Итоги года по регионам России: рост цен на недвижимость резко замедлился

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» проанализировали цены квадратного метра недвижимости в регионах с января по декабрь 2013 года и пришли к выводу, что темпы роста стоимости квартир резко замедлились, а во многих городах цены начали снижаться

В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок дает объективные данные о состоянии сферы недвижимости. «Можно сказать, что анализ «вторички» является своеобразным зеркалом рынка, — говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». — Мы проанализировали 46 регионов, из них 36 показали положительную динамику цен, 10 — отрицательную». Год назад такой же анализ продемонстрировал, что цены снизились всего в одном регионе из 40 (в Краснодарском крае).

В среднем по всем исследованным регионам рост составил +2,1% (в прошлом году он был +12,9%). «Как видим, цены на недвижимость уже почти не растут или растут очень слабо, — констатирует Павел Луценко. — Только официальная инфляция, по данным Росстата, составила в минувшем году 6,5%. А поскольку мы анализируем цены в рублях, то, учитывая инфляцию, фактически стоимость «вторички» сокращается. В 2012 году инфляция составила практически столько же, сколько и в 2013 — 6,6%. Но при более заметном росте цен тогда еще можно было говорить об удорожании недвижимости».

Сравним с 2012 годом

Если в 2012 году самый дорогой город страны — Москва показал рост цен на квартиры на +9,6%, то в прошлом, 2013 году обнаружилось снижение на ?5,7% — самое сильное во всей стране. «Цены на столичном рынке оказались несколько перегреты, и общеэкономическая стагнация «остужает» их, — объясняет Павел Луценко. — Вторая причина — часть нового строительства в Новой Москве уже переходит на вторичный рынок, снижая тем самым средние по столице цены. Важно и то, что в пределах МКАД девелоперы предпочитают строить высокобюджетное жилье — бизнес-класса и элитное, на которое спрос в разы ниже, чем на недвижимость эконом-класса. Дорогое жилье уже какое-то время назад перестало расти в цене и «тянет» московскую статистику вниз. Все больше москвичей, так же, как и покупателей из регионов, ориентируется на покупку квартир в ближнем Подмосковье, так как они более доступны».

Именно по этой причине Московская область, где продолжается активное строительство в эконом-сегменте, не упала в цене, стоимость квадратного метра там осталась практически на прежнем уровне (+0,2%). Но этот показатель сильно уступает прошлогоднему — +16,2%.

Лидером роста прошлогоднего рейтинга, составленного порталом «МИР КВАРТИР», был Нижний Новгород. За 2012 год цена квадратного метра в городе выросла на целую четверть, +25,4%. В 2013 году рост составил всего +4,3%, при этом регион уступил Иваново, Тольятти, Ульяновску, Курску, Саратову и др.

Аутсайдер 2012 года Краснодар за последний год удержался от падения. Правда, и рост он показал всего +0,2% — в рамках статистической погрешности. А вот Сочи вырос на +4,6%. «Возможно, тут сыграло роль развитие инфраструктуры Сочи и окрестностей, связанное с проведением зимних Игр. Город стал более удобен для жизни и отдыха — по крайней мере, станет таковым, когда схлынет олимпийская суета», — считает Павел Луценко.

Итоги-2013: неожиданный «успех» города невест

Лидерами ценового роста за прошлый год, согласно исследованию «МИР КВАРТИР», стали города Иваново (+8%), Калининград (+7,3%) и Тольятти (+6,4%).

«В Иваново в течение прошлого года шли два встречных процесса: в то время как на первичном рынке цены падали из-за расширившегося предложения (на ?6,8%), недвижимость вторичного рынка, сильно отстававшая по стоимости от «первички», была недооценена и, напротив, поднималась в цене, — объясняет Павел Луценко. — Процесс усугубляет то, что единственный на весь город ЖК бизнес-класса «Огни Москвы», цены в котором в 1,5 раза превышают средние по Иваново, перешел с первичного рынка на вторичный, сильно повлияв на статистику обоих».

А вот рост цены в Калининграде закономерен. Спрос на недвижимость в «европейском» городе у моря растет, причем не только среди местных жителей, но и среди покупателей из других российских регионов. Они рассматривают такое приобретение как нечто вроде дачи. «Квартиры на первичном рынке тут в дефиците: в продаже не задерживаются и на вторичный массово не выходят, поэтому «вторичка» «подтягивается» по ценам», — добавляет Павел Луценко. Ажиотажа добавил и отзыв лицензии местного банка — многие поспешили вложить свободные средства в квартиры на вторичном рынке.

Рост цен в Тольятти тоже связан с нехваткой новостроек. Очень сильно стимулировала рынок и массовая выдача в ноябре 2013 года сертификатов на жилье молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Развитие производства на «АвтоВАЗе» и политика банков, направленная на облегчение выдачи ипотеки, поддерживают тенденцию роста цен.

Глубина падения столицы

Аутсайдером рейтинга стала, как это ни удивительно, Москва (-5,7%) — регион с наибольшей деловой активностью, в том числе и на рынке недвижимости. В декабре 2013 года цена квадратного метра в Белокаменной составила 189 000 рублей, в то время как годом раньше была 200 000 рублей. Таким образом, взятый в 2012 году психологический барьер пройден теперь в обратном направлении. Как было объяснено выше, это явление стало лишь «возвращением к норме» после переоценки столичной недвижимости в течение многих предыдущих лет — лет безудержного инвестиционно-строительного бума.

Цены на столичном рынке оказались неподъемными даже для москвичей — получателей самых высоких в стране зарплат. Характерно, что для жителей столицы ее же недвижимость — самая недоступная. Как показало другое исследование «МИРА КВАРТИР», даже руководитель с зарплатой 72 000 в месяц сможет накопить на квартиру лишь спустя 8 лет — это намного превышает сроки накопления на жилье в других регионах. Такой разрыв между доходами и ценами не может способствовать росту последних.

Чуть менее подешевела недвижимость в Волгограде (-3,6%) и Туле (-2,7%).

Снижение вторичного рынка Волгограда объясняется строительным бумом на первичном. За последний год в городе построено около 400 тыс. квадратных метров жилья, в том числе крупные ЖК «Новый свет», «Родниковая долина», «Санаторный». Резкое расширение предложения отвлекло покупателей от рынка «вторички».

В Туле цены на готовое жилье, увеличившись в 2012 году на 16,8%, достигли своего потолка и в прошлом году продемонстрировали «отскок» обратно. Как и в некоторых других депрессивных регионах, доходы населения в городе растут слабо, что не позволяет обеспечивать необходимый уровень платежеспособного спроса на рынке.

Как полагает Павел Луценко, в предстоящем году на российском рынке недвижимости в целом сохранится стагнация, цены в регионах будут расти в пределах 5%, увеличится количество городов, где цены на вторичное жилье покажут снижение.

Прирост цены квадратного метра недвижимости на вторичном рынке за 2013 год

Город	Январь 2013 г.	Декабрь 2013 г.	Прирост
Москва	200707	189190	-5.7%
Санкт-Петербург	99720	100960	1.2%
Московская область	83327	83113	-0.3%
Сочи	71884	75190	4.6%
Екатеринбург	69918	72622	3.9%
Хабаровск	74474	72559	-2.6%
Нижний Новгород	61063	63687	4.3%
Белгород	59435	62490	5.1%
Калуга	61354	61899	0.9%
Тюмень	60201	61745	2.6%
Ростов-на-Дону	60639	61497	1.4%
Новосибирск	59095	60584	2.5%
Казань	57144	57927	1.4%
Красноярск	56195	57802	2.9%
Иркутск	57461	57193	-0.5%
Самара	54739	57058	4.2%
Ярославль	56095	55323	-1.4%
Калининград	50896	54614	7.3%
Владимир	52597	52718	0.2%
Оренбург	48916	51116	4.5%
Пермь	49769	51029	2.5%
Тула	51234	49839	-2.7%
Волгоград	51001	49159	-3.6%
Воронеж	48335	48105	-0.5%
Томск	48023	48075	0.1%
Липецк	47429	48033	1.3%
Тверь	47657	47860	0.4%
Смоленск	45700	47424	3.8%
Краснодар	46988	47056	0.1%
Омск	44647	46406	3.9%
Барнаул	44321	46261	4.4%
Тольятти	43363	46124	6.4%
Пенза	43108	45022	4.4%
Иваново	41114	44388	8.0%
Череповец	45173	44200	-2.2%
Кострома	42519	42771	0.6%
Брянск	41027	41450	1.0%
Ульяновск	39159	41085	4.9%
Курск	38369	40337	5.1%
Саратов	38289	40317	5.3%
Челябинск	39037	39999	2.5%
Ставрополь	37564	38394	2.2%
Новокузнецк	34823	36400	4.5%
Комсомольск-на-Амуре	36566	36139	-1.2%
Энгельс	33664	34714	3.1%
Димитровград	32837	34519	5.1%
Средний прирост цены	2.1%