Итоги года на рынке новостроек эконом-класса Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек эконом-класса Москвы. Объем предложения увеличился за год на 33,7%. Средняя цена выросла на 10,7% и составила 147 250 руб.

Уходящий 2014 год на рынке новостроек массового сегмента выдался насыщенным. По итогам декабря в продаже было представлено 27 проектов с совокупным объемом предложения порядка 7 750 квартир, что на 33,7% больше, чем в конце 2013 года. В 2014 году в реализацию вышло сразу 12 новых проектов массового сегмента, из которых одиннадцать принадлежат к комфорт-классу. Для сравнения — в 2013 году стартовали продажи в девяти комплексах, в том числе в семи — комфорт-класса.

Новые проекты массового сегмента жилья, вышедшие на рынок в 2014 году

№	Проект	Застройщик	Округ	Класс
1	ЖК «Горизонт»	ООО «Диабаз»	ЮЗАО	комфорт
2	ЖК в р-не Северное Чертаново	ООО «Ваш выбор»	ЮАО	комфорт
3	ЖК «Sky city»	ГК «СУ-155»	СВАО	комфорт
4	ЖК «На Циолковского»	ЗАО «МФС-6»	СЗАО	комфорт
5	ЖК «Ривер Парк»	ООО «Речников Инвест»	ЮАО	комфорт
6	ЖК «Дом на Изумрудной»	ЗАО «Лидер-Инвест»	СВАО	комфорт
7	ЖК «Life-Митинская Ecopark»	ГК «Пионер»	СЗАО	комфорт
8	ЖК «126 квартал»	ОАО «Корпорация Тэн»	ЮВАО	эконом
9	мкрн. «Северный»	ГК «Мортон»	СВАО	комфорт
10	ЖК «Яуза Парк»*	ГК «Главмосстрой-недвижимость»	ВАО	комфорт
11	ЖК «Белый парк 2»	ОАО «Центр-Инвест»	САО	комфорт
12	ЖК «Дом на Нагатинской»	ЗАО «Лидер-Инвест»	ЮАО	комфорт

Кроме того, в 2013 году предложение активно пополнялось за счет выхода новых корпусов в уже реализуемых крупных проектах, таких как мкр. «Царицыно-2», мкр. «Некрасовка-Парк», ЖК «Эталон—Сити», ЖК «Вершинино» и ЖК «Фили Град».

Благодаря выходу новых проектов и объемов, доля квартир массового сегмента на первичном рынке Москвы возросла на 4,2 п.п. и составила 46,4%. При этом внутри самого сегмента более 95% занимает комфорт-класс, а на квартиры эконом-класса приходится менее 5%.

По итогам 2014 года большая часть квартир в новостройках массового сегмента по-прежнему оказалась сконцентрирована в ЮАО. За год доля округа в структуре предложения практически не изменилась (52,7%). На второе место, потеснив ЮВАО, вышел ЮЗАО (26,6%), где старт продаж двух корпусов в ЖК «Эталон-Сити» спровоцировал повышение доли на 19 п.п. В самом же ЮВАО за год объем предложения резко снизился (на 21,2 п.п.) из-за высокого спроса на квартиры в мкр. «Некрасовка-Парк».

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», по итогам 2014 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 10,7% и составила 147 250 руб. В комфорт-классе она остановилась на уровне 148 940 руб. за кв. м., а в эконом-классе — 111 900 руб. за кв. м.

«Наиболее активно цены росли в первом квартале 2014 года, когда на фоне девальвации рубля спрос на массовую недвижимость значительно повысился, — говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». — Во втором квартале, напротив, было зафиксировано снижение среднего уровня цен за счет выхода значительного объема квартир в мкр. «Царицыно-2» и мкр. «Некрасовка-Парк» по минимальным ценам и спада общей покупательской активности. Начиная с осени, цены на первичную массовую недвижимость планомерно повышались (в среднем на 2-3% в квартал). Также следует отметить, что общий рост цен в сегменте связан и с повышением доли комфорт-класса, традиционно более дорогого».

Повышение уровня цен было отмечено во всех округах Москвы. Наибольший рост зафиксирован в СЗАО (на 48,9%), где в 2014 году стартовали продажи в двух комплексах комфорт-класса: ЖК «На Циолковского» и ЖК «Life-Митинская Ecopark». Также значительно поднялась средняя цена квадратного метра в ЗАО (14,8%) и САО (11,45%). В обоих случаях причиной послужил старт продаж нового объема квартир в высококачественных проектах — ЖК «Фили Град» и ЖК «Белый парк 2» соответственно.

По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в сегменте остановилась на уровне 6,53 млн руб., двухкомнатной — 9,61 млн руб., а трехкомнатной — 13,39 млн руб. По сравнению с началом года удорожание составило 12,1%, 12,4% и 25,4% соответственно.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

Кол-во комнат	Площадь, кв.м		Цена кв.м, руб.		Общая стоимость, руб.
	мин	макс	мин	макс	мин	макс	среднее
1 комн.	30,60	67,20	94 000	260 000	2 987 600	16 970 000	6 528 600
2 комн.	48,57	93,30	91 500	255 249	5 727 850	21 160 000	9 610 380
3 комн.	66,13	127,12	89 500	250 000	6 743 100	26 448 000	13 390 860
многокомн.	100,04	173,30	105 041	201 000	12 447 408	25 995 000	16 548 010

Среди основных тенденций года на первичном рынке эконом-класса Москвы можно отметить:

• Колебание рынка в связи с изменением экономической ситуации в стране. Основные события на рынке новостроек массового сегмента в 2014 году были связаны с изменением экономической ситуации в стране. В 2014 году рынок испытал две волны покупательской активности и роста цен. Первая пришлась на первый квартал 2014 года, когда началась девальвация рубля. К лету рынок успокоился, чему способствовала стабилизация обстановки и наступление сезона отпусков. Уже в октябре на рынок пришла новая волна ажиотажного спроса, вызванная резким ослаблением рубля и ростом ипотечных ставок.

• Рост объема и доли ипотечных сделок. Ухудшение экономической ситуации и ослабление рубля сопровождалось в 2014 году ростом ипотечных ставок (они достигли максимума с конца 2010 года). Это стимулировало многих покупателей брать ипотеку как можно скорее. Те, у кого было порядка 20% от стоимости квартиры, и кто продолжал копить деньги на более весомый первый взнос, предпочли взять ипотеку сейчас, пока ипотечные ставки не выросли и деньги не обесценились еще больше.

• Увеличение доли инвестиционных сделок. Стремление сохранить накопления привело к росту доли инвестиционных сделок. Если в начале года покупку в целях вложения денег в сегменте совершало не более 10% клиентов, то к концу года их доля повысилась по некоторым проектам до 30%.

• Значительное преобладание комфорт-класса над эконом-классом. По состоянию на декабрь 2014 года доля квартир комфорт-класса составляет более 95%, а на эконом-класс приходится менее 5%, в то время как в конце прошлого года соотношение было 70% на 30% в пользу комфорт-класса. К тому же из 12 новых проектов всего 1 относится к эконом-классу. Таким образом, на текущий момент в массовом сегменте преобладает комфортное жилье. Это вызвано высоким уровнем конкуренцией на рынке и повышением покупательских запросов.

• Снижение масштабов выводимых проектов. Из 12 стартовавших в 2014 году проектов только 4 имеют в своем составе более трех корпусов, в то время как остальные отличаются небольшими масштабами. Для сравнения — в 2013 году новых крупных проектов было 6, а небольших — 3. Такая тенденция свидетельствует о недостатке пригодных для застройки крупных участков в Москве. Однако уже в 2015 году она может измениться, когда начнется активное освоение бывших промзон.

Прогноз на 2015 год

«Рынок новостроек массового сегмента традиционно наиболее устойчив к изменению экономической ситуации в стране, — подводит итог Анна Соколова. — Однако и здесь, при сохранении неблагоприятной обстановки, в 2015 году ожидается снижение спроса и активности. Проявление негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный спрос уляжется, вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам. Тогда же перестанут расти привычными темпами цены, отреагировав на снижение спроса. Наиболее востребованными будут проекты в высокой стадии строительной готовности, с оптимальным сочетанием цены и качества, продуманной концепцией и удачным расположением. Неблагоприятная экономическая обстановка может негативно отразиться на выходе новых проектов. Небольшие компании-застройщики могут отложить начало реализации своих проектов в ожидании улучшения ситуации. Часть девелоперов вынуждена будет пересмотреть концепции проектов в сторону снижения себестоимости. При этом о полном затишье говорить нельзя, уже сейчас анонсирован выход новых крупных проектов, например мкр. «Мегаполис» в Косино (650 тыс. кв. м жилья) и ЖК «Ботанический сад» (более 200 тыс. кв. м жилья)».