Иван Татаринов: «Апартаменты могут исчезнуть как вид»

Редевелопмент бывшей промзоны под комплекс апартаментов — проект перспективный, выгодный и девелоперу, и инвестору, и конечному потребителю, утверждает коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов. Если, конечно, формат апартаментов не лишится своего уникального статуса.

— Иван, чем же так привлекают игроков рынка редевелопмент промзон? Ведь в подобных проектах, наверняка, есть своя специфика, свои плюсы и минусы...

— В ходе реализации проектов мы стараемся существенно не видоизменять конструктивные особенности здания. И это является как плюсом, так и минусом. Плюсом, потому что не несем значительных затрат на возведение нового конструктива, экономим время, проекты реновации в большинстве случаев реализуются быстрее объектов нового строительства. Минус же в том, что приходится учитывать особенности здания: определенный типоразмер, высоту потолков, шаг колонн и так далее.

Как к минусам, так и к плюсам можно также отнести наличие исторической ценности. Она может распространяться как на весь объект, так и на отдельные элементы: фасад, отдельные помещения. Наличие охранных договоров, безусловно, негативно влияет на экономику проекта — необходимость реставрации зачастую не позволяет использовать площадку эффективно. Но в то же время иногда добавляет маркетингового лоска, ведь историческая ценность всегда интересна рынку. Красивую историю можно хорошо продать.

Выбирая объект, мы внимательно подходим к обследованию здания, поэтому при производстве работ, как правило, не встречаем таких неожиданностей, которые влекут за собой существенные траты. Вообще, профессиональные игроки, как правило, не покупают объект с закрытыми глазами — необходим аудит как юридический, так и технический.

— Можете ли вы использовать под новую застройку относящуюся к объекту, но неосвоенную землю? И в каких объемах допускается новое строительство?

— Безусловно, можем. Существует нормативный порядок, регламентируемый законодательством. Но как только мы выходим за границы существующих зданий и начинаем возводить что-то на новой территории, то вынуждены разрабатывать ряд разрешительных документов: градостроительный план застройки участка, проходить экспертизу проекта, получать разрешение на строительство или реконструкцию...

Впрочем, в новом строительстве мы мало заинтересованы — оно предполагает более долгий цикл взаимоотношений с городом, выполнение различных технических условий и значительного ряда согласований. Концепция текущих проектов заключается в реновации существующих зданий.

— Если на участке имеются какие-то промышленные постройки, их внешний вид сохраняется при редевелопменте?

— Все зависит от исходных данных: если место несет какую-то историческую нагрузку, и, возможно, имеет охранные договоры по сохранению архитектурных особенностей объекта, то, безусловно, мы стараемся эту составляющую сберечь.

При этом если ограничения отсутствуют, но фасад выполнен в стиле «лофт», который стал так популярен в Москве за последние годы, имеет смысл его сохранять.

Например, в рамках проекта «АпартВилль» мы полностью обновляем облик строения. Возведенное в середине 1980-х годов, оно, по сути, не представляет собой никакой архитектурной ценности.

— Апартаменты на бывшей фабрике — довольно специфический продукт. Как организуете процесс продаж и кто ваша целевая аудитория?

— Напомню, что апартаменты на месте промзон строятся уже более семи-восьми лет. Первопроходцами были специалисты компании KR Properties. Поэтому сегодня в большинстве случаев мы имеем дело с подготовленным покупателем, который понимает, что значит жить на бывшей фабрике.

К слову, от промышленного здания не остается практически ничего, за исключением конструктива, несущих стен и фундамента. Внутренние планировки, как и все коммуникации, фасады, места общего пользования, благоустройство территории — все создается заново. Так что узнать фабрику в новом объекте невозможно.

Если говорить про целевую аудиторию, то сейчас у нас три ключевых типа покупателей. Первая и самая большая доля принадлежит инвесторам, которые приобретают апартаменты с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Это, как правило, люди старше 35 лет, их интересует исключительно цена «входа» и «выхода», а также период, на который стоит вкладывать деньги.

Второй и третий тип — покупатели, которые приобретают квадратные метры для собственного проживания. В нашем проекте предлагается два продукта — апартаменты и таунхаусы, их потребители немного разные. Апартаменты покупают, как правило, в качестве второго жилья. Под «первый дом» их рассматривают молодые люди, у которых нет необходимости в московской регистрации. Они, в общем-то, экономят, потому что получают качественное место проживание за деньги, которые могли отдать за квартиру более низкого уровня.

С покупателями таунхаусов — другая история. Это семейные люди старше 30 лет, которые нуждаются в расширении площади и желают сменить городской формат на загородный. При этом в нашем случае они получают собственный домик в черте Москвы.

— Каков инвестиционный потенциал проекта редевелопмента?

— Доходность девелопера может достигать 35-70% от вложенных средств. Разница существенная, потому что проекты могут быть очень разными по инвестициям, выручке срокам реализации.

— А каков интерес частных инвесторов?

— Если говорить о спекулятивных сделках, то это достаточно интересно. Мы сейчас не будем учитывать макроэкономические факторы, которые влияют на рынок (что, собственно, наблюдается сегодня). Если брать за исходное состояние вакуума, когда нет политики, военных действий, которые заставляют какую-то часть покупателей держаться в стороне от инвестиций, то рост стоимости приобретаемого актива составляет около 35-40%. Столько можно заработать, вложившись на самой ранней стадии и продав уже готовый оформленный объект.

Впрочем, не последнюю роль играют условия, которые выдвигает девелопер. Например, он может предлагать большую или меньшую скидку на старте в зависимости от характера финансирования проекта, потребности рефинансирования проекта и так далее.

— Как оформляется собственность в таких проектах, и какой статус земли?

— Земля в Москве может находиться либо в аренде, либо в собственности. Соответственно, права на земельный участок на котором находится проект, регистрируются на условиях долгосрочной аренды, например, на 49 лет, или оформляется в собственность. В первом случае будущий владелец апартаментов компенсирует управляющей компании затраты на аренду участка пропорционально площади своего жилья. А во втором случае на земельный участок оформляется общедолевая собственность, также пропорционально площади апартамента и новый владелец будет вынужден платить налог на землю. Но, как правило, это не самый актуальный вопрос для конечных покупателей.

— А как оформляется собственность в таких проектах на сами апартаменты?

— Особенность проектов подобного рода в том, что здание изначально находится в собственности. Это более «продвинутая» стадия, по сравнению с объектами нового строительства, когда объект недвижимости еще не сформирован, и девелопер заключает договор долевого участия с покупателем.

Когда, как в нашем случае объект недвижимости уже существует, и право собственности на него зарегистрировано, сделка происходит в два этапа: сначала заключается предварительный договор купли-продажи, а потом основной. Первый необходим потому, что, как правило, здание существует как единый объект. Чтобы продать отдельную часть (апартамент или таунхаус), необходимо разделить его на 200-300-500 отдельных объектов недвижимости. Это техническая процедура, которая выполняется за счет внутреннего переустройства.

Далее на каждый таунхаус или апартамент получается отдельный кадастровый паспорт и вносятся соответствующие изменения в Единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следующий этап — подписание основного договора купли-продажи и получение новым владельцем свидетельства на право собственности.

— Апартаменты — формат, официально не предполагающий постоянного проживания, вроде гостиницы, но застройщики упорно игнорируют этот факт и преподносят покупателям апартаменты в виде жилья. В скором времени власти планируют устранить размытые формулировки в законе. Сохранится ли этот формат в этом случае или во что-то трансформируется? И во что он может трансформироваться, на ваш взгляд?

— Здесь есть юридическая и фактическая сторона вопроса. Юридически апартаменты — нежилые помещения, и не предполагают постоянного проживания, как и гостиницы. Фактически же все проекты апартаментов строятся с соблюдением необходимых требований к жилью. То есть это те же самые квартиры, только с другим статусом. С каждым годом апартаменты отвоевывают все более значительную долю рынка, и, естественно, наши законотворцы не могут не обращать на это внимание. Поэтому дискуссия продолжается...

Проблема заключается в том, что девелоперы, реализуя формат апартаментов, могут не соблюдать требования по участию в социальной инфраструктуре и не обеспечивать таким образом определенное количество мест в детских садах, школах, больницах в районе.

Думаю, в скором времени правительство обяжет девелоперов, работающих в сегменте апартаментов, участвовать в создании социальной инфраструктуры, что, в свою очередь, не только увеличит затраты последних, но и приравняет строительство апартаментов к возведению фактически нового жилья. А может создаться и обратная ситуация, когда в апартаментах разрешат регистрацию. Это тоже некоторым образом приравняет их к квартирам.

В любом случае, ключевое отличие, позволяющее реализовывать апартаменты с дисконтом в 15-20% по отношению к жилым проектам аналогичного уровня, будет утеряно. Таким образом, формат апартаментов, по сути, исчезнет, потому что окажется экономически нецелесообразным.