Итоги года: доля инвестиционных сделок в массовом сегменте достигла 38%

Аналитики «БЕСТ-Новострой» подвели итоги года на столичном рынке новостроек массового сегмента. Среди основных тенденций — рост предложения квартир комфорт-класса, увеличение инвестиционных сделок, перераспределение спроса по типу квартир.

Согласно исследованиям «БЕСТ-Новострой», сегодня на рынке новостроек Москвы в сегменте массовой застройки на реализации находится 42 корпуса в проектах комфорт-класса и 22 корпуса в проектах эконом-класса, в общей сложности — 64 корпуса.

Предложение

В течение 2014 г. рынок пополнился 7 новыми объектами комфорт- и эконом-класса, что привело к росту экспозиции на 68%, которая по итогам года составила 7 550 квартир общей площадью около 470 тыс. кв. м.

При этом рост первичного массового рынка произошел, в основном, за счет квартир комфорт-класса, теперь их доля в общем объеме предложения — 90%, тогда как объем квартир эконом-класса в течение года, напротив, сократился на 3,6%.

Основной объем экспозиции (58%) по-прежнему сосредоточен в ЮАО, хотя количество корпусов на реализации снизилось в данной локации на 7 штук по сравнению с началом года. Второе место за счет выхода двух корпусов ЖК «Эталон-Сити» занял ЮЗАО — 22% от общего объема предложения: по сравнению с I кварталом доля округа увеличилась на 19%. ЮВАО, стабильно занимавший 2-е место, переместился на третью ступень — по итогам четвертого квартала в 21 корпусе округа реализуется 9% от общего объема квартир. Доля СЗАО по сравнению с I кварталом 2014 г. сократилась в 2 раза и на конец года составила 5% от общего объема квартир в продаже. При этом доля корпусов на стадии монтажных и отделочных работ к концу года выросла на 11% и составила 50%. Также увеличилась доля корпусов на начальных стадиях строительства, составив 23% (+4%), а доля введенных в эксплуатацию корпусов в продаже уменьшилась до 25% (минус 16%)

Цены

По итогам 2014 г. средняя цена квадратного метра снизилась на 2% до 141 тыс. руб. Причем как по рынку в целом, так и в разрезе сегментов: в комфорт-классе стоимость 1 кв. м составила 144 тыс. руб. (-3,8 % по сравнению с I кварталом 2014 г.), в сегменте «эконом» — 113,4 тыс. руб. (-1,7% с начала года). Как поясняют в Департаменте проектного консалтинга «БЕСТ-Новострой», снижение средней цены 1 кв. метра обусловлено не фактическим «удешевлением» недвижимости, а выходом на рынок новых объемов, а также вымыванием с рынка самых доступных по бюджету покупки лотов — квартир небольшой площади с самой высокой ценой 1 кв. метра.

Спрос

По итогам года на фоне экономической нестабильности специалисты «БЕСТ-Новострой» отмечают рост спроса, причем помимо увеличения инвестиционных покупок (до 38%!), имеет место и традиционный рост спроса, характерный для конца года, когда начинается сезон акций и скидок, которые в ряде проектов достигают 10%.

Изменения конъюнктуры рынка нашли отражение и в структуре спроса по типу квартир. Спрос на однокомнатные квартиры к концу года составил 44%, прибавив 2% по сравнению с началом года. На 1% выросла доля студий (2% от общего количества заявок) и 2-комнатных квартир (35% от общего количества заявок). В то же самое время сократились доли 3-комнатных и многокомнатных квартир, составив 15% и 4% спроса соответственно. Таким образом, отмечен рост спроса на самые ликвидные типы квартир.

Прогноз

В наступающем 2015 году специалисты компании «БЕСТ-Новострой» прогнозируют снижение темпов развития рынка, связанное с ростом стоимости кредитов и, как следствие, с ограниченными финансовыми возможностями застройщиков и населения. Однако рынок массового жилья продолжит развиваться, в том числе, за счет активного освоения промышленных территорий, которое осуществляется в форме партнерства городских властей и девелоперов.

«Неослабевающий интерес крупных застройщиков к освоению промышленных территорий будет способствовать не только увеличению предложения массового жилья в столице, но и созданию новых рабочих мест. Так, правительство Москвы утвердило проект реорганизации участка в рамках промзоны Грайвороново в ЮВАО. Помимо строительства жилых домов площадью 221,7 тыс. кв. м, проект предусматривает возведение необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры. В общей сложности в разработке у властей г. Москвы находятся планы по реорганизации территорий 31 промышленной зоны», — поясняет Татьяна Шарова, руководитель департамента проектного консалтинга «БЕСТ-Новострой».

Также в числе факторов, которые могут повлиять на объем предложения, эксперт называет законодательные инициативы 2014 года, призванные повысить уровень защищенности покупателей при сделках с жильем. В частности, законопроект, предусматривающий уголовную ответственность за обман дольщиков многоквартирных домов, который был принят в первом чтении Госдумой РФ.

Основной объем экспозиции (58%) по-прежнему сосредоточен в ЮАО, хотя количество корпусов на реализации снизилось в данной локации на 7 штук по сравнению с началом года. Второе место за счет выхода двух корпусов ЖК «Эталон-Сити» занял ЮЗАО — 22% от общего объема предложения: по сравнению с I кварталом доля округа увеличилась на 19%.

ЮВАО, стабильно занимавший 2-е место, переместился на третью ступень — по итогам четвертого квартала в 21 корпусе округа реализуется 9% от общего объема квартир. Доля СЗАО по сравнению с I кварталом 2014 г. сократилась в 2 раза и на конец года составила 5% от общего объема квартир в продаже.

При этом доля корпусов на стадии монтажных и отделочных работ к концу года выросла на 11% и составила 50%. Также увеличилась доля корпусов на начальных стадиях строительства, составив 23% (+4%), а доля введенных в эксплуатацию корпусов в продаже уменьшилась до 25% (минус 16%)

Цены

По итогам 2014 г. средняя цена квадратного метра снизилась на 2% до 141 тыс. руб. Причем как по рынку в целом, так и в разрезе сегментов: в комфорт-классе стоимость 1 кв. м составила 144 тыс. руб. (-3,8 % по сравнению с I кварталом 2014 г.), в сегменте «эконом» — 113,4 тыс. руб. (-1,7% с начала года).

Как поясняют в Департаменте проектного консалтинга «БЕСТ-Новострой», снижение средней цены 1 кв. метра обусловлено не фактическим «удешевлением» недвижимости, а выходом на рынок новых объемов, а также вымыванием с рынка самых доступных по бюджету покупки лотов — квартир небольшой площади с самой высокой ценой 1 кв. метра.

Спрос

По итогам года на фоне экономической нестабильности специалисты «БЕСТ-Новострой» отмечают рост спроса, причем помимо увеличения инвестиционных покупок (до 38%!), имеет место и традиционный рост спроса, характерный для конца года, когда начинается сезон акций и скидок, которые в ряде проектов достигают 10%.

Изменения конъюнктуры рынка нашли отражение и в структуре спроса по типу квартир. Спрос на однокомнатные квартиры к концу года составил 44%, прибавив 2% по сравнению с началом года. На 1% выросла доля студий (2% от общего количества заявок) и 2-комнатных квартир (35% от общего количества заявок). В то же самое время сократились доли 3-комнатных и многокомнатных квартир, составив 15% и 4% спроса соответственно. Таким образом, отмечен рост спроса на самые ликвидные типы квартир.

Прогноз

В наступающем 2015 году специалисты компании «БЕСТ-Новострой» прогнозируют снижение темпов развития рынка, связанное с ростом стоимости кредитов и, как следствие, с ограниченными финансовыми возможностями застройщиков и населения. Однако рынок массового жилья продолжит развиваться, в том числе, за счет активного освоения промышленных территорий, которое осуществляется в форме партнерства городских властей и девелоперов.

«Неослабевающий интерес крупных застройщиков к освоению промышленных территорий будет способствовать не только увеличению предложения массового жилья в столице, но и созданию новых рабочих мест. Так, правительство Москвы утвердило проект реорганизации участка в рамках промзоны Грайвороново в ЮВАО. Помимо строительства жилых домов площадью 221,7 тыс. кв. м, проект предусматривает возведение необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры. В общей сложности в разработке у властей г. Москвы находятся планы по реорганизации территорий 31 промышленной зоны», — поясняет Татьяна Шарова, руководитель департамента проектного консалтинга «БЕСТ-Новострой».

Также в числе факторов, которые могут повлиять на объем предложения, эксперт называет законодательные инициативы 2014 года, призванные повысить уровень защищенности покупателей при сделках с жильем. В частности, законопроект, предусматривающий уголовную ответственность за обман дольщиков многоквартирных домов, который был принят в первом чтении Госдумой РФ.