Итоги квартала на загородном рынке

В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали итоги первого квартала 2016-го и отметили ряд конъюнктурных изменений на рынке в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

Тренды: старый проект лучше новых двух?

Одна из очевидных тенденций на загородном рынке жилья — сокращение количества новых поселков. В первом квартале 2016-го их было всего 11 против 16 кварталом ранее и год назад. Это связано как с уменьшением объема инвестируемых в строительство средств и неясными долгосрочными перспективами, так и с трендом на укрупнение рынка застройщиков. Лидеры отрасли сначала проводят тщательную ревизию проектов поглощенного игрока, а затем уже выставляют их на продажу. При этом они нередко придерживают часть объектов, ожидая наилучшего момента для их вывода на рынок.

Только второй и третий кварталы прошлого года — «высокий сезон» на «загородке» — отметились ростом числа выводимых поселков: в эти периоды их насчитывалось 31 и 23 соответственно.

«Серьезных новых проектов на загородном рынке недвижимости почти нет, — отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. — В большинстве случаев выводятся просто земельные участки, иногда даже без коммуникаций. Кроме того, рынок пополняется за счет новых очередей старых проектов».

Цена предложения: рекордные минус 30,5% на УБП

Эффект «вымывания» наиболее ликвидного и, соответственно, наиболее дешевого предложения, приводящий к постепенному росту удельного веса более дорогих объектов, сказался на росте средних цен предложения. У коттеджей он составил 12,2% (до 43,9 млн руб.), таунхаусов — 9,9% (до 12,2 млн руб.), дуплексов — 4,7% (до 12,4 млн руб.). При этом средняя стоимость предложения квартир в малоэтажных домах, напротив, показала небольшое снижение — минус 4,8% (до 5,4 млн руб.).

Значительное падение цены предложения — минус 30,5% (до 2,6 млн руб.) — продемонстрировал за отчетный период формат участков без подряда (УБП), что свидетельствует о постепенном насыщении им рынка.

За счет того, что наиболее многочисленный экономкласс состоит по большей части именно из УБП, средняя стоимость предложения в этом сегменте за последний год снизилась на 6,7%, составив 2,2 млн руб. В комфорт-классе цена предложения осталась на прежнем уровне — 8,5 млн руб., в «бизнесе» она уменьшилась на 8,1% — до 14,9 млн руб., а в «премиуме» показала рост на 8,1%, достигнув отметки 34,4 млн руб.

Цена реализации: «эконом» и «комфорт» в минусе, «бизнес» и «премиум» в плюсе

Средняя стоимость реализации коттеджей и таунхаусов выросла за последний год ощутимо сильнее, чем их цена предложения — на 45,7% и 36,3% соответственно (главным образом за счет высших ценовых сегментов). Теперь она равна 21,3 млн руб. при покупке коттеджа и 10,9 млн руб. в случае приобретения таунхауса.

Стоимость реализации малоэтажного жилья осталась на прошлогоднем уровне — 3,6 млн руб. Дуплексы, наоборот, стали продаваться дешевле — в среднем за 7,5 млн руб., что на 55,6% меньше, чем в первом квартале 2015-го. Чек покупки в формате УБП тоже уменьшился, но не столь серьезно — на 13,9%. Сейчас он составляет в среднем 1,5 млн руб.

Если говорить о классах, то здесь, как и в случае со стоимостью предложения, ценовая коррекция была значительнее в низком ценовом сегменте: в «экономе» стоимость объекта упала на 18,7% — до 1,5 млн руб., в «комфорте» — на 11%, до отметки 5,4 млн руб. Цены лотов в сегментах «бизнес» и «премиум» отметились ростом на 4,7% и 4,9%, составив 10,7 млн руб. и 20,4 млн руб. соответственно.

Спрос: лишь УБП показывают рост

За год количество реализованных лотов на загородном рынке недвижимости сократилось на 7,9% — до 3 082 объектов. Самое значимое падение зафиксировано в формате малоэтажного жилья — минус 5,2%.

«Малоэтажное жилье рискует растерять свою привлекательность, — комментирует Дмитрий Таганов. — На это есть ряд причин. Во-первых, по уровню цен «малоэтажка» дошла до черты, за которой покупатели не готовы воспринимать ее как достойного конкурента квартире в многоэтажном доме. Во-вторых, такую квартиру сложнее рассматривать как инвестицию. И, наконец, в малоэтажном строительстве выше риск недостроя. При этом несколько лет назад «малоэтажки» пользовались популярностью из-за оптимального сочетания цены и уровня комфорта. Однако с повышением их стоимости ситуация начала постепенно меняться».

Спрос на участки без подряда, напротив, за год вырос на 7,6%, достигнув исторического максимума в 62% от общего числа сделок. Во многом это объясняется тем, что около 90% выводимых на рынок проектов являются сейчас представителями формата УБП. К тому же, земельный участок — самый доступный в условиях кризиса вариант для желающих приобрести загородную недвижимость, позволяющий начать строительство тогда, когда это будет удобно его владельцу.

За отчетный период немного просел спрос на таунхаусы (минус 2,8%), покупательский интерес к коттеджам и дуплексам остался на прежнем уровне.