Итоги мая на вторичном рынке жилья: покупательский спрос в 1,5 раза превысил показатели прошлого года

По данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, количество заявлений о предоплате в сегменте купли-продажи жилья (ключевой показатель актуального спроса) в мае 2016 года на 45,5% превзошло аналогичное значение годом ранее — минимальное за 11 лет статистических наблюдений. При этом относительно высокая активность покупателей на московском вторичном рынке жилья, тем более очевидная в сравнении с прошлогодними показателями, не приводит к увеличению цен. Средняя стоимость предложения в указанном сегменте продолжает плавно снижаться: регрессивная динамика с начала года составила 1,3%, а количество сделок с дисконтом по-прежнему находится на максимальном уровне.

Спрос

«Среднестатистические суммарные показатели покупательской активности в мае традиционно уступают значениям остальных месяцев года (за исключением июня и декабря), открывая период относительного летнего затишья на рынке жилья. Однако в мае 2015 года «сезонная» коррекция, скорее, напоминала обвал: в годовом выражении количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья снизилось в 2,3 раза (на 126%). Этот показатель в конечном итоге стал минимумом за всю историю наблюдений с 2005 года и, по сути, оказался пресловутым дном вторичного рынка жилья по его ключевому показателю — уровню покупательского спроса», — отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Статистика нынешнего мая свидетельствует об увеличении активности покупателей относительно прошлого года более чем в 1,5 раза. Количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья (потенциальный спрос) возросло в годовом выражении на 55,2%, количество финансовых обязательств о проведении сделок (актуальный реальный спрос) за тот же период — на 45,5%.

По сравнению с апрелем 2016 года показатель потенциального спроса снизился на 23%, реального — на 19,6%. Однако в данном случае отрицательная коррекция — прямое следствие «больших майских выходных». Если оценить майскую статистику покупательской активности в пересчете на количество рабочих дней, то она окажется равной апрельской (и это без учета того, что период с 10 по 13 мая отмечен сниженным интересом покупателей к вопросам купли-продажи жилья: примерно на 40% относительно значений второй половины месяца).

Предложение

Объем предложения на вторичном рынке жилья г. Москвы в мае составил 43 297 объектов — это на 0,2% меньше, чем в апреле и на 0, 1% ниже показателя начала 2016 года. Положительная динамика в годовом выражении составила 1,5%.

При этом за прошедший год произошли показательные изменения в структуре предложения, самое заметное из которых — почти двукратное увеличение доли объектов стоимостью до 5 млн рублей в общем объеме представленного к продаже жилья. В абсолютных цифрах количество таких лотов также увеличилось в 2 раза (на 103%) — с 1279 до 2597 объектов. Такая резкая динамика может быть объяснена совокупностью факторов. С одной стороны — фактической коррекцией цен на жилье (в среднем 15% с учетом торга в годовом выражении). С другой — т. н. эффектом низкой базы в первой половине 2015 года, когда объем предложения дешевого жилья не успел восстановиться после ажиотажного спроса, вызванного резкой девальвацией рубля в конце 2014 года. Последнее усугублялось тем, что дезориентированные в ситуации крайней неопределенности новые продавцы не спешили выходить на рынок и предпочитали занять выжидательную позицию, если их жилищный вопрос не требовал срочного решения (подтверждением этого, в частности, является максимальное в прошлом году — на 30% — снижение в мае количества «эксклюзивов», поступивших в компанию в течение месяца).

	Объем предложения, объектов (доля в общем объеме)		Динамика по количеству объектов
	Май-2015	Май-2016
Эконом-	14 500 (34%)	16 020 (37%)	+ 10,5%
Комфорт-	17 912 (42%)	19 051 (44%)	+ 6,4%
Премиум-	10 235 (24%)	8 226 (19%)	– 19,6%

— по цене:

	Объем предложения объектов (доля в общем объеме)		Динамика по количеству объектов
	Февраль-2015	Февраль-2016
До 5 млн рублей	1 322 (3%)	2 598 (6%)	+ 96,5%
От 5,1 млн до 10 млн рублей	17 315 (40%)	18 618 (43%)	+ 7,5%
От 10,1 млн до 15 млн рублей	9 706 (23%)	8 659 (20%)	– 10,8%
От 15,1 млн до 20 млн рублей	4 077 (10%)	3 464 (8%)	– 15%
От 20,1 млн до 25 млн рублей	1 859 (4%)	1 732 (4%)	– 6,8%
От 25,1 млн до 30 млн рублей	1 271 (3%)	1 298 (3%)	+ 2,1%
Более 30,1 млн рублей	7 097 (17%)	6 928 (16%)	– 2,4%

Цена

Активизация спроса поддерживает товарооборот на вторичном рынке жилья, но не является достаточной, чтобы стимулировать цены в этом сегменте. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения примерно в 2,5 раза превышает актуальные потребности покупателей, глобально ограниченные негативными последствиями экономического кризиса.

Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья в мае продолжила плавно снижаться и остановилась на отметке 184,2 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция относительно апреля составила 0,6%, с начала 2016 года — 1,3%. По сравнению с маем 2015-го средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 6,8%.

«При этом принципиально важно, что у большинства участников рынка отсутствуют ожидания резкой корректировки стоимости жилья. Продавцы в целом не ждут роста цен, а покупатели не строят иллюзий по поводу их обвального падения, хотя их ожидания по-прежнему чуть ниже изначально заявленного ценника. Потребитель хочет немного поторговаться — это ему можно обещать в ближайшей перспективе: торговаться в пределах 10% рынок будет», — отмечает Сергей Шлома.

Его слова подтверждает статистика: доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья по-прежнему остается на максимальном уровне. 81% проданных в мае объектов были реализованы по итогам торга на понижение. Средний размер скидки — 8,4% (минус 0,7 п. п. по сравнению с апрелем). 8% реализованных объектов были проданы с премией, 11% — по заявленной продавцом стоимости.

Таким образом, относительно прошлого года фактические продажные цены в сегменте вторичного жилья г. Москвы снизились примерно на 15%. При этом текущая регрессивная динамика стоимости объектов не оказывает существенного влияния на поведение участников рынка.

Актуальные показатели средних цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

— по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
380 449 руб./кв. м	209 523 руб./кв. м	183 814 руб./кв. м	183 031 руб./кв. м	172 973 руб./кв. м	158 836 руб./кв. м	157 091 руб./кв. м	164 148 руб./кв. м	186 102 руб./кв. м	109 691 руб./кв. м
+ 0,1%	+ 0,1%	– 0,2%	– 0,9%	– 0,5%	– 0,4%	– 0,2%	– 0,7%	– 0,6%	– 0,2%

— по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
177 733 руб./кв. м	176 631 руб./кв. м	180 993 руб./кв. м	343 762 руб./кв. м
– 0,8%	– 0,7%	– 0,6%	+ 0,9%

— по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
171 071 руб./кв. м	163 287 руб./кв. м	204 838 руб./кв. м	230 395 руб./кв. м	236 792 руб./кв. м
– 0,2%	– 0,5%	+ 0,2%	–  0,1%	– 5,4%

— по сегментам рынка жилья:

Эконом-	Комфорт-	Премиум- (бизнес-)
161 875 руб./кв. м	181 158 руб./кв. м	263 466 руб./кв. м
– 0,4%	– 0,3%	– 0,6%

Средняя стоимость предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам мая $ 2797 за кв. м, снизившись относительно апреля на 1%, но увеличившись на 4,4% с начала текущего года. При этом регрессивная динамика по этому показателю с мая 2015 года составила 28,6%.

Экспозиция

Срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в мае составил 71 день — на 3 дня (4,1%) меньше, чем в апреле. От зафиксированного в феврале 2015 года максимума (100 дней) данный показатель вернулся к среднему значению за 4 года наблюдений (72 дня). При этом май традиционно характеризуется минимальными годовыми показателями срока экспозиции, что в значительной мере объясняется желанием покупателей завершить необходимые процедуры, связанные с решением жилищных вопросов, до наступления отпусков. Исходя из статистики наблюдений за предыдущие годы, в перспективе нескольких месяцев можно прогнозировать некоторое увеличение срока экспозиции объектов в сегменте вторичного жилья.

Самая дешевая квартира

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является «однушка» на 1-м этаже 4-этажного кирпичного дома во 2-м квартале Капотни (ст. м. «Братиславская»). Общая площадь — 37,9 кв. м, жилая — 19,1 кв. м. Цена предложения: 2,8 млн рублей.

Самая дорогая квартира

Самым дорогим предложением является двухуровневая квартира в реконструированном малоэтажном особняке 1885 года постройки в Малом Кисловском переулке (ст. м. «Арбатская»). Общая площадь — 432 кв. м, жилая площадь — 313 кв. м, кухня — 17 кв. м. Первый уровень: кухня-столовая, гостиная, комната для персонала; второй уровень: 3 спальни, бильярдная. Ориентировочная стоимость в российской валюте: 2,57 млрд рублей.