Как оформить квартиру в новостройке в собственность, если застройщик уклоняется от исполнения этого обязательства

Многие девелоперы обещают покупателям передать оплаченные ими квартиры в новостройке в собственность сразу после завершения строительства. Однако на практике она зачастую срывают заявленные в договорах с покупателями сроки.

При этом просрочка может составлять от 3–6 месяцев до нескольких лет. О том, как дольщикам защитить в этой ситуации свои права, рассказывает адвокат Андрей Безрядов («Юридическое бюро адвоката Андрея Безрядова»).

Причины срыва сроков оформления в собственность готовых и оплаченных дольщиками квартир в новостройках могут быть самыми разными. Процесс могут блокировать участники инвестиционного проекта (например, собственники земли, на которой построен многоквартирный дом), которые из-за разногласий с инвестором-застройщиком отказываются подписывать акт о реализации инвестиционного контракта. Если стороной инвестконтракта выступает муниципалитет, то камнем преткновения часто становятся не выполненные застройщиком обязательства по сооружению объектов инженерной или социальной инфраструктуры. Иногда оформление квартир в собственность затягивается из-за финансовых проблем, с которыми сталкиваются многие девелоперы на завершающем этапе строительства, когда им приходится возвращать ранее привлеченные банковские кредиты.

«Если компания-застройщик не передает своевременно и в установленном порядке документы в Росреестр, то дольщики вправе требовать оформления права собственности на принадлежащие им квартиры в новостройке через суд. Соинвестор строительства может подать иск в суд о признании прав собственности на жилье, руководствуясь ст. 12 ГК РФ и законом о долевом строительстве», — напоминает адвокат Андрей Безрядов.

К иску необходимо приложить все документы, имеющие значение для дела. А именно: заключенный договор долевого инвестирования; документы, подтверждающие оплату квартиры дольщиком; акт приема-передачи объекта недвижимости инвестору; план БТИ (исковые требования должны четко описывать объект недвижимости в соответствии с данными техинвентаризации); инвестиционный контракт и документы на земельный участок (могут быть истребованы по запросу суда); ответ застройщика или местной администрации с изложением причин отказа в оформлении права собственности на объект недвижимости; информация из Росреестра об отсутствии зарегистрированных прав на объект недвижимости.

Как показывает практика, рассмотрение дела в суде занимает 2-3 месяца. Если жилой дом построен, соблюдены требования закона, новостройке присвоен почтовый адрес, истцом выполнены все обязательства по договору переуступки прав, суды выносят решение в пользу дольщиков, ссылаясь на ст. 309 и 310 ГК РФ, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Срыв сроков оформления квартиры в собственность чреват не только моральными издержками, но и прямыми финансовыми потерями для дольщика. Ведь без свидетельства о собственности невозможно постоянно зарегистрироваться по месту жительства, распорядиться недвижимостью (для переуступки потребуется согласие застройщика, которое обычно выдается за определенную мзду). Как правило, до оформления права собственности дольщику, который купил квартиру в кредит, приходится выплачивать повышенную процентную ставку за пользование займом. Поэтому при обращении в суд дольщики могут не только требовать признания права собственности, но и взыскания с виновников неустойки, компенсации за моральный вред и судебных расходов.

«В соответствии с п. 1 ст. 28 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда о признании права собственности на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации данного права. Таким образом, судебное решение является документом, который позволяет дольщику оформить жилье в новостройке в собственность независимо от действий застройщика или третьих лиц», — подводит итог адвокат Андрей Безрядов.