Как открыть гостиницу (хостел) в обычной квартире?

Федеральные власти разработали поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым для оказания гостиничных услуг помещение менее чем на 50 номеров не потребуется переводить в нежилое. Считается, что новелла станет стимулом для развития нового гостиничного формата — хостелов, то есть помещений, оборудованных спальными местами на несколько человек (мини-общежитий). Однако, по словам адвоката Олега Сухова («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президента Гильдии юристов рынка недвижимости, действующее российское законодательство и сейчас не препятствует созданию хостелов в квартирах обычных жилых домов.

Все, что не запрещено, разрешено

В российском законодательстве нет понятия «хостел». Нормы Жилищного кодекса предписывают использовать квартиру для проживания граждан (какого — временного или постоянного — в законе не уточняется). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. В частности, он вправе сдавать жилье другим лицам на основании договора. В предоставлении помещения для проживания на основании договора и состоит деятельность хостела. «Согласно положениям статьи 19 Жилищного Кодекса жилые помещения можно использовать в коммерческих целях. Поэтому при устройстве в квартире хостела официальное назначение помещения можно не менять. То есть обычное жилье однозначно может использоваться для организации хостелов на вполне легальных основаниях», — говорит адвокат Олег Сухов.

Проинформируйте Роспотребнадзор

Для открытия хостела в квартире не требуется лицензии. Инициатору проекта необходимо лишь зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя либо создать юрлицо. Не лишним будет иметь под рукой и документы, подтверждающие права на недвижимость — на случай проверок правоохранительных органов. Кроме того, по закону хостельер обязан уведомить Роспотребнадзор об оказании услуг временного размещения и обеспечения временного проживания. Уведомление направляется заказным почтовым отправлением с описью вложения и с уведомлением о вручении, либо в виде электронного документа с электронной подписью заявителя. За нарушение уведомительного порядка установлен штраф от 10 до 20 тысяч рублей.

Продумайте шаблон договора

Немаловажно и то, каким образом будут оформлены правоотношения между владельцем хостела и постояльцами. «Согласно ст. 673 Гражданского кодекса РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, таким образом, в случае оформления договора о сдаче койко-места или части жилой комнаты в наем такая сделка будет ничтожной. Поэтому тут собственнику хостела необходимо проявить смекалку — например, разработать договоры аренды койко-места», — рекомендует адвокат Олег Сухов.

Миф об «уязвимости» хостельеров

Бытует мнение, что владельцы хостелов весьма уязвимы с точки зрения «наездов» полиции, жилинспекции, ДЕЗов, пожарных инспекторов, миграционной службы и пр. Однако на практике чиновникам не так-то просто найти формальные основания для вымогательства взяток или закрытия хостелов. Так, например, если хостел действует в квартире, в которой не производилось перепланировок, такое жилище по умолчанию отвечает требованиям СанПиН 2.1.2.2645-101 (в противном случае дом не был бы принят в эксплуатацию). С точки зрения требований пожарной безопасности помещения гостиниц и общежитий относятся к одной подгруппе (с особым режимом регулирования), а многоквартирные жилые дома — к другой. Чаще всего хостелы попадают в поле зрения правоохранительных или надзорных органов после конфликтов с жителями дома, которые возникают из-за шума, антисанитарии и пр. Поэтому хостельерам важно изначально договариваться с клиентами о соблюдении элементарных правил внутреннего распорядка и гигиены.

Сервис исключен

При переоборудовании квартиры в хостел многие инициаторы таких проектов сталкиваются с целым рядом ограничений. Так, если под квартирой находится жилое помещение, собственник хостела не вправе увеличить количество ванных комнат, кухонь, туалетов или изменить места их расположения. В соответствии с СанПиН, в жилых зданиях не допускается размещение ванных комнат (душевых), туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. «Анализ судебной практики свидетельствует, что в 90 % случаев суды отказывают в удовлетворении иска о сохранении помещения в перепланированном виде, мотивируя решения наличием императивного запрета на размещение в многоквартирном доме санузлов над жилыми комнатами», — уточняет адвокат Олег Сухов. Кроме того, в «квартирном» хостеле не могут предоставляться дополнительные сервисные услуги (например, прачечной, общественного питания и пр.). В том случае, если владелец хостела захочет добавить ванные, кухни, туалеты либо расширить набор услуг, он будет обязан переводить помещение из жилого в нежилое.

Нарушение прав соседей

Зачастую все конфликты с жильцами многоквартирного дома возникают на почве использования общего имущества дома. Постояльцы заходят в подъезд, поднимаются на лифтах, курят на площадках. Согласно положениям Жилищного кодекса РФ право пользования общим имуществом принадлежит собственникам помещений, нанимателям и членам их семьи. Как хостельеру избежать претензий со стороны жителей? Необходимо получить одобрение на общем собрании собственников многоквартирного дома, при этом за такое одобрение должны проголосовать две трети от общего числа собственников. Если решения нет, можно прибегнуть к другому варианту. В законе установлен запрет для собственника отчуждать и выделять долю в праве собственности на общее имущество, однако не указано, что такое право не может быть передано. Поэтому «в договоре об аренде койко-места необходимо сделать прямое указание, что постоялец получает право пользования общим имуществом многоквартирного дома», — уточняет Олег Сухов.