «из-под залога»). А конечный покупатель при этом имеет полную сумму на приобретение квартиры.



При такой схеме ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности. В этом случае сначала подписывается договор займа между покупателем и продавцом (это простая письменная форма — в своем роде расписка, не подлежащая регистрации). На основании этого документа покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку и получает штамп на долевое участие в проекте дома. Таким образом, квартира перестает быть ипотечной. После этого она переоформляется на покупателя (переуступка права ДДУ). Когда дом вводится в эксплуатацию, «вторичный» покупатель оформляет свидетельство о праве собственности.



Свои нюансы есть и при приобретении квартир в проектах, которые находятся в высокой степени готовности. Все вопросы по сделке в таком случае нужно успеть уладить строго до попадания документов о вводе объекта в эксплуатацию в регистрационную палату. «При перепродаже ипотечной квартиры по рыночной стоимости вы даже можете заработать, но это только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость вашей квартиры на текущий момент», — резюмирует Ирина Доброхотова.

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных