Итоги инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости России за I квартал 2016 г.

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости в начале 2016 г. была низкой. По данным S.A. Ricci, объем вложенных средств в I квартале составил всего $ 331 млн, что на 55% ниже значения аналогичного периода прошлого года, когда в коммерческую недвижимость было инвестировано $741 млн.

В распределении инвестиций по географическому признаку более четверти вложений пришлось на рынок Санкт-Петербурга (28% или $91,3 млн). В абсолютных значениях в аналогичном периоде прошлого года объем вложений был сопоставим по объему ($97,1 млн). Тогда как в относительном выражении в I квартале 2015 г. доля Санкт-Петербурга была более чем в 2 раза меньше и составляла 13%.

Крупными сделками начала 2016 г. стали продажа доли (50%) отеля W St. Petersburg на Вознесенском проспекте и продажа логистического портфеля компанией Immofinanz, в котором числился один объект в России, складской комплекс Шушары (41,3 тыс. кв. м). Покупателем стала американская компания Blackstone.

Несмотря на то, что подавляющее большинство инвестиций по-прежнему привлекает рынок Москвы и Московской области, объем вложенных средств в этот регион сократился на 63% и составил в I квартале 2016 г. $ 239 млн.

«Интересно, что в I квартале 2016 г. складской сегмент вышел на первое место по доле вложений (традиционно это место принадлежит офисному сегменту), которая составила 37% совокупного объема инвестиций. Это произошло во многом за счет крупной сделки по продаже компанией PNK Group логистических комплексов «PNK-Чехов 3» и «PNK — Северное Шереметьево», — отмечает Алексей Богданов, управляющий партнер S.A. Ricci. — Офисный сегмент, доминировавший в структуре инвестиций в начале 2015 г. (в I квартале 2015 г. на него приходилось 72% вложений), привлек лишь 14% инвестиций. Однако мы думаем, что офисный сегмент во II квартале и до конца 2016г. еще отыграет свое».

Главными сделками стали продажа Правительством Москвы одного из домов-книжек на Новом Арбате и продажа здания «Лениздата» на набережной реки Фонтанки в Санкт-Петербурге. Кроме того, компания «Яндекс» объявила о покупке части делового квартала «Красная Роза», однако сделка, предположительно, будет закрыта во второй половине 2016 г. Инвесторы также проявляли интерес к участкам под застройку и редевелопмент. В этот сегмент было вложено более $100 млн.

Доля российских инвестиций в I квартале 2016 г. составила 58%, что на 6 п.п. выше, чем в I квартале прошлого года. При этом в структуре иностранных инвестиций, на которые пришлось 42% вложений, присутствовали как европейская (Auchan) и американская (Blackstone), так и азиатские компании. «Интерес азиатских компаний к российскому рынку мы наблюдаем на протяжении нескольких последних лет, однако только сейчас Российскому фонду прямых инвестиций (РФПИ) совместно с арабским фондом Mubadala Development

и рядом других инвесторов удалось заключить сделку: приобретение логистических комплексов у компании PNK Group». — поясняет Алексей Богданов.

Уровень ставок капитализации в I квартале существенно не изменился:

• Торговая недвижимость: 10,5–11%
• Офисная недвижимость: 10,5–11%
• Складская недвижимость: 12-12,5%

Мы ожидаем, что во II квартале инвесторы будут более активны, чем в начале года. Намерения приобрести активы, которые присутствуют на рынке и озвучивались рядом компаний, могут реализоваться в заключенные сделки. На завершающей стадии находится сделка по покупке бизнес-центра «Евразия» в Москва-Сити ($650 млн^[1]).

«По нашим прогнозам, объем инвестиций за I полугодие окажется сопоставим со значением аналогичного периода 2015 г. и составит порядка $1,3-1,4 млрд», — считает Алексей Богданов.

P.S. Обзор основан на данных о завершенных сделках купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости России. Информации о том, что сделка с «Евразией» уже состоялась, на 31 марта 2016 г. нет.

___________________________