Итоги года на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

Уходящий 2013 год – первый за несколько лет, который прошел для рынка столичных и областных новостроек без крупных изменений и потрясений.

Москва: апартаменты

Уходящий 2013 год — первый за несколько лет, который прошел для рынка столичных и областных новостроек без крупных изменений и потрясений. Резкого обвала или наоборот роста цен не произошло, территория Москвы осталась в прежних границах, и даже такие события как выборы столичного мэра и главы Московской области не повлияли на первичный рынок недвижимости.

В границах «cтарой» Москвы годовой рост цен не превысил 6%. На протяжении всего года здесь увеличивалась доля апартаментов, причем количество новых проектов с апартаментами впервые превысило число новых проектов с полноценными квартирами. Если не брать в расчет старт продаж новых корпусов и объемов в уже строящихся проектах, а рассматривать лишь вновь вышедшие объекты, то окажется, что на долю проектов с апартаментами в 2013 году пришлось 56% нового предложения, а на долю проектов с полноценными квартирами 44% от всех вышедших в 2013 году новостроек.

Уходящий год был также отмечен появлением апартаментов в сегментах эконом- и комфорт-класса. Это, в частности, такие проекты как «Водный», «Фили-Град», апарт-комплекс в новом микрорайоне «Царицыно-2». Лидером по числу находящихся в продаже апартаментов массового сегмента является Южный округ города — на его территории в 4 кв. 2013 года находился 41% всех реализуемых апартаментов эконом- и комфорт-класса. Столь существенную долю югу города обеспечил микрорайон «Царицыно-2», в рамках которого строится крупный апарт-комплекс с одно- и двухкомнатными «квартирами» минимальных даже для эконом-класса площадей. На втором месте по числу находящихся в продаже апартаментов эконом- и комфорт-класса находится Северный административный округ с долей в 35%. Остальной объем апартаментов массового сегмента делится между СЗАО (19%) и ЗАО (5%).

Москва: квартиры

Помимо преобладания объемов бюджетных апартаментов на юге столицы зафиксированы и минимальные стартовые для Москвы цены на квартиры — 94 тыс. рублей за 1 кв.м., в то время как средняя стоимость 1 кв.м. в сегменте эконом- и комфорт-класса по Москве в целом составила в 4 кв. 2013 года 129 тыс. рублей (без учета апартаментов). Цены в диапазоне 100 — 110 тыс. рублей характерны для новостроек в районах с плохой транспортной доступностью, в том числе общественным транспортом, в непосредственной близости к МКАД или в московских районах за МКАД, в частности в Некрасовке, где сегодня идет строительство крупного одноименного микрорайона.

Для московских жилых комплексов эконом- и комфорт-класса важной характеристикой является близость метро: такие ЖК и стоят дороже и спрос на них существенно выше. Например, в жилом комплексе M-House по состоянию на 4 кв. 2013 года продано уже более половины квартир, хотя дом будет сдан в эксплуатацию только через год, в конце 2014 года. Стоимость квадратного метра в данной новостройке начинается от 135 тыс. рублей для трехкомнатных квартир, от 155 тыс. рублей для двухкомнатных квартир и от 164 тыс. рублей для однокомнатных квартир. Благодаря удачному расположению и качественным составляющим стоимость 1 кв.м. в данном жилом комплексе с начала года возросла на 17,5%, а с начала продаж — то есть с октября 2012 года — на 22%.

Подмосковный курс на продуманные проекты

В Московской области рынок первичного жилья также демонстрировал пусть не высокую, но положительную ценовую динамику. По итогам года стоимость новостроек в зоне до 10 километров от МКАД возросла в среднем на 7-8%. В целом рост цен в обозначенных границах зафиксирован во всех прилегающих городах-спутниках, включая «новомосковские» Щербинку и город Московский. Наиболее доступные цены второй год подряд фиксируются в Балашихе. При этом если в конце 2012 года она замыкала тройку городов с самыми низкими ценами среди городов-спутников первой зоны удаленности от МКАД, пропуская вперед Железнодорожный и Долгопрудный, то в 4 квартале 2013 года новостройки Балашихи заняли первое место. Сегодня средняя стоимость 1 кв.м. жилья первичного рынка составляет здесь 67 тыс. рублей.

Весной уходящего года все новостройки и проекты перспективного строительства Балашихи подверглись ревизии, в результате которой в границах городского округа было запрещено строительство нового высотного жилья. Главной причиной запрета стали ощутимые диспропорции в объемах жилищного и инфраструктурного строительства. Буквально под занавес 2013 года аналогичный запрет коснулся и рынка Королева. Одновременно с лидирующими позициями в отношении стоимости, Балашиха уже не первый год лидирует по объемам строящегося жилья. Но, не смотря на высокую конкуренцию, застройщики продолжали идти на земли этого округа, поскольку цены Балашихи обеспечивали стабильно высокий покупательский спрос. По сравнению с 4 кв. 2012 года рост цен в новостройках первичного рынка Балашихи составил 4,5%, что в целом повторяет общерыночные тенденции на замедление темпов роста стоимости жилья. Если же рассматривать рынок города более детально, то окажется, что, например, в микрорайоне комплексной застройки эконом-класса «Новое Измайлово», где помимо жилья строятся детские сады, школа, медицинский центр, рост цен за год составил 10,6%, а в проектах без собственной инфраструктуры цены увеличились не более чем на 3-4%, так как единственным драйвером роста стоимости в таких новостройках является повышение строительной готовности.

По итогам 2012 года ни в одном из прилегающих к Москве городов-спутников средняя стоимость одного квадратного метра первичного рынка не превышала 100 тыс. рублей и справедливо считалось, что эта цифра четко разделяет столичный и областной рынки. За 2013 год ситуация изменилась, сегодня средняя цена выше данной «психологической отметки» зафиксирована в Реутове (100,9 тыс. рублей), максимально близко к стотысячному рубежу приблизились новостройки Красногорска, где средняя стоимость «квадрата» составляет 97,4 кв.м. Следующие в очереди — Одинцово (94,7 тыс. рублей за 1 кв.м.) город Московский в «Новой» Москве (92,1 тыс. рублей за 1 кв.м.) и Мытищи (92,5 тыс. рублей за 1 кв.м.). После самой бюджетной и демократичной Балашихи, именно новостройки этих городов и прилегающих к ним территорий привлекают покупателя жилья в области, так как здесь самая широкая линейка предложений в сегменте комфорт-класса, который характеризуется обязательным наличием собственной инфраструктуры, паркинга, благоустроенной придомовой территории. Но даже в границах отдельно взятого комфорт-класса выделяются проекты малоэтажной застройки, которые помимо качественных характеристик наиболее полно раскрывают преимущества проживания в городской квартире, но за городом.

Более 80% всех строящихся сегодня малоэтажных комплексов вышло на рынок в начале-середине 2012 года, а так как этот формат был для Московского региона абсолютно новым, первые покупатели могли ориентироваться лишь на макеты и 3D визуализацию. Сегодня многие проекты вышли на финальную стадию строительства (короткие сроки реализации, кстати, еще одна сильная сторона данного формата) и среди примеров малоэтажной застройки на заключительном этапе готовности можно назвать проект «Западное Кунцево», строящийся в Одинцовском районе. Вторая очередь проекта будет сдана в эксплуатацию во 2 квартале следующего года, и сегодня 90% запланированного уже воплощено на строительной площадке. На конец ноября 2013 года здесь распродано более 80% выставленных на продажу квартир, в шести корпусах продажи уже закрыты. В силу востребованности малоэтажного формата цены в этом сегменте росли заметнее. Так, например, в «Западном Кунцево» с января по декабрь 2013 года стоимость 1 кв.м. увеличилась на 13,5%, что говорит о его привлекательности не только с точки зрения покупки жилья для собственного проживания, но и с точки зрения инвестиций.

Что готовит год грядущий

Следующий год для всех строящихся и планируемых к выходу проектов станет своеобразным «фильтром». Уже в этом году на фоне общерыночных тенденций на замедление темпов роста цен отдельные, наиболее удачные с точки зрения местоположения и концепта проекты, сохраняли стабильный ценовой рост на уровне 1-1,5% в месяц, и с большой долей вероятности эта ситуация сохранится и в наступающем, 2014 году.

В 2011-2012 гг., когда рынок впервые переживал заметный подъем после кризиса, практически каждая квартира, купленная в новостройке массового сегмента на этапе котлована, к моменту полной готовности могла обеспечить инвестору до 40-50% прибыли. Сегодня ситуация изменилась и на такую отдачу можно рассчитывать лишь в тех самых качественно проработанных и выделяющихся в своей нише проектов. Как известно, банковская страховка гарантирует возврат лишь семисот тысяч, что при сумме вклада в размере, например, пяти-семи миллионов делает банки очень рискованным способом инвестиций. Недвижимость в этом отношении актив гораздо более ликвидный и надежный.

Даже без ощутимой прибыли купленная квартира гарантированно сохранит вложенную в нее сумму. Если банки с определенной периодичностью и впредь будут закрываться, спрос вполне закономерно возрастет не только на квартиры на начальных этапах строительства, но и на квартиры в готовых домах, которые покупатели будут выбирать не как инвестицию, а как способ сохранения накопленного капитала. И в первую очередь будут рассматриваться жилые комплексы с собственной инфраструктурой, дорогами, то есть те, которые востребованы у покупателей жилья для постоянного проживания.