К концу 2016 года обеспеченность Новой Москвы торговыми площадями превысит показатели Москвы в старых границах на 300%

С момента присоединения к Москве новых территорий прошло 4 года. За это время в ТиНАО введено более 3,5 млн кв. м жилья, до конца 2015 ожидается ввод еще 1,6 — 2,5 млн кв. м (по заявлению властей). В то же время строительство инфраструктуры на этих землях до сих пор существенно отставало по темпам ввода. Это вполне объяснимо, учитывая, что спрос на коммерческую недвижимость напрямую зависит от количества жителей.

Сегодня в противовес общей стагнации рынка коммерческой недвижимости рынок инфраструктуры Новой Москвы начинает обретать свой облик: в 2015 г. ожидается ввод в эксплуатацию уже около 200 тыс. кв. м нежилых помещений, из них 30% (кв. м) придется на торговые объекты, 70% — на офисные помещения.

В магазин по-новой

Первый профессиональный торговый центр — МЕГА Теплый Стан был построен в Новой Москве еще до изменения статуса этой территории. В 2013 г. открылся Vnukovo Outlet Village, который в этом году ждет расширение до 26 000 кв. м арендуемой площади.

Крупнейшие существующие проекты Новой Москвы (офисы и ритейл)

Название/Адрес	Девелопер	Площадь, кв. м (GBA/GLA)	Год сдачи
Бизнес парк «Румянцево», 0,5 км от МКАД (офисные, торговые, складские, гостиничные)	«Стройинвест»	485 500/346 000 1 оч. — 140 000 2 оч. — 160 000	1 оч. — 2007 2 оч. — 2009
Торговый центр «МЕГА Теплый стан», 41км МКАД	ИКЕА	190 000/150 000	Существующий с 2002 г.
Аутлет «Vnukovo Village», Лапшинка дер., корп.1, вл. 8	«Диона»	1 оч. ?29 130/15 600 2. оч.-17 800/10 300	1 оч.— 2013 2 оч.- 2015

Ответом на изменение направления вектора жилого строительства стали планы и других девелоперов по строительству новых крупномасштабных ТЦ: в 2015 здесь откроется РИО, в 2016 — «Галерея», в 2017 — «Скай Молл» и «Саларьево».

Для обеспечения повседневного спроса девелоперы в обязательном порядке включают коммерческую инфраструктуру в состав жилых проектов. По данным компании ПИК, в ЖК «Бунинский» (первая реализованная очередь проекта комплексной застройки общей площадью более 1 млн кв. м) площадь нежилых помещений составляет 6% от площади жилых помещений. Доля коммерческих площадей в микрорайоне «Солнцево-Парк», составляет более 7%. В «А101 Девелопмент» (компания-застройщик проекта А101) ориентируются на показатель 30-50 кв. м нежилых помещений на 1000 кв. м жилья.

Часть площадей реализуется в формате микрорайонных торговых центров — сегодня запланированы к вводу более пяти подобных проектов — в ЖК «Рассказово», «Новые Ватутинки», «Горчаков», «Ново-Никольское» и др. В «Солнцево-Парк», например, в начале 2016 г. появится одноименный торговый центр площадью 17 000 кв. м, в котором предусмотрено размещение продуктового гипермаркета «О’Кей», супермаркета детских товаров «Дети», фитнес-центра, детского досугового центра, зоны food court.

Понимая, что емкость рынка торговых центров имеет свои пределы, некоторые девелоперы делают ставку на профессиональный стрит-ритейл. По словам Алексея Ионова, директора по коммерческой недвижимости компании «А101 Девелопмент», на первых этажах жилых корпусов А 101 изначально предусматриваются высокие потолки — минимум 4,15 м, витринное остекление, отдельно оборудованный вход и зоны погрузки.

Основными арендаторами в ЖК и микрорайонах Юлия Королева, генеральный директор по управлению коммерческой недвижимостью ГК «Мортон», девелопера проекта «Солнцево-Парк», называет супермаркеты, аптеки, салоны красоты, пекарни, строительные материалы, мебель, шторы и т.д. По ее наблюдениям, арендаторами в стрит-ритейле могут выступать и покупатели жилья, то есть индивидуальные предприниматели, открывающие свой бизнес.

Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar, прогнозирует, что к концу 2016 г., при условии ввода всех заявленных объектов обеспеченность жителей ТиНАО торговыми площадями достигнет 1 494 кв. м на 1 000 чел. — на 300% выше по сравнению со средней обеспеченностью Москвы в старых границах. В дальнейшем все будет зависеть от конъюнктуры рынка жилья — сегодняшнее замедление активности на рынке продаж новостроек может через 3-5 лет обернуться обострением конкуренции между торговыми проектами.

Не допустить подобного исхода позволяет политика поэтапного ввода запланированных микрорайонных ТЦ и вариативный подход — в проектах планировки территорий изначально выделяются участки под строительство коммерческой инфраструктуры, которые могут использоваться для строительства по мере необходимости.

Крупнейшие проекты Новой Москвы в стадии реализации

Название/Адрес	Девелопер	Площадь, кв. м (GBA/GLA)	Год сдачи
Торговые проекты
ТРЦ «РИО»	ГК Ташир	70 000/45 000	Строительство, сдача 4 кв. 2015
ТЦ «Галерея Одинцово», Можайское шоссе 71в	ООО «ТРЦ Одинцово».	70 000/39 000	Строительство, сдача 4 кв. 2015
ТРЦ «Скай Молл», Киевское ш.	Hines	300 000 /175 000	Планируемый, сдача в 2017 г.
ТРЦ, Киевское шоссе, дер. Саларьево	Essence Development	280 000/110 000	Планируемый, сдача в 2017 г.
Комплексная застройка
Инновационный центр «Сколково», 54 км МКАД (коммерческая, апартаменты, технопарк)	Millhouse-«Сколково бизнес парк»	Общая площадь проекта около 2,5 млн. кв. м (в т.ч. «Сколково парк» 86 000/69 000)	Инноград — 2020 «Сколково бизнес парк» 2018
«А 101», 3-14 км от МКАД по Калужскому ш. (жилая, коммерческая, социальная индустриальный парк)	ГК «Масштаб»	Общая площадь проекта 20 млн. кв. м в	2025
ЖК «Бунинский», ул. Академика Семенова (жилая, коммерческая, социальная)	ГК ПИК	1 342 тыс. кв. м (в т.ч. жилой 980 тыс. кв. м)	2018
ЖК «Переделкино Ближнее», Боровское ш., 8 км (жилая, коммерческая, социальная)	ГК Абсолют	1 300 тыс. кв. м	1 кв. 2018
ЖК «Первый Московский», Киевское ш., 7 км (жилая, коммерческая, социальная)	ГК Абсолют	1 300 тыс. кв. м	2016
ЖК «Новые Ватутинки», Калужское ш., 14 км (жилая, коммерческая, социальная)	ИнвестТраст	710 тыс. кв. м	2018
ЖК «Солнцево Парк», 9 км Боровского ш. (жилая, коммерческая, социальная)	ГК «МОРТОН»	470 тыс. кв. м	2 кв. 2018
ЖК «Ново-Никольское», Киевское ш., 21 км	«Агрострой»	395 тыс. кв. м	2020